נאמנות בדירה מס שבח: דירה על שם ההורים ומי ישלם במכירה
הדירה רשומה על שם אמא, אבל את המשכנתא שילמתם אתם, ואת השיפוץ מימנתם מהחסכונות. עכשיו יש קונה, ועורכת הדין שואלת: מי המוכר? בשאלה של נאמנות בדירה ומס שבח, רשות המסים לא תסתפק במה שאתם יודעים. היא תבדוק אם דיווחתם על הנאמנות בזמן ואם הכסף וההתנהלות שלכם לאורך השנים מוכיחים אותה. התשובה עשויה לקבוע אם המכירה תיבחן לפי המצב שלכם או לפי המצב של ההורים.
מה עדכני (נובמבר 2026): המאמר מבוסס על חוק מיסוי מקרקעין ועל פסיקת בית המשפט העליון, לרבות ע״א 7610/19. הוא אינו מחליף בדיקה פרטנית מול עורך דין או רואה חשבון שמתמחים במיסוי מקרקעין.
טאבו או כסף בפועל: מי ייחשב המוכר כשהדירה רשומה על שם ההורים?
ההנחה הנפוצה היא שאם הכסף שלכם, גם הדירה שלכם. בפועל, דיני המס מכירים בנאמנות רק בתנאים מסוימים.
מה קובע סעיף 69
סעיף 69(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שמכירה של זכות במקרקעין מנאמן לנהנה פטורה ממס. בית המשפט העליון קבע בע״א 7610/19 שהפטור חל גם על מס השבח וגם על מס הרכישה, בהתאם לתקנה 27(א).
לפטור הזה יש גבול חשוב. ההסדר אינו פוטר את הרכישה המקורית שבה הזכות עברה לידי הנאמן. כלומר, ההורה ששמו נרשם בטאבו רכש את הדירה כרגיל, והפטור נוגע רק להעברה ממנו אליכם.
מי ייחשב בעלים לצורך המס
לפי חוזר מס הכנסה 3/2016, מכירה בידי הנאמן תחויב במס לפי המעמד המיסויי של הנהנה. אם הנאמנות מוכרת, השאלה היא בדרך כלל כמה דירות יש לכם, ולא כמה דירות יש להורה. אם הנאמנות אינה מוכרת, מצבו של ההורה הרשום עשוי להכריע. איך זה משפיע על פטור לדירה יחידה במקרה שלכם צריך לבדוק מול איש מקצוע.
הכסף הוא רק חלק מהתמונה. הבדיקה מתחילה במסמך אחד שרבים מעולם לא הגישו.
נאמנות בדירה מס שבח: למה ההודעה בתוך 30 יום כל כך חשובה?
לפי סעיף 74 לחוק, מי שרוכש זכות בשמו עבור אחר חייב להודיע על כך למנהל מיסוי מקרקעין בטופס שנקבע, בתוך 30 יום מיום הרכישה. בעבר נקבע בחוק שהרוכש ״רשאי להודיע״. בתיקון מס׳ 69 הנוסח שונה ל״יודיע״, ומאז מדובר בחובה.
ההודעה על נאמנות לרשות המסים מוגשת בטופס 7067. היא מתעדת שביום הרכישה כבר היה נהנה מסוים. בית המשפט העליון הדגיש שהנהנה צריך להיות ספציפי, סופי ומיודע. אי אפשר להחליט מי הנהנה רק כשמגיע קונה.
מה קורה אם לא הגשתם הודעה?
הרבה בעלי דירות מניחים שאם עברו 30 יום, אין מה לעשות. המצב מורכב יותר:
ההודעה היא דרישה פרוצדורלית. בעניין אביגדור זיו נקבע שדרישת ההודעה היא הוראה פרוצדורלית ולא מהותית.
אפשר לבקש הארכת מועד. סעיף 107 מאפשר למנהל להאריך כל מועד שנקבע בחוק, אם הוגשה בקשה ונמצאה סיבה מספקת.
צריך לבקש במפורש. ידוע מקרה שבו נישומה טענה לנאמנות אבל לא הגישה בקשה להארכת מועד לפי סעיף 107. טענה כזו לבדה לא החליפה את הבקשה.
לא מצאנו הנחיה רשמית ומלאה של רשות המסים על הקריטריונים לאישור הארכה כזו. לכן אין להניח שהבקשה תאושר באופן אוטומטי.
אם ההודעה הפורמלית חסרה, הראיות שלכם יהיו חשובות במיוחד. הן הנושא של הפרק הבא.
אילו ראיות באמת משכנעות, ואילו נופלות בבדיקה?
בפסיקה מתוארת בדיקה בשני מישורים. ככל שהוכחתם בצורה מוצקה יותר שהייתה נאמנות מהותית, כך עשויה להיות פחות הקפדה על ההודעה הפרוצדורלית. כדי לבחון נאמנות מהותית בודקים, בין השאר, אם הזכות נרכשה מכספי הנהנה, עבור הנהנה ולפי הוראותיו.
מה לצרף לטופס 7067
רשות המסים מבקשת לצרף הסכם נאמנות, אם קיים, ואישורי תשלום. בפועל כדאי לאסוף תיק מלא:
הסכם נאמנות בכתב, רצוי מיום הרכישה
העברות בנקאיות מחשבונכם למוכר או לקבלן
מסמכי המשכנתא, ומי שילם אותה לאורך השנים
קבלות על שיפוצים ותיקונים על שמכם
חוזי שכירות, אם הדירה הושכרה, ופרטי החשבון שאליו נכנס שכר הדירה
תכתובות מהתקופה שבה נקנתה הדירה
למה הסכם לבד לא מספיק
בע״א 4071/02 נקבע שקיומו של הסכם נאמנות אינו מעיד בהכרח על כך שהתקיימו יחסי נאמנות. הסכם שנכתב לאחר מעשה ואינו מתיישב עם התנהלותכם בפועל עלול לפגוע בטענה.
