הכרזה על מתחם פינוי בינוי: מה זה ומה זה משנה לבעלי הדירות

כשבעלי דירות שומעים שהבניין שלהם "נכלל במתחם מוכרז", רבים מניחים שהפרויקט כבר אושר ושהבנייה קרובה. בפועל, ההכרזה היא שלב מוקדם וחשוב, אבל היא איננה אישור תוכנית ואיננה היתר בנייה. במדריך זה נסביר מה זו הכרזה על מתחם פינוי בינוי, מי מכריז, אילו תנאים צריכים להתקיים ומה המשמעות המעשית שלה עבור בעלי הדירות. המידע מבוסס על נוסח החוק נכון למועד כתיבה, והוא אינו מחליף ייעוץ משפטי פרטני.

מה זו הכרזה על מתחם פינוי בינוי

לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016, "מתחם פינוי ובינוי" הוא שטח שמנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הכריז עליו כמתחם לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בנייה, לפי סעיף 14 לחוק. במילים פשוטות, המדינה מסמנת אזור מסוים כאזור שבו מקדמים הריסה של בניינים ותיקים ובנייה חדשה במקומם, בדרך כלל בצפיפות גבוהה יותר ועם יותר דירות.

ההכרזה מתפרסמת ברשומות, כולל גבולות המתחם, והודעה עליה מתפרסמת גם באתרי האינטרנט של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ושל הרשות המקומית שבתחומה נמצא המתחם. כך כל בעל דירה יכול לבדוק אם הבניין שלו נכלל בגבולות ההכרזה.

אילו תנאים נדרשים להכרזה

החוק קובע תנאי סף. ההכרזה יכולה להינתן לבקשת רשות מקומית או לבקשת יזם, לפי המסלול, ובכפוף לתנאים נוספים שנקבעו בחוק ובתקנות.

• הסכמת הרשות המקומית – ככלל נדרשת, אם כי החוק מאפשר במקרים מוגדרים הכרזה גם בלעדיה.

בנוסף, החוק מאפשר במסלול היזמים, בתנאים מסוימים, להכריז גם על שטח שיש בו 12 יחידות לפחות, אם הוא כלול בתוכנית לפינוי ובינוי שהופקדה וכוללת לפחות 24 יחידות.

מה ההכרזה נותנת ומה היא לא נותנת

ההכרזה מעניקה למתחם מעמד רשמי. מעמד זה קשור, בין השאר, להטבות מס שנקבעו בחקיקה לבעלי דירות שמתקשרים בעסקת פינוי בינוי במתחם מוכרז. את פרטי ההטבות יש לבדוק מול יועץ מס, משום שהם תלויים בנסיבות של כל בעל דירה. במסלול הרשויות, ההכרזה קשורה גם לסיוע ממשלתי במימון התכנון ובליווי חברתי, כפי שמפורט באוגדן ההנחיות של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

עם זאת, חשוב להבין מה ההכרזה איננה. היא איננה תוכנית מאושרת, היא איננה היתר בנייה, והיא אינה מבטיחה שהפרויקט ייצא לפועל או מתי זה יקרה. אחרי ההכרזה עדיין נדרשים התארגנות של בעלי הדירות, חתימות, תכנון מפורט, אישור במוסדות התכנון, היתר ובנייה בפועל.

האם להכרזה יש תוקף מוגבל בזמן

לפי החוק, לא תיקבע הכרזה המוגבלת בזמן. עם זאת, מנהל הרשות רשאי לבטל הכרזה בנסיבות שנקבעו, למשל כשהבנייה במתחם הושלמה בהתאם לתוכנית שאושרה, כשההכרזה ניתנה על סמך מידע מוטעה, או מטעמים אחרים שיפורטו בהחלטת הביטול. במסלול הרשויות נקבעים גם לוחות זמנים לקידום התכנון בהסכם בין הרשות הממשלתית לבין הרשות המקומית.

מה כדאי לבעלי הדירות לעשות אחרי ההכרזה

לדעתנו, ההכרזה היא זמן טוב לעצור ולהתארגן לפני שחותמים על מסמך כלשהו. אלה צעדים שכדאי לשקול, כהמלצה מקצועית ולא כהוראה חוקית:

• לברר מול הרשות המקומית או המינהלת העירונית להתחדשות עירונית מהו מסלול ההכרזה ומהם הצעדים הבאים.

• להתארגן כבעלי דירות ולבחור נציגות מסודרת שתייצג את כולם.

• לא למהר לחתום על הסכם בלעדיות עם מארגן או יזם לפני שמבינים את התהליך ואת החלופות.

• לבחור עורך דין שייצג את בעלי הדירות בלבד, ולא את היזם.

• לשמור את כל ההודעות והמסמכים שמתקבלים ממוסדות התכנון ומהרשות.

שאלות נפוצות

האם הכרזה על מתחם מחייבת אותי לחתום?

לא. ההכרזה היא החלטה מנהלית על השטח, והיא אינה מחייבת בעל דירה לחתום על הסכם. ההתקשרות עם יזם נעשית בחוזה נפרד בין היזם לבין כל בעל דירה.

האם אפשר לקדם פינוי בינוי גם בלי הכרזה?

ניתן לקדם תוכנית לפינוי ובינוי גם בלי הכרזה, במסגרת הליכי התכנון. עם זאת, היעדר הכרזה עשוי להשפיע על הטבות שונות ועל סיוע ממשלתי, ולכן כדאי לבדוק את המשמעות מול אנשי מקצוע.

איפה מתפרסמת ההכרזה?

ברשומות, וכן באתרי האינטרנט של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ושל הרשות המקומית, כפי שקובע סעיף 14(ב) לחוק.

רוצים לבדוק איך זה נוגע לבניין שלכם? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252 ונשמח לעשות סדר בתהליך.