< Back

גרים בחו"ל ויש לכם דירה בבניין שנכנס לפינוי בינוי: חתימה, ייצוג ומיסוי

Q: אפשר לחתום על הסכם פינוי בינוי בלי להגיע לישראל?

כן. החתימה יכולה להיעשות בנציגות ישראלית או אצל נוטריון מקומי עם אישור אפוסטיל, לפי מה שעורך הדין בישראל קובע למסמך שלכם. בנציגות צריך להגיע בעצמכם, עם תור מראש ודרכון או תעודת זהות בתוקף.

Q: מה ההבדל בין אימות בנציגות לבין אפוסטיל?

בנציגות, הנציג הישראלי מאמת את החתימה. אפוסטיל הוא אישור שמנפיקה מדינה החברה באמנת האג למסמך ציבורי שלה, ולפי משרד החוץ מסמך כזה תקף בישראל בלי אימות נוסף.

Q: מי ישתתף בשבילי באסיפות הדיירים?

אפשר לתת ייפוי כוח מוגבל לבן משפחה או לעורך דין בישראל. כדאי לכתוב בו במפורש אילו פעולות מותרות לו ומתי.

Q: הדירה מושכרת. מי מפנה את השוכר?

האחריות למסור את הדירה ריקה במועד היא של בעל הדירה. הרשות ממליצה לכלול בחוזה השכירות התראת פינוי של 90 יום.

Q: תושב חוץ זכאי לפטור ממס שבח בפינוי בינוי?

כל זכות מפרט תנאים שנוגעים לדירה ולעסקה, ולא מתייחס לתושבות. בדקו את המקרה שלכם עם עורך דין או יועץ מס, והקפידו להודיע למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום.

Q: איך מקבלים את שכר הדירה החלופי כשגרים בחו"ל?

לפי ההסכם. כדאי לקבוע בו את החשבון לתשלום ואת התדירות, ולוודא שיש ערבות שכירות. לבדיקה ראשונית ללא התחייבות: 053-658-4252 או support@kobielkayamrealestateltd.com

בקצרה: אפשר להשתתף בפרויקט פינוי בינוי גם כשגרים בחו"ל. ברוב המקרים חותמים על ההסכם ועל ייפויי הכוח באחת משתי דרכים: בנציגות ישראלית, או אצל נוטריון מקומי עם אישור אפוסטיל. את המגעים השוטפים מנהל מישהו מטעמכם בישראל. כדי שהמרחק לא יעלה לכם בזכויות או בזמן, שלושה דברים צריכים להיות מסודרים מראש: ייצוג משפטי, הדירה המושכרת והדיווח למיסוי מקרקעין.

המדריך הזה מיועד לבעלי דירות שגרים מחוץ לישראל ושומעים שהבניין שלהם נכנס להתחדשות. התמונה הכללית של התהליך נמצאת במדריך המלא לפינוי בינוי. English readers can start with what apartment owners receive in a pinui binui project.

איך יודעים שהבניין בתהליך ומה לבקש

בעלים שגר בחו"ל שומע על הפרויקט בדרך כלל מהשכנים, מהשוכר, או ממכתב של יזם או מארגן שנשלח לכתובת בישראל. כדאי לעדכן את פרטי הקשר שלכם אצל נציגות הדיירים, ולבקש ממנה בכתב את המסמכים הבאים:

שם היזם ושלב הפרויקט: האם עדיין אוספים חתימות, האם נבחר יזם והאם יש תוכנית בתהליך.
טיוטת ההסכם וייפויי הכוח: כדי שעורך הדין שלכם יוכל לבדוק אותם לפני שמישהו מבקש מכם לחתום.
פרטי עורך הדין והשמאי של בעלי הדירות: מי מייצג את הדיירים ומי משלם לו.
לוח זמנים לאסיפות ולהצבעות: כדי שתוכלו להשתתף מרחוק או לשלוח מיופה כוח.

חתימה מחו"ל: נציגות ישראלית או נוטריון ואפוסטיל

חתימה בנציגות ישראלית

נציגויות ישראל בחו"ל מאמתות חתימה על מסמך שמיועד להצגה בישראל. לפי דף השירות של הקונסוליה בניו יורק, צריך לקבוע תור מראש, החותם חייב להגיע בעצמו, ובעסקת מקרקעין הזיהוי נעשה רק לפי דרכון או תעודת זהות בתוקף. באותו דף כתוב שטיפול במסמך שאומת לוקח עד 5 ימי עסקים מיום החתימה. התנאים עשויים להיות שונים בין נציגויות, ולכן כדאי לבדוק באתר הנציגות הקרובה אליכם.

נוטריון מקומי ואישור אפוסטיל

ישראל חתומה על אמנת האג בדבר אישור אפוסטיל. לפי משרד החוץ, מסמך ציבורי שהונפק במדינה החברה באמנה ונושא אפוסטיל תקף להצגה בישראל, בלי אימות נוסף של הנציגות הישראלית. אם המדינה שבה אתם גרים אינה חברה באמנה, צריך בדרך כלל אימות במסלול אחר. את המסלול שמתאים למסמך שלכם כדאי לתאם מראש עם עורך הדין בישראל. הוא יודע מה לשכת רישום המקרקעין, היזם והבנק המלווה ידרשו.

