רוב מיוחס בפינוי בינוי: כמה בעלי דירות צריכים להסכים
רוב מיוחס בפינוי בינוי: כמה בעלי דירות צריכים להסכים
עדכון: תמ"א 38 פקעה ברמה הארצית ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים לחיזוק ולהתחדשות של בניינים מקודמים כיום במסלולים חלופיים, כמו תוכניות עירוניות מחליפות ופינוי בינוי.
אחת השאלות הראשונות שבעלי דירות שואלים כשמגיע יזם לבניין היא כמה שכנים צריכים לחתום כדי שהפרויקט יוכל להתקדם. התשובה תלויה בשני דברים שונים: הרוב שקובע החוק, והרוב שקובע החוזה עם היזם. המדריך מסביר את שניהם ואת ההבדל ביניהם.
למה החוק בכלל קובע רוב
פינוי בינוי מחייב הריסה של בניין שלם. בלי כלל רוב, כל בעל דירה בודד יכול היה למנוע את הפרויקט מכל הבניין. מצד שני, מדובר בזכות קניין של כל אחד מהבעלים. חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו–2006, שנקרא בעבר "חוק פינוי ובינוי (פיצויים)", מאזן בין השניים: כשיש רוב מיוחס, בעל דירה שמסרב באופן בלתי סביר עלול להיתבע, ובית המשפט יכול גם לאשר את העסקה בשמו. בלי רוב מיוחס, המנגנונים האלה לא זמינים.
הרוב המיוחס לפי נוסח החוק
נכון למועד כתיבה, החוק מגדיר "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" כבעלי דירות במקבץ הפינוי ובינוי שבבעלותם לפחות שני שלישים מכלל הדירות במקבץ, ובתנאי שמתקיימים בהם גם שני אלה:
בכל בניין בנפרד – בבעלותם לפחות שלוש חמישיות מהדירות בכל בית משותף שבמקבץ.
ברכוש המשותף – יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית משותף צמודה לדירותיהם.
מקבץ הוא בית משותף אחד או כמה בתים משותפים שצריך לפנות כדי להקים מבנה חדש לפי תכנית מפורטת. כלומר, לא מספיק שבסך הכול שני שלישים הסכימו. צריך גם שבכל אחד מהבניינים יהיה רוב של שלוש חמישיות לפחות.
בניין קטן של ארבע או חמש דירות
לגבי בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד, החוק קובע כלל מיוחד: נדרשות לפחות שלוש דירות, ובתנאי שיש בבניין יותר משני בעלי דירות. החוק חל רק על בית משותף שיש בו ארבע דירות לפחות.
דוגמה מספרית
נניח מקבץ של שני בניינים: בניין א' עם 20 דירות ובניין ב' עם 10 דירות, סך הכול 30 דירות. בנוסף, בבניין א' צריך לפחות 12 דירות (שלוש חמישיות מ־20) ובבניין ב' לפחות 6 דירות. אם 19 בעלי דירות בבניין א' הסכימו ורק 4 בבניין ב', יש 23 דירות במקבץ, אבל בבניין ב' אין שלוש חמישיות, ולכן אין רוב מיוחס.
מה קורה כשאדם אחד מחזיק כמה דירות
סעיף 4 לחוק מגביל את כוחו של בעל דירות גדול.
הרוב שבחוק מול הרוב שבחוזה
חשוב להבחין: הרוב המיוחס בחוק הוא תנאי לסעדים נגד בעל דירה מסרב. הוא לא קובע מתי החוזה עם היזם נכנס לתוקף. בהסכמי פינוי בינוי נהוג לקבוע תנאי מתלה של שיעור חתימות. בהסכם הדוגמה שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מופיע למשל תנאי של 80% מבעלי הדירות בפרויקט כולו ו־67% מכל בניין. זו דוגמה בלבד. השיעור בפועל נקבע במשא ומתן ומופיע בחוזה שלכם.
רוב לעניין מינוי שמאי
החוק מגדיר גם רוב נוסף, נמוך יותר: "רוב מיוחס לעניין קביעת כדאיות כלכלית". הוא מתקיים כשבעלי הדירות מחזיקים יותר משתי חמישיות מהדירות ומהרכוש המשותף בכל בית משותף במקבץ. רוב כזה רשאי לבקש מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית למנות שמאי פינוי ובינוי שיבחן אם העסקה כדאית.
שאלות נפוצות
האם חתימה של שני שלישים מבעלי הדירות מחייבת את כולם?
לא באופן אוטומטי. כשיש רוב מיוחס, בעלי הדירות המסכימים יכולים לפנות לבית המשפט נגד מי שמסרב באופן בלתי סביר. בית המשפט בוחן אם הסירוב סביר לפי השיקולים שבחוק.
האם סופרים דירות או בעלי דירות?
החוק סופר את הדירות שבבעלות המסכימים ואת חלקם ברכוש המשותף, עם הכללים המיוחדים לבניין קטן ולמי שמחזיק יותר מ־ מהדירות.
איפה בודקים כמה חתמו עד עכשיו?
ביקשו מה יזם ומעורך הדין מטעמכם עדכון כתוב. מסירת מידע מטעה על מספר החותמים היא אחת הנסיבות שבהן הממונה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית רשאי לקבוע שעסקה בטלה.
מקורות ובדיקה
המידע נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026). מקורות: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו–2006, סעיפים 1, 2 ו־4 (נוסח מעודכן כפי שפורסם בוויקיטקסט על בסיס רשומות הכנסת); המדריך להסכם פינוי בינוי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (gov.il). המדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי. חוקים ותקנות מתעדכנים, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את המקרה שלכם מול עורך דין ושמאי מטעמכם.
מדריכים נוספים
רוצים לבדוק מה זה אומר לבניין שלכם?
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38 ועסקאות קומבינציה מאז 2013. לשיחת היכרות ובדיקה ראשונית: 053-658-4252.