< Back

מארגן בפינוי בינוי: מה החוק מחייב אותו לפני שחותמים

Q: האם חובה לעבוד עם מארגן?

לא. בעלי דירות יכולים להתארגן בעצמם, לבחור נציגות ולפנות ליזמים ישירות, או להיעזר במינהלת ההתחדשות העירונית אם יש כזו בעיר.

Q: מה עושים אם הכינוס לא נערך כחוק?

כדאי להתייעץ עם עורך דין לגבי המשמעות להסכם, ולשקול פנייה לממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

Q: האם המארגן קובע את התמורה שאקבל?

לא. הסכם הארגון רק מארגן את בעלי הדירות. התמורה, המועדים והערבויות נקבעים בעסקה עם היזם.

Q: ההסכם עם המארגן פקע. האם הוא יכול לדרוש פיצוי?

לפי סעיף 10 לחוק, אם ההסכם פקע רק משום שהמארגן לא עמד באבני הדרך, הוא אינו זכאי לפיצוי מסיבה זו.

Q: מה אם המארגן הוא אחד השכנים?

החובות חלות גם עליו. בכינוס הוא צריך לגלות אם הוא פועל מטעם יזם, אם הוא מקבל שכר ואם יש לו עניין אישי.

מארגן הוא מי שמחתים בעלי דירות על הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית, עוד לפני שנחתמת עסקה עם יזם. חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017 מחייב אותו, לפני ההסכם הראשון בבניין, לכנס את בעלי הדירות בהודעה של שבעה ימים לפחות, להסביר את ההסכם ולגלות אם הוא פועל מטעם יזם, מה שכר הטרחה שלו ואם יש לו עניין אישי. ההסכם צריך להיות בכתב, והוא תקף שישה חודשים בלבד אלא אם המארגן עומד באבני הדרך שבחוק.

המדריך מסכם את החובות האלה כרשימה שאפשר לבדוק מולה, ומסביר כמה זמן הסכם כזה מגביל אתכם בפועל.

מי נחשב מארגן

בשלב המוקדם מגיע לפעמים לבניין גורם שאינו היזם עצמו, ומציע "לארגן" את בעלי הדירות ולהביא יזם. זה יכול להיות משרד שעוסק בכך, איש מקצוע עצמאי או אחד השכנים. החוק נועד להסדיר את ההסכמים שהגורם הזה מחתים. לדעתנו, כדאי להתייחס לכל מסמך שמגביל אתכם מלנהל משא ומתן עם יזמים אחרים כאל הסכם ארגון, ולבדוק אותו בהתאם, גם אם הוא נקרא "מכתב כוונות" או "טופס הצטרפות".

החובות לפני החתימה הראשונה

כינוס בעלי הדירות

לפי שאלות ותשובות שפרסמה מינהלת ההתחדשות העירונית ביבנה על החוק, לפני ההסכם הראשון בבניין המארגן צריך לכנס את בעלי הדירות. התנאים לכינוס:

הודעה לבעלי הדירות שבעה ימים מראש לפחות, שמוצגת גם במקום בולט בבניין.
השתתפות של 40% לפחות מבעלי הדירות. בבניינים גדולים החוק מאפשר במקרים מסוימים לקיים שני כינוסים בשיעורי השתתפות נמוכים יותר.
פרוטוקול של הכינוס, שעותק ממנו נמסר לבעל הדירה יחד עם עותק ההסכם.

מה המארגן חייב לגלות

את מהות ההסכם, עיקריו והתוצאות המשפטיות שלו.
אם הוא פועל מטעם יזם.
מה שכר הטרחה שישולם לו.
אם יש לו עניין אישי בעסקה, ואם הוא בעל דירה בבניין.

חובת גילוי דומה חלה גם על מי שפועל מטעם יזם. ראו חובת גילוי בפינוי בינוי.

תרגום

לפי אותו מסמך, אם יותר מ-20% מבעלי הדירות מבקשים זאת, ההסכם צריך להיות מתורגם לערבית, לרוסית או לאמהרית.

