חובת גילוי בפינוי בינוי: מי שפועל מטעם היזם חייב לומר זאת
חובת גילוי בפינוי בינוי: מי שפועל מטעם היזם חייב לומר זאת
עדכון: תמ"א 38 פקעה ברמה הארצית ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים לחיזוק ולהתחדשות של בניינים מקודמים כיום במסלולים חלופיים, כמו תוכניות עירוניות מחליפות ופינוי בינוי.
בפרויקט פינוי בינוי יש הרבה אנשים שמדברים עם בעלי הדירות: נציגי יזם, מארגנים, "יועצים", ולפעמים גם שכן שנלהב במיוחד. השאלה הבסיסית היא מטעם מי כל אחד מהם פועל. החוק עונה עליה בחובת גילוי מפורשת.
מה קובע סעיף 6
לפי סעיף 6(א) לחוק פינוי ובינוי, כל אחד מהבאים חייב לציין באופן ברור, בפנייה הראשונה לבעלי הדירות, לפני חתימה על הסכם התקשרות וגם בנוסח ההסכם, אם הוא:
פועל מטעם יזם – שמעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי.
מקבל או עתיד לקבל תמורה – מהיזם או מהקבלן שעתיד לבצע את הבנייה.
ששכרו תלוי בעסקה – כלומר מקבל תשלום רק אם העסקה יוצאת לפועל.
דיווח על שינוי בתמורה
סעיף 6(ב) מוסיף חובה מתמשכת: אדם כזה ידווח מיוזמתו לבעלי הדירות במקבץ על כל שינוי בתמורה שאינו זניח, שיקבל בעל דירה במקבץ, בהשוואה לבעלי דירות אחרים. במילים פשוטות, אם שכן מסוים מקבל יותר, הנציגים צריכים לספר.
מה קורה כשהחובה מופרת
לפי סעיף 6(ג), הפרה של חובת הגילוי או חובת הדיווח היא עילה לחזרתו של דייר מהסכמה שנתן לעסקה, אף אם חתם על הסכם התקשרות מחייב. זה סעד משמעותי: הוא לא מחייב להוכיח נזק, אלא את ההפרה עצמה.
הוראות משלימות
בכינוס – לפי התקנות משנת 2022, היזם צריך לפרט בכינוס את הגורמים שפועלים מטעמו בקרב בעלי הדירות, כולל עורך הדין, ולהבהיר שעורך הדין של היזם אינו מייצג את בעלי הדירות.
במסמך עיקרי ההצעה – היזם צריך לפרט עניין אישי בפרויקט שלו, של בעל שליטה או של מנהל, או של קרוביהם. עניין אישי כולל בעלות בדירה בבניין, או קשר עם עורך דין, דייר, מארגן או אחר שמעורב בפרויקט.
אצל מארגן – חוק ההסכמים לארגון עסקאות מחייב מארגן לפרט בכינוס אם הוא פועל מטעם יזם, מה שכר הטרחה שלו אם ידוע, אם יש לו עניין אישי, ואם בעל דירה בבניין פועל מטעמו. מארגן לא יתקשר בהסכם הנוגע לעסקה שיש לו בה עניין אישי, אלא אם גילה זאת וקיבל הסכמה בכתב.
השכן שפועל מטעם היזם
המצב הרגיש ביותר הוא כשבעל דירה בבניין מקבל משהו מהיזם, למשל תמורה משופרת או תשלום, כדי לשכנע אחרים. אם הוא נכלל באחת הקבוצות של סעיף 6(א), חלה עליו חובת הגילוי. מארגן חייב גם לגלות אם בעל דירה בבניין פועל מטעמו.
התניה על החוק
סעיף 6א קובע שהתניה על הוראות החוק שאינה לטובת בעל הדירה בטלה. סעיף בחוזה שלפיו בעל הדירה מוותר מראש על הזכות לחזור בו בגלל הפרת חובת גילוי, אינו אמור לעמוד.
שאלות שכדאי לשאול כל מי שפונה אליכם
מטעם מי אתה פועל?
האם אתה מקבל תשלום מהיזם או מהקבלן, ומתי?
האם השכר שלך תלוי בכך שהעסקה תצא לפועל?
האם מישהו בבניין מקבל תנאים שונים משלי?
בקשו את התשובות בכתב. תשובה מתחמקת היא סימן לבדוק לעומק.
שאלות נפוצות
האם עורך הדין של היזם יכול לייעץ לי?
לפי התקנות, היזם חייב להבהיר שעורך הדין שלו אינו מייצג את בעלי הדירות. לייעוץ לבעלי הדירות יש לבחור עורך דין מטעמם.
מה ההבדל בין חזרה מהסכמה לביטול על ידי הממונה?
חזרה לפי סעיף 6(ג) היא זכות של הדייר בשל הפרת חובת גילוי. ביטול לפי סעיף 5ב הוא קביעה של הממונה על החתמה פוגענית.
האם שינוי קטן בתמורה מחייב דיווח?
החוק מדבר על שינוי "שאינו זניח". מה נחשב זניח תלוי בנסיבות.
מקורות ובדיקה
המידע נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026). מקורות: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו–2006, סעיפים 6 ו־6א (נוסח מעודכן); חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז–2017, סעיפים 2, 11 ו־12; תקנות כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה, התשפ"ב–2022. המדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי. חוקים ותקנות מתעדכנים, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את המקרה שלכם מול עורך דין ושמאי מטעמכם.
מדריכים נוספים
רוצים לבדוק מה זה אומר לבניין שלכם?
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38 ועסקאות קומבינציה מאז 2013. לשיחת היכרות ובדיקה ראשונית: 053-658-4252.