< Back

כמה זמן תקף הסכם עם מארגן בפינוי בינוי

Q: אם חתמתי מאוחר, התוקף שלי ארוך יותר?

לא. כל התקופות נספרות מהמועד הקובע, כלומר מהחתימה הראשונה בבניין.

Q: מה קורה אחרי שהסכם הארגון פוקע?

בעלי הדירות חופשיים לבחון גורמים אחרים. לפי סקירות של החוק, מארגן שלא עמד ביעדים אינו זכאי לפיצוי בשל הפקיעה.

Q: האם הכללים זהים בתמ"א 38?

לא. לפי המסמך של עיריית יבנה, במסלול החיזוק נקבעו תקופות של 6, 12, 18 ו-36 חודשים עם יעדים אחרים.

Q: האם המארגן חייב להציג את ההסכם לפני החתימה?

החוק קובע כללים לכינוס בעלי הדירות לפני החתימה, כולל הודעה מראש. פירוט במדריך על חובות המארגן.

Q: מי בודק שהמארגן עמד ביעדים?

בפועל, הנציגות ועורך הדין של בעלי הדירות, לפי הדיווחים של המארגן והמסמכים שהוא מציג. אם יש ספק, אפשר לבקש ממנו רשימה של החותמים ותאריכי החתימה.

הסכם עם מארגן בפינוי בינוי אינו תקף לנצח. לפי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017, ההסכם תקף שישה חודשים מ"המועד הקובע", כלומר מהחתימה הראשונה של המארגן עם בעל דירה בבניין. הוא מתארך ל-18 חודשים, לשנתיים, ובהמשך לארבע וחמש שנים ממועד קליטת התוכנית, רק אם המארגן עומד ביעדי חתימות ותכנון שקבע החוק. מארגן שלא עמד ביעדים אינו יכול להחזיק את הבניין.

המדריך מסביר כל שלב, איך מחשבים את המועדים בבניין שלכם, ומה לעשות כשמועד מתקרב.

מי זה מארגן ולמה החוק מגביל אותו

מארגן הוא גורם שמחתים בעלי דירות על הסכם לקידום עסקת התחדשות עירונית, לפני שיש עסקה מלאה עם יזם או במקביל לה. בעבר בעלי דירות חתמו לעתים על הסכמים כאלה ונשארו קשורים שנים לגורם שלא קידם דבר. החוק נועד לשים לכך גבול: ההסכם מתארך רק כשיש התקדמות מוכחת. על החובות של המארגן לפני החתימה ראו מארגן בפינוי בינוי: מה החוק מחייב אותו לפני שחותמים.

המועד הקובע

כל התקופות נספרות מהמועד הקובע: המועד שבו המארגן חתם על הסכם הארגון הראשון עם בעל דירה בבניין. השעון מתחיל מהחתימה הראשונה בבניין, ולא מהיום שבו אתם חתמתם. לכן מי שחותם מאוחר אינו מקבל תקופה ארוכה יותר. כדאי שהמועד יופיע בכתב בהסכם שאתם חותמים עליו, כדי שאפשר יהיה לחשב ממנו את כל התקופות. אם המארגן אינו מציין אותו, בקשו הבהרה לפני החתימה.

שלבי התוקף בפינוי בינוי

שלב 1: שישה חודשים

ההסכם תקף שישה חודשים מהמועד הקובע. כדי שיתארך ל-18 חודשים, המארגן צריך להחתים בתוך התקופה שיעור מינימלי של בעלי הדירות, לפי גודל הבניין:

עד 16 דירות – לפחות 50% מבעלי הדירות.
17 עד 35 דירות – לפחות 40% מבעלי הדירות (יש סקירות שמזכירות גם חלופה של שמונה בעלי דירות; בכפוף לנוסח החוק העדכני).
36 דירות ומעלה – לפחות 35% מבעלי הדירות.

שלב 2: עד שנתיים

הסכם שעמד בתוקפו 18 חודשים יתארך לשנתיים מהמועד הקובע אם המארגן התקשר בהסכמי ארגון עם שני שלישים לפחות מבעלי הדירות, או, לפי סקירות של החוק, אם היזם שעמו עובד המארגן חתם על עסקאות פינוי בינוי עם בעלי הדירות בשיעורים שנקבעו.

