< Back

איחוד וחלוקה: מה קורה לקרקע שלכם כשתוכנית מאחדת ומחלקת מגרשים

Q: אפשר לבצע איחוד וחלוקה בלי ההסכמה שלי?

כן. החוק מאפשר תוכניות איחוד וחלוקה גם ללא הסכמת כל הבעלים. במקרה כזה טבלת ההקצאה והאיזון היא מסמך מחייב של התוכנית, ואתם רשאים להגיש נגדה התנגדות בשלב ההפקדה.

Q: האם אקבל מגרש באותו מקום?

לא בהכרח. העיקרון הוא שהמגרש החדש יהיה קרוב ככל האפשר למקום החלקה הקודמת, אבל התכנון החדש יכול להזיז אותו.

Q: מה זה תשלום איזון?

כשאי אפשר להקצות לכל בעלים מגרש בשווי יחסי מדויק, הפער מאוזן בכסף. מי שקיבל פחות מחלקו היחסי זכאי לתשלום, ומי שקיבל יותר משלם.

Q: מי קובע את השווי של החלקה שלי?

שמאי מקרקעין מכין את הטבלה לפי התקנות ולפי תקן שמאי 15. אפשר לבקש חוות דעת של שמאי מטעמכם ולהגיש התנגדות אם יש פערים.

Q: מה ההבדל בין איחוד וחלוקה לפירוק שיתוף?

איחוד וחלוקה הוא הליך תכנוני שנעשה במסגרת תוכנית. פירוק שיתוף הוא הליך קנייני בין שותפים באותה חלקה. הם יכולים להשתלב, אבל אלה הליכים שונים.

Q: מתי הקרקע תירשם על שמי לפי החלוקה החדשה?

אחרי אישור התוכנית מכינים תצ"ר ורושמים אותה. בתוכנית שבדקנו נקבע לכך מועד של 8 חודשים להכנת התצ"ר, אבל הרישום בפועל יכול להימשך זמן רב יותר. לתמונה הרחבה על אפשרויות לבעלי קרקע: יש לי קרקע או בניין – מה אפשר לעשות איתם.

בקצרה: איחוד וחלוקה הוא הליך תכנוני שבו תוכנית מאחדת כמה חלקות לשטח אחד ומחלקת אותו מחדש למגרשים לפי הייעודים החדשים. כל בעל קרקע מקבל מגרש חדש, שערכו אמור להיות יחסי ככל האפשר לערך החלקה שהייתה לו, ופערים מאוזנים בתשלומי איזון. ההליך מוסדר בפרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבנייה, ויכול להיעשות בהסכמת הבעלים או בלי הסכמתם.

מה זה איחוד וחלוקה ולמה תוכניות משתמשות בזה

חלקות ישנות לא תמיד מתאימות לתכנון חדש. הן יכולות להיות צרות מדי, בבעלות משותפת של הרבה אנשים, או לחצות דרך מתוכננת. כדי לאפשר בנייה לפי התוכנית, מוסד התכנון "מאחד" את כל החלקות בתחום התוכנית ו"מחלק" את השטח מחדש למגרשים שמתאימים לייעודים החדשים: מגורים, מסחר, דרכים ומבני ציבור.

התוצאה היא שבעל קרקע עשוי לקבל מגרש במקום אחר בתחום התוכנית, בגודל אחר, ולעיתים במשותף עם בעלים אחרים. לכן חשוב להבין את ההליך לפני שהתוכנית מקבלת תוקף, ולא אחריו.

בהסכמה או בלי הסכמה: מה ההבדל

איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים

כשכל הבעלים מסכימים, ההליך פשוט יותר. בהודעות הפקדה שפורסמו באתר רשות מקרקעי ישראל אפשר לראות תוכניות של "איחוד וחלוקה בהסכמת בעלים" שהוגשו לפי סעיף 62א(א)(1) לחוק, כלומר בסמכות הוועדה המקומית.

איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים

כשאין הסכמה, התוכנית קובעת את החלוקה גם בלי הסכמת כל הבעלים. בתוכניות כאלה טבלאות ההקצאה והאיזון הן מסמך מחייב של התוכנית. דוגמה: תוכנית מפורטת שכותרתה "איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים", שבה הטבלאות מופיעות ברשימת המסמכים המחייבים.

טבלת הקצאה ואיזון: איך נקבע מה כל בעל קרקע מקבל

הטבלה היא הלב של ההליך. שמאי מקרקעין מעריך את שווי כל חלקה לפני התוכנית ("מצב נכנס") ואת שווי המגרשים החדשים ("מצב יוצא"), ומקצה לכל בעל קרקע מגרש או חלק במגרש.

העקרונות המרכזיים, לפי סעיף 122 לחוק כפי שמצוטט בחוות דעת שמאית שצורפה לתוכנית:

כל מגרש חדש יהיה קרוב ככל האפשר למקום שבו הייתה החלקה הקודמת של מקבל ההקצאה.
שווי המגרש שמקבל כל בעלים יהיה, ככל האפשר, יחסי לשווי החלקה הקודמת שלו מתוך שווי כל החלקות.
כשאי אפשר להגיע ליחס מדויק, מאזנים בכסף: מי שקיבל פחות מחלקו היחסי זכאי לתשלום איזון, ומי שקיבל יותר משלם.