על אילו מסמכים חותמים

לפי המדריך של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בעלי הדירות חותמים בדרך כלל, יחד עם ההסכם, על כמה ייפויי כוח ליזם ולנציגיו. הרשימה כוללת ייפויי כוח לתכנון, לרישום ולמיסוי, לרישום הערת אזהרה ולהליכים נגד בעלי דירות מסרבים. מה כל אחד מהם מאפשר מוסבר במדריך על אילו ייפויי כוח חותמים בפינוי בינוי. מי שגר בחו"ל צריך לשים לב גם לייפוי כוח נוסף: ייפוי כוח כללי לאדם קרוב בישראל. כדאי להגביל אותו לפרויקט עצמו ולא לתת סמכות פתוחה למכור או לשעבד.

ייצוג מקצועי כשאתם רחוקים

עורך הדין והשמאי שמייצגים את כלל בעלי הדירות עובדים בשביל הקבוצה. בעלים שגר בחו"ל ולא יכול להגיע לאסיפות יכול להיעזר בעורך דין פרטי מטעמו. עורך הדין הזה יקרא את ההסכם, יסביר את הנספחים ויבדוק שהדירה החלופית שמוצעת לכם תואמת למה שסוכם. כדאי לקבוע איתו מראש איך הוא מעדכן אתכם, למשל בסיכום כתוב אחרי כל אסיפה, ואילו החלטות מחייבות את האישור שלכם.

דירה מושכרת: שוכר, פינוי ושכר דירה

רבים מבעלי הדירות שגרים בחו"ל משכירים את הדירה. המדריך של הרשות ממליץ שבחוזה השכירות, או בהסכם להארכתו, בעל הדירה יחייב את השוכר לפנות בהתראה של 90 יום מראש. עוד הוא ממליץ שבין ההודעה של היזם על הפינוי לבין מועד הפינוי יעברו לפחות 120 יום. אם החוזה הנוכחי לא כולל סעיף כזה, כדאי להוסיף אותו בחידוש הבא. מה השוכר צריך לדעת מוסבר בדף שוכר בבניין שנכנס לפינוי בינוי.

בתקופת הבנייה היזם מממן שכר דירה חלופי לבעל הדירה. לפי המדריך, את אופן התשלום צריך לקבוע בהסכם, ומומלץ לשלם מראש או לפי רבעון ולא כל חודש. מי שגר בחו"ל צריך לוודא שבהסכם מופיע חשבון בנק לתשלום, ושיש ערבות שכירות שמבטיחה את התשלום.

מיסוי: מה לבדוק מראש

לפי כל זכות, בעל דירה שהתקשר עם קבלן במסגרת תוכנית פינוי בינוי יכול להיות פטור ממס שבח, בתנאים שנוגעים לדירה החלופית: גודל או שווי, מספר הדירות, ושיעור הזכויות. כדי לקבל את הפטור צריך להודיע למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום ההתקשרות עם הקבלן. דף כל זכות לא מתייחס למעמד של תושב חוץ. לכן, אם אתם תושבי חוץ לצורכי מס, כדאי לבקש מעורך הדין או מיועץ מס לבדוק את המצב שלכם לפני החתימה. הפרטים על הפטור ועל תקרת השווי נמצאים במדריך מס שבח ומס רכישה לבעל דירה בפינוי בינוי.

רישום הדירה החדשה

בדרך כלל היזם רושם הערת אזהרה לטובת בעל הדירה, ובסוף הפרויקט רושם את הבית המשותף החדש. המדריך של הרשות מתאר ערבות רישום שמבטיחה את ההתחייבות הזאת. מי שגר בחו"ל צריך לוודא שפרטי הזיהוי שלו בהסכם זהים למה שרשום בטאבו, ושיש מישהו בישראל שעוקב אחרי הרישום. מתי הרישום קורה בפועל מוסבר בדף מתי הדירה החדשה נרשמת על שמי.

רשימת בדיקה לבעלים שגר בחו"ל

פרטי קשר מעודכנים אצל נציגות הדיירים ואצל עורך הדין של הבעלים.
בדיקה של טיוטת ההסכם וייפויי הכוח לפני שקובעים תור לחתימה.
בחירת מסלול חתימה: נציגות ישראלית, או נוטריון מקומי עם אפוסטיל.
דרכון או תעודת זהות בתוקף, שהפרטים בהם תואמים לרישום בטאבו.
ייפוי כוח מוגבל לאדם בישראל, אם צריך.
סעיף פינוי בחוזה השכירות (90 יום, לפי המלצת הרשות).
חשבון בנק לקבלת שכר הדירה החלופי, ובדיקה שיש ערבות שכירות.
הודעה למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום, ובדיקה של מעמד תושב החוץ.

טעויות נפוצות

לחתום על מסמכים שנשלחו בדואר בלי בדיקה: קודם עורך דין קורא את המסמכים, ורק אחר כך חותמים.
ייפוי כוח כללי ובלתי מוגבל: הוא נותן למיופה הכוח הרבה יותר ממה שהפרויקט דורש.
להתעלם מהשוכר: חוזה בלי סעיף פינוי עלול לעכב את מסירת הדירה.
לפספס את מועד ההודעה למס: 30 הימים נספרים מיום ההתקשרות, גם כשאתם בחו"ל.
פער בין הדרכון לבין הטאבו: שם באיות שונה או מספר זהות חסר עלולים לעכב את הרישום.

שאלות נפוצות

אפשר לחתום על הסכם פינוי בינוי בלי להגיע לישראל?