שלב 3: אחרי קליטת תוכנית

אם בתוך שנתיים נקלטה במוסד התכנון תוכנית להריסת הבניין ולבנייה מחדש, ההסכם יעמוד בתוקפו עד ארבע שנים ממועד הקליטה. אם התוכנית הופקדה בתוך ארבע השנים האלה, התוקף מתארך עד חמש שנים ממועד הקליטה.

דוגמה להמחשה

בבניין של 20 דירות, החתימה הראשונה של המארגן נעשתה בינואר. עד יולי הוא צריך להחתים לפחות 40% מבעלי הדירות, כלומר 8 בעלי דירות. אם הצליח, ההסכם תקף 18 חודשים, עד יולי בשנה שאחרי. כדי שיתארך לשנתיים, נדרשים לפחות שני שלישים מבעלי הדירות: שני שלישים מ-20 הם 13.3, ולכן 14 בעלי דירות. כדי שיתארך מעבר לשנתיים, צריכה להיקלט תוכנית במוסד התכנון. אם המארגן לא עמד ביעד, ההסכם פוקע. הדוגמה להמחשה בלבד, וכל מקרה צריך בדיקה של עורך דין.

חובת דיווח ומה קורה כשההסכם פוקע

דיווח בסוף כל שלב – לפי מינהלת ההתחדשות העירונית של עיריית יבנה, המארגן חייב לדווח לבעלי הדירות בסוף כל שלב אם עמד ביעדים.
בלי פיצוי על פקיעה – לפי סקירות של החוק, אם ההסכם פקע כי המארגן לא עמד ביעדים, הוא אינו זכאי לפיצוי בשל כך.
חופש פעולה – אחרי הפקיעה בעלי הדירות חופשיים לבחון גורמים אחרים, אבל כדאי לוודא עם עורך דין שאין התחייבויות אחרות בהסכם.

מה לבדוק לפני שחותמים על הסכם ארגון

שהמועד הקובע ידוע – לבקש מהמארגן לציין מתי נחתם ההסכם הראשון בבניין, כדי שאפשר יהיה לחשב את המועדים.
מי המארגן – חברה, יזם או גורם מטעמו, ומה הקשר שלו ליזם שיבצע את הפרויקט.
שכר המארגן – לפי המסמך של עיריית יבנה, המארגן צריך להסביר את שכר הטרחה שלו בעסקה.
כינוס לפני חתימה – לפי אותו מסמך, המארגן חייב להודיע על כינוס בעלי הדירות לפחות שבעה ימים מראש ולפרסם הודעה במקום בולט בבניין.
ייעוץ – לא לחתום לפני שעורך דין מטעם בעלי הדירות עבר על ההסכם.

צ'קליסט מעקב לנציגות

לרשום את המועד הקובע – תאריך החתימה הראשונה, עם אסמכתה מהמארגן.
לחשב את היעד בכל שלב – לפי מספר הדירות בבניין.
לבנות טבלת מועדים – 6 חודשים, 18 חודשים, שנתיים, ומועד קליטת התוכנית אם יש.
לבקש דיווח בכתב בסוף כל שלב, עם מספר החתימות.
לשמור תיעוד של כל פנייה ותשובה.
לערב עורך דין כשמועד מתקרב או כשיש כמה בניינים במתחם. ראו איך בוחרים עורך דין לבעלי הדירות.
לעדכן את בעלי הדירות – דרך נציגות הדיירים, כדי שכולם יידעו מה מצב ההסכם.

טעויות נפוצות

לספור מהחתימה האישית – הספירה מתחילה מהחתימה הראשונה בבניין.
להניח שההסכם מתארך מעצמו – הארכה תלויה ביעדים.
לא לבקש את הדיווח – בלי דיווח קשה לדעת אם ההסכם עדיין בתוקף.
לבלבל בין הסכם עם מארגן לבין עסקה עם יזם – אלה שני הסכמים שונים, עם כללים שונים.
להחיל את הכללים על תמ"א 38 – לעסקאות חיזוק נקבעו תקופות ויעדים אחרים.

שאלות נפוצות

אם חתמתי מאוחר, התוקף שלי ארוך יותר?