על אילו ייפויי כוח חותמים בפינוי בינוי
על אילו ייפויי כוח חותמים בפינוי בינוי
בפינוי בינוי בעלי הדירות חותמים, יחד עם ההסכם, על כמה ייפויי כוח לטובת היזם או עורכי הדין שלו. לפי המדריך להסכם פינוי בינוי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הנפוצים הם ייפוי כוח תכנוני, ייפוי כוח קנייני, ייפוי כוח בנושא מיסוי, ייפוי כוח לרישום הערת אזהרה וייפוי כוח לנקיטת הליכים נגד דיירים סרבנים. בכיוון ההפוך, היזם מפקיד אצל עורך הדין של הדיירים ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר למחיקת הערת האזהרה אם ההסכם יבוטל.
למה בכלל צריך ייפוי כוח
חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, מגדיר עסקת פינוי ובינוי כחוזה שמצורף לו ייפוי כוח מבעל הדירה ליזם או לעורך דין מטעמו, לביצוע הפעולות הנדרשות למימוש החוזה. כלומר, ייפוי הכוח הוא חלק מהעסקה עצמה. הסיבה מעשית: בפרויקט יש עשרות בעלי דירות ומאות מסמכים לאורך שנים. בלי ייפוי כוח, כל חתימה על בקשה לוועדה, על ד יווח מס או על רישום בטאבו הייתה מחייבת לאסוף מחדש את כל בעלי הדירות.
ייפויי הכוח הנפוצים ומה כל אחד מאפשר
ייפוי כוח תכנוני
לפי מדריך הרשות, ייפוי הכוח התכנוני מסמיך את היזם לחתום על כל מסמך הדרוש לאישור התוכנית החדשה (תב"ע), תוכנית האיחוד והחלוקה והיתר הבנייה. זה הכלי שמאפשר ליזם לקדם את הפרויקט מול מוסדות התכנון בשם בעלי הדירות.
ייפוי כוח קנייני
ייפוי הכוח הקנייני מסמיך את היזם או את עורכי דינו לחתום בשם בעלי הדירות על המסמכים הדרושים לביצוע העסקה, כולל רישום משכנתאות ומחיקתן ורישום הבית המשותף החדש. זה ייפוי הכוח הרגיש ביותר, כי הוא נוגע ישירות לזכויות שלכם בטאבו, למשל לשעבוד שהבנק המלווה דורש. הסבר על השעבוד נמצא במדריך שעבוד הזכויות לבנק המלווה בפינוי בינוי.
ייפוי כוח בנושא מיסוי
לפי המדריך, ייפוי הכוח בנושא מיסוי מסמיך את היזם או את עורכי דינו לבצע בשם בעלי הדירות את הפעולות הדרושות מול רשויות המס, כולל דיווח על העסקה והגשת השגות על שומות. חשוב שעורך הדין של הדיירים יקבל העתק מכל דיווח, כי הפטורים ממס תלויים בנתונים שמדווחים. על הפטורים עצמם ראו מס שבח ומס רכישה לבעל דירה בפינוי בינוי.
ייפוי כוח לרישום הערת אזהרה
ייפוי כוח זה מאפשר לחתום על המסמכים הדרושים לרישום הערת אזהרה לטובת היזם. על מועד הרישום ועל ההגנות הקשורות בו ראו מה זה הערת אזהרה בפינוי בינוי.
ייפוי כוח לנקיטת הליכים נגד דיירים סרבנים
לפי המדריך, יש הסכמים שבהם בעלי הדירות מסמיכים את היזם לנקוט בשמם הליכים משפטיים נגד דיירים סרבנים. המדריך מציין שנהוג שהיזם מנהל את ההליכים ונושא בעלויות תביעת דייר סרבן.
ובכיוון ההפוך: ייפוי הכוח שהיזם נותן
זה ייפוי הכוח היחיד ברשימה שהיזם חותם עליו ולא בעלי הדירות. לפי המדריך, לפני רישום הערת האזהרה היזם מפקיד אצל עורך הדין מטעם הדיירים ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר, כדי שאפשר יהיה למחוק את ההערות אם ההסכם יבוטל.
