הבניין לא רשום כבית משותף או שהזכויות לא בטאבו: מה זה אומר לפינוי בינוי ולתמ"א

בקצרה: בניין שלא נרשם כבית משותף, או דירה שהזכויות בה רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת ולא בטאבו, לא חוסמים בדרך כלל פינוי בינוי או תמ"א. אבל הם מוסיפים שלב של בירור והסדרת רישום, שעלול לעכב את הפרויקט אם לא מטפלים בו מוקדם. לפי מדריך הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בעל הדירה נדרש להסדיר את רישום הזכויות על שמו, ולכן כדאי לדעת כבר עכשיו איפה הזכויות שלכם רשומות ומה חסר.

שלושה מצבי רישום: טאבו, רמ"י וחברה משכנת

לפני שמדברים עם יזם, בדקו באיזה מהמצבים האלה נמצאת הדירה שלכם. זה קובע איזה מסמך מוכיח את הזכויות ואת מי צריך לערב.

• רשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). הזכויות מופיעות בפנקסי המקרקעין, ואפשר להזמין נסח רישום (נסח טאבו) דרך שירות של משרד המשפטים באתר gov.il. בנסח רואים גם אם הבניין נרשם בפנקס הבתים המשותפים.

• מנוהל ברשות מקרקעי ישראל. לפי נוהל רמ"י, הרשות מפיקה "אישור זכויות" עבור נכסים שאינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין. האישור מעיד על טיב הזכויות לפי הנתונים בתיק הנכס.

• מנוהל על ידי חברה משכנת. עבור נכסים שמנוהלים על ידי חברה משכנת, גורם מאכלס או חברה קבלנית, רמ"י מפיקה "הודעה על רישום זכויות בנכס" ולא אישור זכויות. במצב הזה צריך לברר את הרישום גם מול החברה עצמה.

אם אתם לא יודעים באיזה מצב הדירה, התחילו מהזמנת נסח, והראו אותו לעורך הדין שלכם. הוא יגיד לכם אם הבניין נרשם כבית משותף ואם הדירה שלכם מופיעה בו.

בניין שלא נרשם כבית משותף: למה זה מעכב

בפרויקט התחדשות היזם צריך לדעת מי הם בעלי הדירות, כדי להחתים אותם, לספור את הרוב ולרשום הערות אזהרה. כשהבניין לא רשום כבית משותף, קשה יותר לזהות בבירור איזו זכות שייכת לאיזו דירה. כשחלק מהזכויות מנוהלות מחוץ לטאבו, הבדיקה עוברת דרך כמה גופים.

מדריך הרשות מציין שהיזם רושם הערת אזהרה על זכויות בעל הדירה בלשכת רישום המקרקעין, ושעליו להחתים שיעור מינימלי של בעלי דירות לפני שיוכל לרשום אותה. כשהזכויות לא מסודרות, השלב הזה מתארך. לפירוט על ההערה עצמה: מה זה הערת אזהרה בפינוי בינוי ומתי היזם רושם אותה. לסיבות נוספות לעיכובים: למה פרויקטים של פינוי בינוי מתעכבים.

איך מסדירים רישום בית משותף, ומי משלם

לפי הנחיות לשכת המפקח על רישום מקרקעין, בקשה לרישום בית משותף מוגשת על ידי הבעלים. אם רשומה חכירה לדורות, גם החוכרים מגישים. התיק כולל בדרך כלל:

• טופס בקשה חתום בחתימת מקור. מי שחותם מכוח ייפוי כוח מצרף אותו.

• תשריט שהכין מהנדס, אדריכל או מודד מוסמך, מאושר בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לפי ההנחיות, התשריט תקף שנה.

• הסכמה לשמש נציגות זמנית.

• תקנון מוסכם בשני עותקים חתומים על ידי כל הבעלים, או הצהרה שמאמצים את התקנון המצוי.

• אגרה לפי תקנות המקרקעין (אגרות), ובמקרים מסוימים גם אישורי מיסים.

ההנחיות מבהירות שתיק חסר יוחזר למבקש, ולכן עדיף שאיש מקצוע ירכז אותו.

מי נושא בעלויות? מדריך הרשות קובע שבעל הדירה נדרש להסדיר את רישום הזכויות על שמו. מי יממן את הסדרת הרישום של הבניין כולו הוא עניין להסכם. בפועל, יזם שרוצה לקדם את הפרויקט מסכים לא פעם לממן את התשריט ואת הטיפול, אבל זה צריך להיות כתוב בהסכם. אחרת אל תניחו שכך יהיה.

אישורי זכויות במקום נסח

כשהזכויות לא בטאבו, המסמך שמוצג ליזם, לעורך הדין של הדיירים ולבנק הוא אישור הזכויות מרמ"י או ההודעה על רישום זכויות. לפי נוהל רמ"י, כל בעל עניין יכול להפיק את המסמך דרך האזור האישי באתר הרשות. פנייה בערוץ אחר על ידי מייצג דורשת ייפוי כוח מבעל הזכויות. הנוהל לא קובע תוקף למסמך, ולכן בקשו מסמך עדכני סמוך לחתימה.

אם השם שבאישור לא תואם את הבעלים בפועל, למשל כי לא הושלמה העברה ישנה, צריך להסדיר זאת קודם. אחרת היזם לא יוכל לסמוך על החתימה שלכם.

