בדיקות מקדימות לפני משא ומתן על קומבינציה: נסח, תכנון ומחזיקים
בדיקות מקדימות לפני משא ומתן על קומבינציה: נסח, תכנון ומחזיקים
יזם שמגיע לבעל קרקע עם הצעה כבר בדק את הקרקע: הוא יודע מה רשום בטאבו, אילו תוכניות חלות עליה ומה אפשר לבנות. בעל קרקע שלא בדק את אותם נתונים נכנס למו"מ בעמדת נחיתות. המדריך מפרט את הבדיקות המקדימות שכדאי לעשות לפני שמתחילים לדבר עם יזמים, ומסביר מה כל בדיקה מלמדת ולמה כדאי לעשות אותה מוקדם.
נסח טאבו: מי הבעלים ומה רשום
הצעד הראשון הוא נסח רישום עדכני מלשכת רישום המקרקעין, שאפשר להזמין גם באופן מקוון באתר הממשלה. בנסח בודקים:
בעלים רשומים – מי רשום, באיזה חלק, והאם יש בעלים שנפטרו וטרם נרשמה ירושה.
משכנתאות – לפי סעיף 85 לחוק המקרקעין, משכנתה אינה מונעת מבעל הנכס לעשות עסקה, אבל זכות בעל המשכנתה לממש נשארת. לכן משכנתה צריכה פתרון לפני הפרויקט.
הערות אזהרה – לפי סעיף 127, כל עוד הערת אזהרה רשומה, לא תירשם עסקה הסותרת אותה בלי הסכמת הזכאי או צו בית משפט. הערה ישנה לטובת קונה או יזם קודם עלולה לעכב עסקה חדשה.
הערות על צורך בהסכמה – סעיף 128 מאפשר לרשום הערה שעשיית עסקה מותנית בהסכמת צד שלישי.
שכירויות וזיקות הנאה – זכויות של אחרים שעשויות להשפיע על הבנייה.
עיקולים – כל עיקול רשום צריך בירור לפני התחייבות.
מידע תכנוני: מה מותר לבנות
הערך של הקרקע בעסקת קומבינציה תלוי בעיקר במה שמותר לבנות עליה. לכן בודקים אילו תוכניות חלות על הקרקע, מה זכויות הבנייה, מה הייעוד, ואם יש תוכניות חדשות בהכנה שעשויות להגדיל או לצמצם את הזכויות. את המידע אפשר לקבל מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומאתרי המידע התכנוני. אדריכל או שמאי יכולים לעזור לפרש את המסמכים.
בדיקות מול הרשות המקומית
תיק הבניין – היתרים קודמים, תוכניות שאושרו ותיעוד של הבנייה הקיימת.
חריגות בנייה – האם נפתחו הליכים בגלל בנייה ללא היתר, ומה מצבם.
חובות לרשות – לצורך רישום העברת זכויות בטאבו נדרש בדרך כלל אישור מהרשות המקומית. כדאי לבדוק מראש אם יש חובות שיעכבו את האישור.
הפקעות ודרכים – האם חלק מהקרקע מיועד לדרך או לצורכי ציבור לפי התוכנית, דבר שמשפיע על השטח הזמין לבנייה.
מצב פיזי ומחזיקים בנכס
מי גר או משתמש בנכס – בעלים, שוכרים, בני משפחה או אחרים. כל מחזיק שאינו בעלים צריך הסדר לפני פינוי.
חוזי שכירות – תאריכי סיום, תנאי יציאה והתחייבויות כלפי שוכרים.
בנייה ללא היתר – תוספות שנבנו בלי היתר עשויות להשפיע על החישובים ועל הליכי התכנון.
גבולות ומדידה – לעיתים הגבולות בפועל אינם תואמים את הרישום. מדידה מעודכנת עוזרת להבין את המצב.
מסמכים שכדאי להכין
נסח טאבו עדכני לכל החלקות.
צווי ירושה או צווי קיום צוואה אם יש בעלים שנפטרו.
מכתבי יתרה מהבנקים אם יש משכנתאות.
חוזי שכירות קיימים, אם יש.
מידע תכנוני שאספתם, כולל היתרים קודמים.
פרטי קשר של כל הבעלים וההסכמות שכבר יש ביניהם.
למה זה משתלם
כשבעל קרקע מגיע למו"מ עם תמונה מלאה, הוא יכול לבחון את ההצעות על בסיס עובדתי, לזהות הצעות שמתעלמות מפוטנציאל הקרקע, ולקצר את זמן הבדיקות של היזם. בעיות שמתגלות מוקדם, כמו ירושה לא רשומה או הערה ישנה, נפתרות בדרך כלל בקלות רבה יותר לפני החתימה מאשר אחריה.
הערכה מקצועית (דעה)
מניסיוננו, ההשקעה בבדיקות מקדימות קטנה יחסית לערך העסקה, והיא אחד הצעדים שמשפרים את עמדת בעל הקרקע במו"מ. כדאי לבצע אותן עם עורך דין ושמאי מטעם בעלי הקרקע.
שאלות נפוצות
האם היזם לא יעשה את כל הבדיקות האלה בעצמו?
היזם יבדוק, אבל לטובתו. לבעל הקרקע חשוב להכיר את הנתונים כדי לבחון את ההצעה בעצמו ולנהל מו"מ שוויוני.
מה עושים אם מתגלה הערת אזהרה ישנה?
בודקים את מקורה ואם ההתחייבות שבבסיסה עדיין קיימת. מחיקת הערה דורשת בדרך כלל הסכמת הזכאי או צו בית משפט.
האם צריך לבדוק גם את הבניינים הסמוכים?
לפעמים כן. אם יש אפשרות לאחד מגרשים או אם הבנייה עשויה להשפיע על שכנים, כדאי להכיר גם את המצב סביב.
מקור: נוסח חוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, סעיפים 85, 126 עד 128. המידע כללי, נכון למועד כתיבה, ואינו מחליף ייעוץ משפטי או תכנוני.
רוצים להתחיל בבדיקה מסודרת של הקרקע שלכם? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן: 053-658-4252