תמא 38 בישראל - מדריך מלא לדיירים ויזמים
תמ"א 38 בישראל
חיזוק מבנים ופינוי-בינוי - הכל על התחדשות עירונית
נתוני שוק רשמיים — ישראל (הלמ"ס, 2026)
ממוצע ארצי: 2,392,000 ₪ במחצית הראשונה של 2026 (+3.9% לעומת המחצית הראשונה של 2025); מדד מחירי הדירות של הלמ"ס לפברואר–מרץ 2026 ירד 1.2% בשנה
מס רכישה לתושב חוץ או למשקיע: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל; מימון בנקאי לתושב חוץ עד 50% משווי הנכס (לתושב ישראל בדירה יחידה עד 75%)
מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה — ממוצעי מחירי דירות במחצית הראשונה של 2026 (פורסם 15.9.2026), מדד מחירי הדירות (פורסם 15.5.2026) וסקר שכר דירה לרבעון הראשון של 2026. אלה ממוצעים עירוניים; המחיר בפועל משתנה לפי שכונה, גודל, קומה ומצב הנכס. לפני כל החלטה אנחנו מציגים לכם עסקאות אמיתיות שנרשמו ברשות המסים באזור המבוקש.
מהי תמ"א 38?
תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. התכנית מאפשרת תוספת זכויות בנייה לבניינים ישנים (שנבנו לפני 1980) בתמורה לחיזוק המבנה. ישנם שני מסלולים: תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) ותמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש).
תמ"א 38/1 כוללת חיזוק המבנה, תוספת ממ"ד, שיפוץ הלובי והחזית, לובי מחודש, ולעתים תוספת קומות. תמ"א 38/2 כוללת הריסת הבניין ובנייה מחדש עם דירה חדשה וגדולה יותר לכל דייר.
זכויות הדיירים בתמ"א 38
דיירים בפרויקט תמ"א 38 זכאים ל: דירה חדשה/משופצת עם ממ"ד, פטור ממס שבח ומס רכישה (בתנאים), דירת מגורים חלופית בתקופת הבנייה (במסלול 2), ופיצוי על אי נוחות. רוב של 2/3 מהדיירים נדרש לאישור הפרויקט (80% במסלול 2).
חשוב לבדוק: מי היזם ומה הניסיון שלו, מה הגודל והמפרט של הדירה החדשה, מה הערבויות שמקבלים, מהו לוח הזמנים, ואילו בטחונות ניתנים. מומלץ למנות עורך דין ושמאי מטעם הדיירים.
תהליך אישור תמ"א 38
התהליך כולל: איתור יזם, חתימת הסכם מסגרת, הגשת בקשה להיתר בנייה, קבלת היתר, תחילת עבודות, ומסירת הדירות. משך התהליך: 3-7 שנים מרגע ההסכמה ועד המסירה. פרויקטים בערים גדולות נוטים לקחת זמן רב יותר.
התחדשות עירונית היא תחום מתפתח עם פוטנציאל עצום. ממשלת ישראל מקדמת את הנושא עם תמריצים כלכליים ומיסויים משמעותיים שהופכים את הפרויקטים לכדאיים יותר עבור יזמים ודיירים כאחד.
יתרונות
דירה חדשה/משופצת ללא עלות
ממ"ד
עליית ערך הנכס
חיזוק נגד רעידות אדמה
פטור ממס
נקודות לתשומת לב
תהליך ארוך (3-7 שנים)
אי נוחות בתקופת הבנייה
סכסוכי דיירים
תלות ביזם
מה ההבדל בין תמא 38/1 לתמא 38/2?
תמא 38/1 מחזקת את הבניין הקיים ומוסיפה ממ"ד ולעתים קומות. תמא 38/2 הורסת את הבניין ובונה חדש - הדיירים מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר אך צריכים לעזוב למשך הבנייה.
כמה דיירים צריכים להסכים לפרויקט?
לתמא 38/1 נדרש רוב של 2/3 (66%) מהדיירים. לתמא 38/2 נדרש רוב של 80%. דיירים שמסרבים שלא בתום לב יכולים להיתבע על ידי שאר הדיירים.
האם יש פטור ממס בתמא 38?
כן, ישנם פטורים ממס שבח ומס רכישה לדיירים בפרויקט תמא 38. הפטורים חלים על הדירה החדשה/המשופצת שמקבלים בתמורה לזכויות הבנייה, בכפוף לתנאים מסוימים.
בניין שלכם מתאים לתמ"א 38?נבדוק עבורכם את הכדאיות ונלווה אתכם בכל התהליךלייעוץ אישי: 053-658-4252 · השאירו פרטים ונחזור אליכם