דירה בירושה בפינוי בינוי: מי חותם, ומה קורה כשאח אחד מתנגד?
כל הבניין כבר חתם, ההיתר בדרך, ואז מגיע מכתב מהיזם לשלושה אחים שאמם נפטרה לפני חודשיים: "מי מכם חותם?" אף אחד מהם לא יודע מה לענות. אם גם אתם מחזיקים דירה בירושה בפינוי בינוי, כדאי לדעת מראש: כל עוד אין צו ירושה, ייפוי כוח והסכמה בין היורשים, אף אחד מכם לא יכול לחתום לבד. המאמר מסביר איך מגיעים לשלושת אלה בלי לעכב את הפרויקט ובלי לפגוע בזכויות שלכם.
מה עדכני (נובמבר 2026): רשות המסים פרסמה את נייר העמדה 03/2026, שעוסק בפטור ממס שבח לדירת ירושה שנמצאת בהליך התחדשות עירונית. מאמרים ישנים שקובעים שאין פטור על דירה חלופית עלולים להיות לא מעודכנים. המידע כאן כללי ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי. כל מקרה צריך להיבדק מול עורך דין ורואה חשבון.
מה בעצם עובר ליורשים: דירה ישנה או זכות לדירה חדשה?
יורש נכנס לנעליו של המוריש, ובעיקרון זכאי לכל הזכויות שהיו מגיעות לו. בפינוי בינוי, "הזכויות" הן יותר מהדירה הקיימת.
אם ההורה חתם לפני פטירתו
מרגע שבעל הדירה חתם עם היזם, יש לו גם זכות חוזית לקבל בעתיד דירה חדשה לפי ההסכם. היורשים מקבלים את הזכות הזו. אבל כניסה לנעליים של מישהו כוללת בדרך כלל גם את מה שהוא התחייב אליו: להתפנות במועד, לחתום על מסמכים נלווים ולשתף פעולה עם הליכי הרישוי. לכן לפני שמחליטים משהו, כדאי לקרוא את ההסכם המקורי ביחד עם עורך דין.
מה קורה אם ייפוי הכוח הבלתי חוזר שההורה נתן ליזם לא מתייחס לפטירה? מומלץ לבדוק אם יש בו סעיף שמאפשר ליורשים להיכנס לנעלי המוריש. אם אין סעיף כזה, צריך לברר עם עורך הדין איך משלימים את החסר.
אם ההורה נפטר לפני שחתם
במקרה הזה אין הסכם שאפשר "לרשת". היורשים הם אלה שיחתמו על הסכם חדש, וכדי לחתום עליהם קודם להוכיח שהם בעלי הזכויות.
כאן מגיעים לשאלה שמטרידה כמעט כל משפחה: מי בדיוק רשאי לחתום?
דירה בירושה בפינוי בינוי: מי רשאי לחתום מול היזם כשאין רישום בטאבו?
צו ירושה או צו קיום צוואה
יורשים מוכיחים את זכאותם באמצעות צו. אם אין צוואה מבקשים צו ירושה, ואם יש צוואה מבקשים צו קיום צוואה. מגישים את הבקשה לרשם לענייני ירושה או לבית הדין הרבני. בשביל זה כדאי להכיר את ההבדל בין צו ירושה לצו קיום צוואה ולדעת מתי צריך כל אחד.
אחת הטעויות הנפוצות היא לחכות עם הבקשה עד שהיזם ידרוש אותה. אם אין מי שיחתום בשם העיזבון, פטירה של בעל דירה עלולה לעכב פרויקט שלם, ואז היורשים מוצאים את עצמם תחת לחץ של שכנים ושל היזם.
האם חייבים לרשום בטאבו לפני שחותמים?
את השאלה הזו שואלים יורשים רבים. משרד המשפטים מאפשר להגיש יחד עם הבקשה לצו גם בקשה לרישום הזכויות בטאבו, וגם מי שאין לו עורך דין יכול להגיש בקשה כזו באופן דיגיטלי. שימו לב להבחנה הבאה:
רישום לפי הצו בלבד: מספיקה חתימה של אחד היורשים על בקשת הרישום.
רישום עם הסכם חלוקה: כל היורשים צריכים לחתום על הבקשה.
