כשכמה יזמים מתחרים על אותו בניין בפינוי בינוי: מה עושים

בשכונות מבוקשות, לא נדיר שכמה יזמים פונים במקביל לאותו בניין. כל אחד מבטיח תמורה טובה יותר, ובעלי הדירות מתחילים להתפצל. תחרות יכולה לשפר את התנאים, אבל היא גם עלולה לתקוע את הפרויקט אם חלק מהשכנים חותמים עם יזם אחד וחלקם עם אחר. מסמך של מרכז המחקר והמידע של הכנסת משנת 2021 הציג סקירה שלפיה ריבוי יזמים היה הגורם לעיכוב מתוך 55 מתחמים עם תוכניות מאושרות שנתקלו בחסמים. במדריך נסביר איך מנהלים מצב כזה. המידע נכון למועד כתיבה.

למה ריבוי יזמים מסוכן

פינוי בינוי דורש רוב מיוחס של בעלי הדירות. אם הבניין מתפצל בין שני יזמים, ייתכן שאף אחד מהם לא יגיע לרוב הנדרש, והפרויקט ייתקע. בנוסף, חתימה מוקדמת עם יזם אחד עלולה להגביל בעל דירה מלהצטרף להצעה טובה יותר שתגיע אחר כך. לכן התחרות מועילה בעיקר כשהיא מתנהלת בצורה מסודרת, לפני שמישהו חותם.

הכלים שבחוק

• הגבלת תוקף של הסכמי מארגן – חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) מגביל את תוקפו של הסכם לארגון עסקת פינוי בינוי, ומאריך אותו רק כשהמארגן עומד ביעדי חתימות. מארגן שלא מצליח לא מחזיק את הבניין לאורך זמן.

• כינוס ומסמך עיקרי הצעה – לפני חתימה על עסקה ראשונה, היזם חייב לכנס את בעלי הדירות ולמסור מסמך עיקרי הצעה לפחות שבועיים מראש.

• ביטול עסקאות שנחתמו לפני כינוס – אם נחתמו עסקאות לפני הכינוס או לפני מסירת המסמך, רוב בעלי הדירות רשאים להחליט על ביטולן, כל עוד לא חתמו 40% מהם.

• ביטול עסקה עם יזם שלא מתקדם – אם היזם לא הגיע לשיעורי חתימות שנקבעו בחוק בתוך שנתיים או ארבע שנים, או לא הגיש תוכנית בזמן, רוב בעלי הדירות רשאים להחליט על ביטול, בכפוף לחריגים ולתשלום שנקבע בתקנות.

• ממונה על פניות דיירים – מוסמך לברר טענות על לחץ בלתי סביר ועל התנהלות של יזמים ומארגנים.

דרך מסודרת לבחירה

לדעתנו, הדרך הטובה ביותר להפוך תחרות ליתרון היא הליך בחירה מסודר:

• בחירת נציגות ועורך דין מטעם בעלי הדירות לפני כל חתימה.

• הודעה לכל היזמים המתעניינים על הליך הבחירה ועל המועדים.

• בקשת הצעות באותו מבנה, על בסיס אותם נתונים.

• השוואה בליווי עורך דין, שמאי ומפקח מטעם בעלי הדירות.

• הצגת ההשוואה לכל בעלי הדירות והחלטה באסיפה מתועדת.

מה לעשות אם הבניין כבר מפוצל

אם חלק מבעלי הדירות כבר חתמו עם יזם אחד וחלק עם אחר, כדאי קודם כול לבדוק את המסמכים: האם מדובר בהסכמי ארגון או בעסקאות פינוי בינוי, מתי נחתמה החתימה הראשונה, והאם נערכו הכינוס ומסירת מסמך עיקרי ההצעה כחוק. מהבדיקה הזאת עשוי להתברר שחלק מההתקשרויות פקעו או ניתנות לביטול. לדעתנו, לבדיקה כזו כדאי לצרף עורך דין בעל ניסיון בהתחדשות עירונית.

שמירה על יחסי שכנות

פיצול בין יזמים הוא לעיתים גם פיצול בין שכנים. לדעתנו, כדאי להפריד בין המחלוקת העסקית לבין היחסים האישיים: לקיים דיונים מסודרים, להציג נתונים ולא שמועות, ולאפשר לכל צד להציג את עמדתו. יועץ חברתי או המינהלת העירונית יכולים לסייע בתיווך כשהמתח עולה.

מחיר התחרות

תחרות בין יזמים עשויה לשפר את ההצעות, אבל יש לה גם מחיר. הצעה שנראית טובה מדי עלולה להיות לא כלכלית ליזם, ולהוביל לפרויקט תקוע. לדעתנו, כדאי לבחון לא רק את גובה התמורה, אלא גם את איתנותו של היזם, את הניסיון שלו ואת הבטוחות שהוא מציע.

תפקיד הרשות המקומית

במסלול רשויות, הרשות המקומית ממליצה לדיירים, לפי אוגדן ההנחיות של הרשות הממשלתית, על הליך מאורגן לבחירת עורך דין ויזם, וממליצה ליזמים שפועלים במתחם שלא להתקשר עם הדיירים עד להתקדמות ההתארגנות. גם מחוץ למסלול הזה, המינהלת העירונית יכולה לסייע בהסבר ובתיווך.

שאלות נפוצות

האם מותר לחתום עם שני יזמים?

התשובה תלויה במסמכים. הסכמים רבים כוללים התחייבות לבלעדיות, וחתימה כפולה עלולה ליצור הפרה. כדאי לבדוק עם עורך דין לפני כל חתימה.

האם היזם הראשון שחתם "זוכה" בבניין?

לא בהכרח. מה שקובע הוא אם הגיע לרוב הנדרש ועמד בדרישות החוק, ולא רק מי הקדים.

מה עושים עם לחץ מצד נציגי יזמים?

מותר לסרב לפגישה או לחתימה. במקרה של לחץ בלתי סביר אפשר לפנות לממונה על פניות דיירים.

רוצים לבדוק איך זה נוגע לבניין שלכם? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252 ונשמח לעשות סדר בתהליך.