ההסכם עצמו

ההסכם צריך להיות בכתב ולכלול, בין השאר, את פרטי המארגן, את מועד החתימה ואת "המועד הקובע", שהוא המועד שבו חתם בעל הדירה הראשון. המועד הקובע חשוב, כי ממנו נספרים כל פרקי הזמן שבחוק.

כמה זמן הסכם עם מארגן מגביל אתכם

לפי סעיף 5 לחוק, הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עומד בתוקפו שישה חודשים מהמועד הקובע. הוא מתארך ל-18 חודשים רק אם בתוך ששת החודשים המארגן החתים על הסכם ארגון:

בבניין של עד 16 דירות: 50% לפחות מבעלי הדירות.
בבניין של 17 עד 35 דירות: 40% לפחות מבעלי הדירות (יש סקירות שמזכירות גם חלופה של שמונה בעלי דירות; בכפוף לנוסח החוק העדכני).
בבניין של 36 דירות ומעלה: 35% לפחות מבעלי הדירות.

הארכות נוספות תלויות בהתקדמות: הסכם מגיע לשנתיים אם בתוך 18 החודשים חתמו על הסכם הארגון שני שלישים מבעלי הדירות, או שהיזם החתים עסקאות פינוי ובינוי בשיעורים שנקבעו. משם התקופה יכולה להתארך עוד אם התוכנית נקלטה והופקדה במועדים שבחוק. לפי סעיף 7, בתום כל אחת מהתקופות המארגן צריך להודיע לבעלי הדירות אם עמד בתנאים. לפי סעיף 10, אם ההסכם פקע מסיבה זו בלבד, המארגן אינו זכאי לפיצוי. הסבר מפורט על התקופות נמצא במדריך כמה זמן תקף הסכם עם מארגן בפינוי בינוי.

שימו לב לשינוי מ-2021: לפי סיכום התיקונים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, סעיף 8 לחוק המארגנים, שעסק בביטול עסקה כשהיזם לא הגיע לרוב תוך חמש שנים, בוטל. מנגנוני הביטול מול יזם שלא מתקדם מוסדרים היום בחוק פינוי ובינוי עצמו, עם הוראות מעבר לעסקאות ישנות.

מארגן, יזם ונציגות: מה ההבדל

הסכם ארגון מסדיר רק את התארגנות בעלי הדירות לתקופה מוגבלת. הוא לא קובע את התמורה.
עסקת פינוי ובינוי היא החוזה עם היזם, שבו נקבעים התמורה, המועדים והערבויות.
נציגות בעלי הדירות היא גוף שבעלי הדירות בוחרים מתוכם כדי לייצג אותם מול היזם והמארגן. ראו נציגות דיירים בפינוי בינוי: איך בוחרים אותה נכון.

לכן חתימה על הסכם ארגון אינה הסכמה לתנאי הפרויקט. אם כמה גורמים מתחרים על הבניין, ההבחנה הזו חשובה במיוחד. ראו כשכמה יזמים מתחרים על אותו בניין.

צ'קליסט: מה לבקש מהמארגן לפני שחותמים

את טיוטת ההסכם, מראש ולא בערב הכינוס.
הודעה בכתב על הכינוס, שבעה ימים מראש לפחות.
תשובה ברורה: האם הוא פועל מטעם יזם, ומי משלם לו.
גילוי של כל עניין אישי, כולל בעלות על דירה בבניין.
עותק של הפרוטוקול ושל ההסכם החתום.
הסבר כמה זמן ההסכם מגביל אתכם ומה קורה אם לא יימצא יזם.

טעויות נפוצות

לחתום באותו ערב. לחץ לחתום מיד, בלי זמן לקרוא עם עורך דין, הוא סימן אזהרה.
לחשוב שהמארגן קבע את התמורה. התמורה נקבעת רק בעסקה עם היזם.
להתעלם מהמועד הקובע. בלי לדעת מתי חתם הראשון, אי אפשר לדעת מתי ההסכם פוקע.
לא לשאול מי משלם למארגן. שכר הטרחה והקשר ליזם משפיעים על האינטרסים שלו.

שאלות נפוצות

האם חובה לעבוד עם מארגן?