חוות הדעת שבדקנו הוכנה לפי תקנות התכנון והבנייה בעניין תוכניות איחוד וחלוקה משנת 2009 ולפי תקן שמאי 15. השמאי מתחשב בין השאר בשטח החלקות, במיקומן ביחס לייעודים ובצורתן, ומשתדל לצמצם בעלות משותפת כשאפשר.

שטחים לצורכי ציבור

תוכנית איחוד וחלוקה קובעת גם ייעודים ציבוריים כמו דרכים, שטחים פתוחים ומבני ציבור. השטחים האלה אינם מוקצים לבעלים פרטיים, ולכן הם משפיעים על מה שנשאר לחלוקה ביניהם. כשאתם בודקים את התוכנית, השוו את השטח הכולל של המגרשים הפרטיים בטבלה לשטח הכולל של התוכנית, ובדקו איך הוקצו השטחים הציבוריים.

איך מעיינים בטבלה ומגישים התנגדות

הטבלה מתפרסמת כחלק ממסמכי התוכנית בשלב ההפקדה. אפשר לעיין בה במשרדי הוועדה המקומית ובאתר מינהל התכנון (iplan). אם אתם סבורים שהשווי שנקבע לחלקה שלכם נמוך מדי, שהמגרש החדש רחוק מדי מהמיקום המקורי, או שתשלומי האיזון שגויים, זה הזמן להגיש התנגדות. מדריך מלא על המועדים, התצהיר ואופן ההגשה: התנגדות לתוכנית התחדשות עירונית: מי רשאי להגיש, עד מתי ואיך.

צ'קליסט לבעל קרקע בתוכנית איחוד וחלוקה

הוציאו נסח טאבו עדכני ובדקו שהבעלות שלכם רשומה נכון.
מצאו את מספר התוכנית ובדקו אם היא בהסכמה או ללא הסכמת הבעלים.
אתרו בטבלה את השורה שלכם: חלקה במצב נכנס, מגרש במצב יוצא וחלק יחסי.
השוו את השווי היחסי שקיבלתם לשווי היחסי של החלקה המקורית.
בדקו אם נקבע לכם תשלום איזון ובאיזה כיוון.
בדקו אם תקבלו מגרש בבעלות יחידה או חלק במגרש משותף.
רשמו את המועד האחרון להגשת התנגדות לפי הודעת ההפקדה.
התייעצו עם שמאי מקרקעין ועם עורך דין לפני שאתם חותמים על הסכם עם יזם.

מומלץ לקרוא גם: בדיקות מקדימות לפני משא ומתן על קומבינציה: נסח, תכנון ומחזיקים.

השפעה על עסקת קומבינציה, על רישום ועל היטל השבחה

עסקת קומבינציה

יזם שמציע עסקת קומבינציה על קרקע בתוכנית איחוד וחלוקה צריך לדעת איזה מגרש תקבלו בסוף, ולא רק מה החלקה שלכם היום. כדאי לקשור את ההסכם למגרש שייקבע בטבלה, ולהבין מה קורה אם הטבלה משתנה בעקבות התנגדויות. הסבר כללי: עסקת קומבינציה. אישור התוכנית והרישום משפיעים גם על לוח הזמנים: כמה זמן לוקחת עסקת קומבינציה ומה קובע את לוח הזמנים.

רישום המגרשים החדשים

אחרי אישור התוכנית מכינים תכנית לצורכי רישום (תצ"ר). בתוכנית שבדקנו נקבע שהתצ"ר תוכן בתוך 8 חודשים מתחילת תוקף התוכנית, בהתאם לסעיף 125 לחוק, ושהגשתה לאישור הוועדה המקומית היא תנאי להיתר בנייה. עד שהרישום מושלם, הנסח עלול עדיין להציג את החלקות הישנות.

היטל השבחה

באותה תוכנית נקבע שהיטל השבחה יוטל וייגבה לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. החבות בפועל תלויה בתוכנית ובשומה, ולכן בדקו אותה עם שמאי ועם רואה חשבון או עורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין.

טעויות נפוצות

לחכות לשלב ההיתר: אחרי שהתוכנית מקבלת תוקף, קשה מאוד לשנות את הטבלה. הזמן להשפיע הוא בתקופת ההתנגדויות.
לבדוק רק את שטח המגרש: ההקצאה נקבעת לפי שווי יחסי, לא לפי מטרים. מגרש קטן יותר במיקום טוב יכול להיות שווה יותר.
להתעלם מבעלות משותפת: קבלת חלק במגרש משותף משפיעה על היכולת לבנות או למכור לבד.
לחתום עם יזם על החלקה הישנה: הסכם שלא מתייחס למגרש החדש עלול ליצור מחלוקות.
לא לבדוק את הרישום: בעלות שלא רשומה נכון בנסח עלולה לסבך את ההקצאה.

שאלות נפוצות

אפשר לבצע איחוד וחלוקה בלי ההסכמה שלי?