כל יזם ועורך דין מחליט בעצמו אילו מסמכים הוא מבקש לפני החתימה, ולא מצאנו הנחיה אחידה בנושא. כדאי לשאול את עורך הדין של בעלי הדירות כבר בהתחלה מה בדיוק נדרש. ואם הבניין עצמו לא רשום כבית משותף, זו שאלה אחרת לגמרי. הסבר עליה תמצאו במאמר על בניין שהזכויות בו לא רשומות בטאבו.
ומה אם עדיין אין צו?
בית המשפט יכול למנות מנהל עיזבון זמני לפני שניתן צו, למשל כשעוד לא ברור מי היורשים. עם זאת, לא מצאנו מקור רשמי שקובע אם מנהל כזה מוסמך לחתום על הסכם חדש מול יזם. אל תניחו שזה פתרון קסם, ובדקו את השאלה מול עורך דין לפי המקרה שלכם.
נניח שהצו כבר ביד. האם עכשיו כל אחד מהאחים יכול פשוט לחתום?
אפשר למנות אח אחד שיחתום בשם כולם?
כן, אבל לא "כי ככה סיכמנו בטלפון". בעלות משותפת מחייבת שכל היורשים יחתמו, או שייפו את כוחו של אחד מהם בייפוי כוח נוטריוני. הטעות הנפוצה היא להניח שיורש אחד יכול לחתום בשם כולם בלי ייפוי כוח. חתימה כזו עלולה להתברר בהמשך כחסרת תוקף, ולעכב את כל הבניין.
מה כדאי להגדיר בייפוי הכוח
על אילו מסמכים מותר לחתום: ההסכם עם היזם, נספחים, בקשות רישוי.
האם מותר לו לשנות תנאים מהותיים או רק לחתום על נוסח שכולם אישרו.
איך מעדכנים את שאר היורשים לפני כל חתימה.
מה קורה אם האח המיופה מתפטר מהתפקיד או שהיחסים ביניכם משתנים.
תרחיש מהשטח: אחד האחים גר בחו״ל והשניים האחרים בארץ. במצב כזה ייפוי כוח מסודר חוסך נסיעות ועיכובים. הרחבנו על כך במאמר על בעלי דירות שגרים בחו״ל.
רוצים לעשות סדר לפני שהיזם דוחק בכם? צוות קובי אלקיים נדל״ן יכול לעזור לכם למפות את מצב הזכויות ואת הצעדים הבאים, ולתאם מול עורך הדין שמלווה אתכם. טלפון ווואטסאפ: 053-658-4252, או במייל support@kobielkayamrealestateltd.com.
ייפוי כוח עובד כשכולם מסכימים. אבל מה עושים כשאחד היורשים לא מוכן לחתום בכלל?
אח אחד מתנגד: האם הוא יכול לתקוע את כל הבניין?
כדי לענות על זה צריך להפריד בין שני מישורים.
המישור של הבניין
לצורך חישוב הרוב המיוחס שהחוק דורש לאישור העסקה, כל בעלי הזכויות בדירה נחשבים כבעלים אחד. כלומר, הדירה שלכם היא "קול" אחד בספירה של הבניין, בלי קשר למספר היורשים.
המישור של הדירה
בתוך הדירה עצמה, כל החלטה מחייבת הסכמה בין היורשים. יורש מתנגד אולי לא יכול לעצור את הבניין לבדו, אבל הוא בהחלט יכול לגרום לכך שהדירה שלכם תיספר כדירה שלא חתמה.
למה יורש מתנגד הוא לא "דייר סרבן"
ההליך נגד דייר סרבן מיועד לבעל דירה שמתנגד מול השכנים. הוא לא נועד ליישב מחלוקת בין אחים. לסכסוך פנימי בין יורשים יש כלים אחרים:
הסכם בין יורשים לפי סעיף 110 לחוק הירושה, שמסדיר מי מקבל מה ובאילו תנאים.
גישור משפחתי, שעוזר בעיקר כשההתנגדות נובעת מחשש ולא מעיקרון.
פירוק שיתוף כמוצא אחרון. מה הוא דורש ומה עוד אפשר לעשות, תמצאו במאמר על שותף שמתנגד לעסקת קומבינציה.
מה קורה אם ההתנגדות לא קשורה בכלל לפרויקט, אלא לשאלה מי יקבל את הדירה החדשה? זה המצב השכיח ביותר. ברוב המקרים הפתרון הוא להסכים קודם על החלוקה, ורק אחר כך לחתום מול היזם.
