דמי שכירות והובלה בתקופת הבנייה בפינוי בינוי: מה נהוג ומה לבדוק
דמי שכירות והובלה בתקופת הבנייה בפינוי בינוי: מה נהוג ומה לבדוק
עדכון: תמ"א 38 פקעה ברמה הארצית ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים לחיזוק ולהתחדשות של בניינים מקודמים כיום במסלולים חלופיים, כמו תוכניות עירוניות מחליפות ופינוי בינוי.
בין יום הפינוי ליום קבלת המפתח לדירה החדשה עוברות לרוב כמה שנים. בתקופה הזו בעלי הדירות גרים בדירה שכורה. השאלות המעשיות הן מי משלם, כמה, מתי, ומה קורה אם הבנייה מתארכת. החוק נותן את המסגרת, והמדריך להסכם הדוגמה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרט את הנהוג.
מה החוק אומר
החוק לא קובע סכום דמי שכירות. אבל הוא קובע שסירוב לעסקה לא ייחשב בלתי סביר אם לא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש. לבעל דירה עם מוגבלות, המגורים החלופיים צריכים לכלול התאמות. גם תקנות הכינוס מחייבות את היזם לפרט במסמך עיקרי ההצעה את שכר הדירה ואת עלות ההובלה לדירה חליפית וממנה.
מה ממליץ המדריך הממשלתי
מי משלם ולכמה זמן
לפי המדריך, היזם מממן את דמי השכירות לדירה החלופית לכל תקופת הביצוע, מיום הפינוי ועד מסירת הדירה החדשה.
איך נקבע הסכום
שמאי הפרויקט קובע את דמי השכירות סמוך למועד הפינוי, לפי מחירי השוק לדירות דומות. המדריך ממליץ על מנגנון הצמדה והתאמה לשינויים בשוק, כי תקופת הבנייה ארוכה.
מתי משלמים
המדריך ממליץ לשלם מראש, לרבעון או לכמה חודשים בבת אחת, כדי למנוע פיגורים.
הובלה
היזם מממן בדרך כלל את הובלת התכולה מהדירה הקיימת לדירה הזמנית ומשם לדירה החדשה. אפשר להסדיר גם הובלה נוספת אם בעל הדירה ייאלץ לעבור דירה פעם נוספת בתקופת הבנייה.
ערבות לדמי השכירות
המדריך ממליץ על ערבות שכירות שמבטיחה את התשלום החודשי גם אם הבנייה מתארכת או שהיזם נקלע לקשיים. ההמלצה היא ערבות בנקאית אוטונומית, הניתנת לפירעון מיידי, בתוקף עד מסירת הדירה החדשה. הפינוי עצמו אמור להתבצע כנגד מסירת הערבויות.
הודעה על פינוי
לפי המדריך, אחרי קבלת היתר הבנייה היזם מודיע בכתב על מועד הפינוי, ומומלץ שיהיו לפחות 120 ימים מההודעה. ביום הפינו י בעל הדירה והיזם חותמים על מסמך שמפרט את תאריך המסירה ואת קריאת מוני החשמל. מאותו רגע בעלי הדירות לא משלמים חשבונות על הדירה הישנה, ולכן מומלץ לבטל הוראות קבע.
מה קורה בעיכוב
המדריך מציין שעיכובים שנובעים מנסיבות שאינן בשליטת היזם, כמו מלחמה או שביתה ארצית, אינם נחשבים הפרה, אבל היזם עדיין חייב לשלם את דמי השכירות בתקופה זו. זו המלצה להסכם, ולכן חשוב לוודא שהיא מופיעה בחוזה שלכם.
היבט המס
בחוק מיסוי מקרקעין, ההגדרה של "יחידת מגורים חלופית" כוללת גם תשלום עבור דמי שכירות לתקופת הבנייה ולכיסוי הוצאות כרוכות, כפי שקבע מנהל רשות המסים. גם תקרת השווי לפטור ממס מתייחסת לתשלום הזה.
רשימת בדיקה לחוזה
תקופה – מיום הפינוי ועד מסירת הדירה החדשה, בלי חריגים לעיכובים.
סכום ועדכון – מי קובע, מתי, ומנגנון הצמדה או עדכון לשוק.
מועדי תשלום – מראש, לתקופות.
ערבות – אוטונומית, בתוקף עד המסירה.
הובלות – הלוך וחזור, ואפשרות להובלה נוספת.
הודעת פינוי – פרק זמן מינימלי מההודעה.
התאמות – לבעלי מוגבלות, בדירה הזמנית.
כדאי גם לחשוב מראש על אזור הדירה הזמנית: קרבה לבית ספר, לעבודה או לטיפול רפואי. ההסכם בדרך כלל לא קובע איפה תגורו, אבל סכום דמי השכירות שנקבע צריך לאפשר מגורים סבירים באזור דומה.
שאלות נפוצות
האם אפשר לגור אצל משפחה ולקבל את הכסף?
זה עניין של החוזה. במקרים רבים דמי השכירות משולמים לבעל הדירה והוא בוחר איפה לגור, אבל צריך לוודא בנוסח.
מה אם שכר הדירה בשוק עולה באמצע הבנייה?
לכן המדריך ממליץ על מנגנון הצמדה והתאמה לשינויים בשוק.
האם מותר ליזם לעכב תשלום עד שאפנה?
לפי המדריך, הפינוי נעשה כנגד מסירת הערבויות. מועדי התשלום הראשון צריכים להיות מוגדרים בחוזה.
מדריכים קשורים
מקורות ובדיקה
המידע נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026). מקורות: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו–2006, סעיף 2(ב)(2) (נוסח מעודכן); חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963, סעיפים 49יט ו־49כב; המדריך להסכם פינוי בינוי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (gov.il); תקנות כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה, התשפ"ב–2022. המדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי. חוקים ותקנות מתעדכנים, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את המקרה שלכם מול עורך דין ושמאי מטעמכם.
מדריכים נוספים
רוצים לבדוק מה זה אומר לבניין שלכם?
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38 ועסקאות קומבינציה מאז 2013. לשיחת היכרות ובדיקה ראשונית: 053-658-4252.