דירה עם הערות, משכנתאות ישנות או בעלים שנפטר

מדריך הרשות קובע שבעל הדירה צריך לפעול להסרת משכנתאות או שעבודים על הדירה. המדריך מציע לאפשר ליזם לסייע, על חשבון בעל הדירה. משכנתא ישנה שנפרעה אבל לא נמחקה מהנסח היא תקלה נפוצה, ונוח לטפל בה מוקדם.

אם הבעלים הרשום נפטר, היורשים צריכים להסדיר את רישום הזכויות על שמם. עד אז לא ברור מי מוסמך לחתום על ההסכם. כשיש כמה יורשים, כדאי לברר מראש מי מהם חותם ובאיזה הסדר, ולא לחכות לשלב ההחתמות.

מה לבקש מהיזם בהסכם

• סעיף שמפרט מי מטפל ברישום הבית המשותף הקיים, אם הוא חסר, ומי מממן את התשריט, את האגרות ואת הטיפול המשפטי.

• סעיף שמבהיר מה קורה אם הרישום מתעכב: האם זה דוחה מועדים ואיך זה משפיע על התנאים המתלים.

• ערבות רישום. מדריך הרשות מתאר ערבות שמבטיחה את התחייבות היזם לרשום את הבית המשותף החדש בלשכת רישום המקרקעין. על רישום הדירה החדשה: מתי הדירה החדשה נרשמת על שמי.

• בדיקה של ייפויי הכוח שאתם חותמים עליהם לצורך הרישום: על אילו ייפויי כוח חותמים בפינוי בינוי.

רשימת בדיקה לבעל הדירה

• הזמנתי נסח עדכני או אישור זכויות, ובדקתי שהשם תואם.

• בדקתי אם הבניין רשום כבית משותף ואם הדירה שלי מופיעה ברישום.

• בדקתי שאין משכנתא ישנה, עיקול או הערה שלא נמחקו.

• אם הבעלים נפטר: הסדרנו את רישום הזכויות על שם היורשים.

• ביקשתי מעורך הדין של הדיירים לבדוק את המסמכים לפני החתימה.

טעויות נפוצות

• להניח ש"הדירה שלי, אז הכל מסודר" בלי להסתכל על נסח או אישור זכויות.

• לחכות ליזם שיגלה את הבעיה. כשזה קורה באמצע ההחתמות, כל הבניין מחכה.

• לחתום על הסכם שלא אומר מי משלם על הסדרת הרישום.

• להציג אישור זכויות ישן במקום מסמך עדכני.

• להתעלם מהערה ישנה בנסח כי "היא לא רלוונטית".

שאלות נפוצות

האם בניין לא רשום כבית משותף יכול להיכנס לפינוי בינוי?

בדרך כלל כן, אבל צריך לברר מי הבעלים ואיך הזכויות רשומות, וכנראה גם לטפל ברישום. אפשר לעשות את זה במקביל לקידום הפרויקט, אם מתחילים מוקדם. ראו גם את המדריך המלא לפינוי בינוי.

איך יודעים אם הבניין רשום כבית משותף?

מזמינים נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין ובודקים בו אם הבניין נרשם בפנקס הבתים המשותפים. אם הזכויות לא בטאבו כלל, בודקים ברמ"י או בחברה המשכנת.

מי רשאי להגיש בקשה לרישום בית משותף?

לפי ההנחיות של לשכת המפקח על רישום מקרקעין, הבקשה מוגשת על ידי הבעלים. אם רשומה חכירה לדורות, גם החוכרים מגישים. תקנון מוסכם צריך להיות חתום על ידי כל הבעלים והחוכרים.

הזכויות שלי רשומות ברמ"י. זה בעיה?

לא בהכרח. רמ"י מפיקה אישור זכויות לנכסים שאינם רשומים בטאבו, והוא משמש להוכחת הזכויות. חשוב שהאישור יהיה עדכני ושהשם בו יתאים לבעלים.

מי משלם על הסדרת הרישום?

אין קביעה אחידה. זה נקבע בהסכם עם היזם. אם לא כתוב, אל תניחו שהיזם משלם. ההסרה של משכנתא ישנה היא לפי מדריך הרשות באחריות בעל הדירה.

כמה זמן לוקח לרשום בית משותף?

זה תלוי בהכנת התשריט, באישור הוועדה המקומית ובשלמות התיק. ההנחיות מדגישות שתיק חסר מוחזר. לכן כדאי לבדוק מוקדם אם הבניין בכלל מתאים להתחדשות: בדיקת היתכנות להתחדשות עירונית.

רוצים לבדוק את מצב הרישום לפני שמתחילים?

לבדיקה ראשונית ללא התחייבות: 053-658-4252 או support@kobielkayamrealestateltd.com

מקורות

• משרד המשפטים, לשכת המפקח על רישום מקרקעין: הנחיות לבקשה לרישום בית משותף (gov.il)

• רשות מקרקעי ישראל: נוהל 90.08B, אישור זכויות או הודעה על רישום זכויות בנכס (gov.il)

• הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: מדריך להסכם פינוי בינוי (gov.il)

• משרד המשפטים: הפקת נסח טאבו מפנקסי המקרקעין (gov.il)

עודכן: נובמבר 2026. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.