השוואה מהירה
תכנוני: בעלי הדירות ליזם. אישור תב"ע, איחוד וחלוקה והיתר.
קנייני: בעלי הדירות ליזם או לעורכי דינו. רישומים בטאבו, כולל משכנתאות ובית משותף חדש.
מיסוי: בעלי הדירות ליזם או לעורכי דינו. דיווחים והשגות מול רשויות המס.
הערת אזהרה: בעלי הדירות ליזם. רישום ההערה לטובתו.
דיירים סרבנים: בעלי הדירות ליזם. הליכים משפטיים בשמם.
מחיקת הערה: היזם לעורך הדין של הדיירים. מחיקה אם ההסכם מתבטל.
איך מגבילים את השימוש בייפוי הכוח
מדריך הרשות אינו מפרט מגבלות לכל ייפוי כוח. לכן ההגנות נקבעות בהסכם, ולדעתנו כדאי לוודא את הדברים הבאים:
שייפויי הכוח מופקדים בנאמנות אצל עורך הדין של הדיירים ולא נמסרים ליזם ישירות.
שמותר להשתמש בהם רק לפעולות שנקבעו בהסכם, ורק אחרי שהתקיימו התנאים שנקבעו לכל פעולה.
שרישום שעבוד לבנק המלווה מותנה בכך שהערבויות לבעלי הדירות כבר נמסרו.
שבעלי הדירות מקבלים הודעה מראש לפני שימוש משמעותי, והעתק מכל מסמך שנחתם בשמם.
שייפויי הכוח מאבדים תוקף אם ההסכם מתבטל.
שאלות לשאול את עורך הדין לפני החתימה
על כמה ייפויי כוח אני חותם, ומה כל אחד מאפשר?
מי מחזיק במסמכים המקוריים, ואיפה?
מה קורה לייפויי הכוח אם היזם מוחלף או אם ההסכם מבוטל?
האם היזם הפקיד כבר את ייפוי הכוח למחיקת הערת האזהרה?
אם עדיין לא בחרתם עורך דין, ראו עורך דין מטעם בעלי הדירות בפינוי בינוי.
טעויות נפוצות
לחתום על כל ייפויי הכוח בערימה אחת בלי לקרוא. לכל אחד מטרה אחרת והיקף אחר.
למסור ייפוי כוח קנייני ישירות ליזם. עדיף שיוחזק בנאמנות אצל עורך הדין של הדיירים.
להניח שייפוי הכוח מעביר את הבעלות. הוא מאפשר פעולות מסוימות. הבעלות עוברת רק לפי ההסכם.
לא לשמור עותקים. בקשו העתק מכל ייפוי כוח ושמרו אותו עם ההסכם.
שאלות נפוצות
האם ייפוי כוח קנייני מעביר את הדירה שלי ליזם?
לא. הוא מאפשר לבצע פעולות רישום שנקבעו בהסכם. הבעלות נשארת שלכם עד שמתבצע מה שנקבע בהסכם.
האם אפשר לבטל ייפוי כוח בלתי חוזר?
ייפוי כוח בלתי חוזר נועד בדיוק לכך שלא יבוטל בקלות, כי זכויות של אחרים תלויות בו. לכן חשוב להבין את היקפו לפני החתימה.
מי צריך להחזיק בייפויי הכוח?
לדעתנו, עורך הדין מטעם בעלי הדירות, בנאמנות, עם הוראות ברורות בהסכם מתי מותר להשתמש בהם.
האם חייבים לחתום על כל סוגי ייפויי הכוח?
החוק מחייב שלעסקה יצורף ייפוי כוח לביצוע הפעולות הנדרשות. אילו ייפויי כוח בדיוק ובאיזה היקף, זה עניין למשא ומתן ולנוסח ההסכם.
מה הקשר בין ייפוי הכוח לבין הפטור ממס?
ייפוי הכוח בנושא מיסוי מאפשר ליזם לדווח על העסקה בשמכם. כדאי שעורך הדין שלכם יבדוק את הדיווחים, כי הם משפיעים על הזכאות לפטורים.
מדריכים קשורים
לשאלות על פר ויקט בבניין שלכם: 053-658-4252 או support@kobielkayamrealestateltd.com
מקורות
עודכן: נובמבר 2026. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.