ומכאן לשאלה שהכי מעניינת את המשפחות: מה עושים עם דירה חדשה אחת וכמה יורשים?
4 דרכים לחלק דירה חדשה אחת בין כמה יורשים
הדירה החדשה בדרך כלל שווה יותר מהישנה, ולכן גם הסכסוך עליה עלול להיות גדול יותר. חלוקת דירה חדשה בין יורשים אפשרית בכמה דרכים:
בעלות משותפת והשכרה: כולם נשארים בעלים ומחלקים את ההכנסה. זה עובד כשיש אמון והסכם ניהול ברור, כולל מי מטפל בשוכרים ומי מחליט על שיפוצים.
אחד קונה את חלקי האחרים: יורש אחד מקבל את הדירה ומשלם לאחרים תשלומי איזון. כאן יש מלכודת מס: לפי מקור אחד שבדקנו, הפטור חל רק כשתשלומי האיזון מגיעים מתוך העיזבון ולא מכסף חיצוני. אל תעבירו כסף לפני שרואה חשבון בודק את המקרה שלכם.
מכירה אחרי המסירה וחלוקת התמורה: פשוטה יחסית, אבל דורשת הסכמה על העיתוי ועל מחיר המינימום. כדאי לבדוק מראש איך נקבע מחיר של דירה למכירה כדי שלא יתחיל ויכוח רק כשמגיעה הצעה.
שינוי התמורה מול היזם: בחלק מהפרויקטים אפשר לדון בהרכב התמורה, למשל לקבל כסף במקום דירה. אין לכך תמיד הסכמה, ונדרש משא ומתן.
מה שמשותף לכל הדרכים: עדיף לקבוע את החלוקה בהסכם בין יורשים בכתב. כשאין צוואה שמתייחסת במפורש לדירה החדשה, ההסכם הזה הוא מה שמונע ויכוח בעוד כמה שנים.
לכל אחת מהדרכים יש גם השלכות מס, ושם תאריך אחד משפיע במיוחד.
מה רשות המסים בודקת בתאריך הפטירה?
לפי נייר העמדה 03/2026, מבחינת המס חשוב פחות מתי הדירה נבנית ויותר מתי ההורה נפטר ביחס ל"יום המכירה" מול היזם, כלומר מועד החתימה על ההסכם. נייר העמדה מבחין בין שני מצבים:
פטירה לפני יום המכירה: היורשים הם אלה שמתקשרים עם היזם, וההתייחסות המיסויית שונה.
פטירה אחרי יום המכירה: ההורה כבר "מכר" את הדירה הישנה בתמורה לדירה חדשה, והיורשים מקבלים זכות חוזית.
הנייר עוסק בפטור לדירת מוריש לפי סעיף 49ב(5), ומאפשר בתנאים מסוימים להשתמש בפטור לפני סיום הבנייה או אחריו. התנאים המדויקים תלויים בנסיבות, ולכן חשוב לבדוק אותם מול רואה חשבון.
שתי טעויות יקרות
לבלבל בין פטורים: פטור דירה יחידה לפי סעיף 49ב(1) שונה מפטור דירת מוריש לפי סעיף 49ב(5). לכל אחד יש תנאים אחרים.
להסתמך על מקורות ישנים: חלק מהמאמרים ברשת עדיין קובעים שאין פטור על דירה חדשה בפינוי בינוי. ייתכן שלא עודכנו אחרי נייר העמדה.
לתמונה המלאה של המיסוי בפרויקט, קראו את המדריך על מס שבח ומס רכישה בפינוי בינוי.
אחרי שהתמונה ברורה, נשאר לתרגם אותה לסדר פעולות.
5 צעדים ליורשים ברגע שמגיע מכתב מהיזם
אספו מסמכים: תעודת פטירה, צוואה אם יש, נסח טאבו של הדירה, ואם ההורה חתם, גם ההסכם עם היזם וייפוי הכוח.
הגישו בקשה לצו בלי לחכות. שקלו להגיש במקביל גם בקשה לרישום הזכויות בטאבו.
שבו יחד לפני החתימה: החליטו על דרך החלוקה ונסחו הסכם בין יורשים.
הסדירו ייפוי כוח נוטריוני אם אחד מכם ירכז את הקשר מול היזם.
תאמו מול עורך הדין של בעלי הדירות: עדכנו אותו על הפטירה, על השלבים שכבר בוצעו ועל לוח הזמנים הצפוי.
