מסלול רשויות או מסלול יזמים בפינוי בינוי: מה ההבדל

בעלי דירות במתחם פינוי בינוי שומעים לא פעם את המונחים "מסלול רשויות" ו"מסלול יזמים", בלי להבין מה ההבדל ולמה הוא חשוב להם. ההבדל אינו טכני בלבד: הוא משפיע על השאלה מי מוביל את התכנון, מי מממן אותו, מתי נכנס יזם לתמונה ואיך נראה התהליך בשנים הראשונות. המדריך מבוסס על חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016, ועל אוגדן ההנחיות של הרשות לרשויות המקומיות, נכון למועד כתיבה.

שני מסלולים בחוק

סעיף 14(א) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קובע שמנהל הרשות יכריז על מתחם פינוי ובינוי לפי אחד משני מסלולים:

• מסלול רשויות – לבקשת רשות מקומית, או מיוזמת מנהל הרשות בהסכמת הרשות המקומית.

• מסלול יזמים – לבקשת יזם, בהסכמת הרשות המקומית ועל פי כללים שקבע שר האוצר בתקנות. הכרזה במסלול זה ניתנת רק לאחר התייעצות עם מנהל רשות המסים.

בעבר הוגדר בחוק גם "מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי", אך ההגדרה נמחקה בתיקון משנת התשפ"ב, ובקשות שהיו בטיפול הועברו להמשך טיפול לפי הסעיפים החדשים. לכן מי שקורא מאמרים ישנים עשוי לפגוש מונחים שכבר אינם מופיעים בחוק בנוסחו הנוכחי.

מסלול רשויות: הרשות המקומית מובילה

במסלול הרשויות, הרשות המקומית היא הגורם שמקדם את המתחם. לפי אוגדן ההנחיות של הרשות הממשלתית, במסלול זה ניתן סיוע ממשלתי למימון התכנון ולליווי חברתי, והרשות המקומית מעסיקה צוות מקצועי ומנהל פרויקט. בחירת המתחמים שיקבלו סיוע נעשית בהליך תחרותי, שבו מדורגות בקשות של רשויות מקומיות לפי אמות מידה שנקבעו.

המשמעות לבעלי הדירות היא שבשלב התכנון המוקדם, הגורם שמוביל את התוכנית הוא גוף ציבורי ולא יזם פרטי. האוגדן אף ממליץ לרשות המקומית להסביר לדיירים את חשיבותו של הליך מאורגן ומסודר לבחירת עורך דין ויזם, ולהימנע מחתימה על הסכמים עם יזמים, מארגנים או עורכי דין עד שההתארגנות מתקדמת. האוגדן גם מתאר כנס הסברה לתושבים שהרשות המקומית מקיימת אחרי ההכרזה.

מסלול יזמים: היוזמה פרטית

במסלול היזמים, יזם פרטי הוא שמבקש את ההכרזה, בדרך כלל אחרי שכבר התחיל לעבוד מול בעלי הדירות ולהכין תכנון ראשוני. היזם נושא בעלויות התכנון והקידום, והוא זה שמנהל את רוב הקשר עם הדיירים ועם מוסדות התכנון. החוק מאפשר גם מתן "אישור מקדמי" לבקשת יזם, שלפיו מנהל הרשות מתכוון להכריז על המתחם אם יתקיימו התנאים להכרזה.

השוואה מעשית בין המסלולים

• מי יוזם – במסלול רשויות: הרשות המקומית. במסלול יזמים: יזם פרטי.

• מימון התכנון המוקדם – במסלול רשויות ניתן סיוע ממשלתי לפי האוגדן. במסלול יזמים היזם מממן.

• מועד בחירת היזם – במסלול רשויות לרוב בוחרים יזם אחרי שהתכנון התקדם. במסלול יזמים היזם קיים כבר מההתחלה.

• ביטול עסקה בשל אי הגשת תוכנית – עילת הביטול בשל אי הגשת תוכנית מפורטת בתוך ארבע שנים ושישה חודשים אינה חלה במתחם שהוכרז במסלול רשויות, לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי).

איזה מסלול עדיף?

אין תשובה אחת. לדעתנו, במסלול רשויות יש לבעלי הדירות לעיתים כוח מיקוח רב יותר מול יזמים, משום שהתכנון כבר מקודם בידי גוף ציבורי והיזמים מתחרים על פרויקט שהתמונה התכנונית שלו ברורה יותר. מנגד, מסלול רשויות תלוי בתקציב ובקצב העבודה של הרשות המקומית, ומסלול יזמים עשוי להתקדם במהירות כשהיזם איתן ומחויב. כך או כך, ההחלטה צריכה להתבסס על בדיקה של המתחם הספציפי, של היזם ושל התנאים המוצעים, ולא על שם המסלול בלבד.

שאלות נפוצות

איך יודעים באיזה מסלול הוכרז המתחם שלנו?

אפשר לבדוק בפרסום ההכרזה ברשומות, באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ובאתר הרשות המקומית, או לשאול את המינהלת העירונית להתחדשות עירונית, אם פועלת אחת בעיר.

האם במסלול רשויות עדיין צריך יזם?

כן. גם במסלול רשויות, את הבנייה מבצע בסופו של דבר יזם שבעלי הדירות מתקשרים איתו בעסקת פינוי בינוי, וכל בעל דירה חותם על העסקה שלו.

האם ההכרזה במסלול יזמים מחייבת אותנו לעבוד עם אותו יזם?

ההכרזה עצמה היא החלטה על השטח ואינה חוזה עם בעלי הדירות. ההתקשרות עם יזם נעשית בעסקה נפרדת עם כל בעל דירה, ולכן חשוב לבדוק היטב את ההסכם ואת החלופות לפני חתימה.

רוצים לבדוק איך זה נוגע לבניין שלכם? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252 ונשמח לעשות סדר בתהליך.