תמא 38 בישראל - מדריך מקיף לדיירים ומשקיעים
תמ"א 38 - התחדשות עירונית בישראל
כל מה שצריך לדעת על חיזוק מבנים, הריסה ובנייה
נתוני שוק רשמיים — ישראל (הלמ"ס, 2026)
ממוצע ארצי: 2,392,000 ₪ במחצית הראשונה של 2026 (+3.9% לעומת המחצית הראשונה של 2025); מדד מחירי הדירות של הלמ"ס לפברואר–מרץ 2026 ירד 1.2% בשנה
מס רכישה לתושב חוץ או למשקיע: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל; מימון בנקאי לתושב חוץ עד 50% משווי הנכס (לתושב ישראל בדירה יחידה עד 75%)
מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה — ממוצעי מחירי דירות במחצית הראשונה של 2026 (פורסם 15.9.2026), מדד מחירי הדירות (פורסם 15.5.2026) וסקר שכר דירה לרבעון הראשון של 2026. אלה ממוצעים עירוניים; המחיר בפועל משתנה לפי שכונה, גודל, קומה ומצב הנכס. לפני כל החלטה אנחנו מציגים לכם עסקאות אמיתיות שנרשמו ברשות המסים באזור המבוקש.
נתוני שוק (הערכה)
טווח מחירים:משתנה (השבחה 20%-40%)
מחיר ממוצע למ"ר:משתנה
תשואת שכירות:3%-5%
מהי תמ"א 38?
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. קיימים שני מסלולים עיקריים: מסלול 1 - חיזוק ותוספת (הוספת קומות וחיזוק המבנה הקיים), ומסלול 2 - הריסה ובנייה מחדש. הפרויקט ממומן ע"י יזם שמקבל זכויות בנייה תמורת החיזוק. הדיירים מקבלים דירה חדשה/משופצת, לעיתים גדולה יותר, עם חניה, מחסן ומרפסת. התוכנית הקלאסית הסתיימה אך ישנם פרויקטים מאושרים שעדיין בביצוע, והחלו תוכניות חלופיות.
יתרונות למשקיעים וליזמים
למשקיעים: רכישת דירה בבניין העומד לתמ"א 38 משמעותה השבחה משמעותית - הדירה החדשה שווה 20%-40% יותר. ליזמים: זכויות בנייה לדירות חדשות שניתן למכור ברווח. עלויות הבנייה מסובסדות ע"י היתרי הבנייה הנוספים. חשוב: לא כל בניין מתאים לתמ"א 38. יש לבדוק זכויות בנייה, עלויות, ורוב דיירים (80% הסכמה נדרשת).
מה חשוב לבדוק
לדיירים: חוזה מול יזם (ערבות בנקאית, לוחות זמנים, מפרט טכני), דירה חלופית בזמן הבנייה (מסלול 2), וזכויות שמורות. למשקיעים: בדקו את הפוטנציאל - האם הבניין עומד בתנאים, מהו אחוז ההסכמה, ומהן זכויות הבנייה. הצוות שלנו בקובי אלקיים נדל"ן מתמחה באיתור הזדמנויות תמ"א 38 ומלווה דיירים ומשקיעים בכל התהליך.
יתרונות
השבחת ערך
דירה חדשה
חניה ומחסן
ממ"ד
ללא עלות
נקודות לתשומת לב
תהליך ארוך
מגורים חלופיים
חילוקי דעות בין דיירים
סיכון יזם
האם תמ"א 38 עדיין קיימת?
התוכנית הקלאסית הסתיימה אך פרויקטים מאושרים ממשיכים. בנוסף, ישנן תוכניות התחדשות עירונית חלופיות כמו פינוי-בינוי ותוכניות מקומיות.
כמה זמן לוקח פרויקט תמ"א 38?
מסלול 1 (חיזוק): 2-4 שנים. מסלול 2 (הריסה ובנייה): 3-6 שנים. כולל תכנון, היתרים ובנייה בפועל.
מה הדיירים מקבלים?
דירה חדשה/משופצת, לעיתים גדולה יותר, חניה, מחסן, מרפסת שמש, ממ"ד, ובניין מחוזק/חדש. במסלול 2 גם דירת שכירות בזמן הבנייה.
הבניין שלכם מתאים לתמ"א 38?בדיקת התאמה חינם - צרו קשר עוד היוםלייעוץ אישי: 053-658-4252 · השאירו פרטים ונחזור אליכם