גם אם בסוף תבחרו למכור, ליווי עסקאות נדל״ן מקצועי עוזר לשמור על התמורה ועל היחסים במשפחה.
שלוש תובנות לקחת איתכם
יורש נכנס לנעלי המוריש, ואם ההורה חתם, היורשים מקבלים גם את הזכות החוזית לדירה חדשה. עד שיש צו ירושה או צו קיום צוואה, אף אחד מכם לא יכול לחתום לבד.
מול הבניין הדירה נספרת כקול אחד, אבל בתוך הדירה נדרשת הסכמה של כל היורשים. מחלוקת בין אחים נפתרת בהסכם בין יורשים או בפירוק שיתוף, ולא בהליך של דייר סרבן.
לפי נייר העמדה 03/2026 של רשות המסים, מועד הפטירה ביחס ליום החתימה מול היזם משפיע על הפטור. מקור הכסף לתשלומי איזון עלול להשפיע גם הוא, ולכן כדאי לבדוק עם רואה חשבון לפני כל צעד.
שאלות ותשובות
איפה מגישים בקשה לצו ירושה או לצו קיום צוואה?
מגישים את הבקשה לרשם לענייני ירושה או לבית הדין הרבני. אם אין צוואה מבקשים צו ירושה, ואם יש צוואה מבקשים צו קיום צוואה. כדאי לבדוק מול עורך דין איזו ערכאה מתאימה למקרה שלכם.
אפשר להגיש בקשה לרישום הדירה בטאבו בלי עורך דין?
כן. לפי משרד המשפטים, מי שאין לו עורך דין יכול להגיש באופן דיגיטלי בקשה לרישום הזכויות, יחד עם הבקשה לצו. בפרויקט פינוי בינוי, שבו יש גם הסכם מול יזם, ליווי משפטי בדרך כלל חוסך טעויות.
יורש שמחזיק בחלק קטן בדירה יכול לחתום מול היזם רק על החלק שלו?
כל בעלי הזכויות בדירה נחשבים כבעלים אחד לצורך הרוב בבניין, ובתוך הדירה כל החלטה מחייבת הסכמה בין היורשים. לכן חתימה של יורש אחד בלבד בדרך כלל לא מספיקה כדי שהדירה תיספר כדירה שחתמה.
האם פטור דירה יחידה של היורש ופטור דירת מוריש הם אותו פטור?
לא. פטור דירה יחידה לפי סעיף 49ב(1) שונה מפטור דירת מוריש לפי סעיף 49ב(5), ולכל אחד יש תנאים משלו. בלבול ביניהם הוא טעות נפוצה, ולכן כדאי לבדוק מול רואה חשבון איזה פטור רלוונטי לכם.
ההורה השאיר צוואה על הדירה הישנה ולא הזכיר את הדירה החדשה. מה עושים?
זה מצב שכיח, כי צוואות רבות נכתבו לפני שהבניין נכנס לפרויקט. היורשים יכולים להסכים ביניהם על החלוקה בהסכם בין יורשים לפי סעיף 110 לחוק הירושה. איך הצוואה תתפרש במקרה הספציפי שלכם, צריך לבדוק מול עורך דין.
מה קורה אם אחד היורשים שילם תשלומי איזון מכספו הפרטי?
לפי מקור שבדקנו, הפטור חל רק כשתשלומי האיזון מגיעים מתוך הירושה ולא מכסף שמחוץ לעיזבון. מכאן שמקור הכסף עלול להשפיע על חבות המס. לכן כדאי לבדוק עם רואה חשבון לפני שמעבירים כסף בין יורשים.
דירה בירושה בפינוי בינוי היא עניין משפטי, אבל גם עניין משפחתי ועסקי. אם קיבלתם מכתב מהיזם, אם יש ביניכם מחלוקת או אם אתם רק רוצים להבין מה עומד לפניכם, צוות קובי אלקיים נדל״ן ישמח לעזור לכם לעשות סדר בזכויות, בלוחות הזמנים ובאפשרויות. הוא גם יתאם מול עורך הדין ורואה החשבון שמלווים אתכם. דברו איתנו בטלפון או בוואטסאפ 053-658-4252, או כתבו ל-support@kobielkayamrealestateltd.com.
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ — טלפון: 053-658-4252 · וואטסאפ: 053-658-4252 · מייל: support@kobielkayamrealestateltd.com
תגובות