מה לא הספיק בפסק דין שנלר
בפסק דין שנלר טענו בני המשפחה שהילדים הם הבעלים. בית המשפט קבע שמגורים בדירה וארנונה על שם הילדים אינם מוכיחים נאמנות, כשהכסף לרכישה הגיע מההורים. גם הקבלות שהוצגו שם היו על שם המשרד של הבן ולא על שמו. מסמך על שם צד שלישי מחליש את הראיה.
מתלבטים אם יש לכם מספיק ראיות? אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל״ן בטלפון או בוואטסאפ 053-658-4252, או במייל support@kobielkayamrealestateltd.com. נעזור לכם לסדר את התמונה לקראת המכירה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע. אפשר גם לקבוע פגישה מסודרת.
לפעמים הקושי האמיתי אינו בראיות אלא בבחירה שעשיתם ביום הרישום.
מתנה או נאמנות: איך ההחלטה של אז משפיעה על המכירה היום?
משפחות רבות רשמו דירה על שם הבן, הבת או ההורים משיקולי מס רכישה. כשהדירה נמכרת, אותן משפחות טוענות פעמים רבות שהבעלים האמיתיים הם אחרים. ההתנהלות הזו פוגעת באמינות הטענה. אם בזמן הרכישה הצגתם בעלים מסוים כדי ליהנות ממעמדו, יהיה קשה לשכנע אחרי כמה שנים שהבעלים היה מישהו אחר.
מתנה ונאמנות הם מסלולי מס שונים. במתנה הזכות עוברת באמת למקבל, ובהעברה לקרוב חלים כללים משלה, כמו תקנה 20. בנאמנות הזכות המהותית נשארת אצל הנהנה, והרישום משמש כמעטפת בלבד. אם אתם שוקלים העברה בתוך המשפחה, כדאי לקרוא את המדריך על העברת דירה במתנה לילדים ומשמעויות המס.
יש גם בלבול נפוץ בין שני מושגים. נאמנות לפי חוק הנאמנות אינה זהה לנאמנות לפי סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין. העובדה שמתקיימים יחסי נאמנות לפי חוק הנאמנות אינה מבטיחה פטור ממס.
כשהבחירה הייתה מעורפלת, הסיכון הגדול הוא לא רק מס אחד אלא שני חיובים.
איפה מסתתר הסיכון לחיוב כפול ולפטור שאבד?
אם הנהנה לא היה ידוע ביום הרכישה, עלול לחול חיוב כפול במס. בפועל זה יכול לקרות כך:
הדירה נרכשה על שם ההורה, ומס הרכישה שולם לפי מצבו.
בעת המכירה רשות המסים אינה מכירה בנאמנות, ובוחנת את המכירה לפי מעמדו של ההורה.
אם תנסו להעביר את הדירה מההורה אליכם לפני המכירה, ההעברה עלולה להיחשב עסקה נפרדת ולא העברה פטורה מנאמן לנהנה.
מה קורה אם גם להורה וגם לכם יש דירה?
נניח שלהורה יש דירת מגורים משלו, ולכם אין דירה נוספת. אם הנאמנות מוכרת, ייתכן שהבדיקה תיעשה לפי מצבכם. אם היא אינה מוכרת, ההורה עשוי להיחשב בעלים של יותר מדירה אחת. הפטור שציפיתם לו לא יחול, ותכנון המס שלכם ייפגע. גם תכנון של דירה חלופית ופטור ממס שבח תלוי בשאלה מי ייחשב הבעלים.
אם שומה כבר הוצאה ואתם חולקים עליה, יש מסלול מסודר. הוא מוסבר במדריך על השגה על שומת מס שבח או מס רכישה.
יש זירה נוספת שבה טענת נאמנות עלולה לעורר בדיקה של רשות המסים, ורבים לא חושבים עליה.
האם סכסוך משפחתי או הליך גירושים יכולים לפתוח שומה?
בהליכי גירושים או ירושה נשמעת לעיתים הטענה ״הדירה לא באמת שלו, היא של ההורים״. רשויות המס אינן כבולות לקביעות של בתי המשפט האזרחיים. מצד אחד, טענה שהתקבלה בבית המשפט לא מחייבת את רשות המסים. מצד שני, היא עלולה להפנות את תשומת לבה לעסקה.
גם הסכם ממון בין בני זוג אינו פותר את הבעיה. ההורים אינם צד להסכם, והסכם ממון אינו מחייב צדדים שלישיים. הוא יכול להסדיר את היחסים בין בני הזוג, אבל לא להוכיח מול רשות המסים מי הנהנה.
מה עושים בפועל לפני שהקונה מגיע?
5 צעדים לפני שחותמים על הסכם מכר
בדקו אם הוגשה הודעה בטופס 7067. אם לא, בררו עם איש מקצוע אם להגיש בקשה להארכת מועד לפי סעיף 107.
בנו ציר זמן של הכסף. מי שילם את המקדמה, את המשכנתא ואת השיפוצים, ומאיזה חשבון.
בדקו את המסמכים שאתם מתכוונים להציג. קבלות על שם חברה או קרוב אחר עלולות להחליש את הטענה.
בדקו את מצב הדירות של כל הצדדים. כך תדעו מה ייקבע אם הנאמנות תוכר ומה ייקבע אם לא.
תכננו את לוח הזמנים של הדיווח והתשלום. המדריך מתי משלמים מס שבח ומס רכישה מסביר את המועדים.
עסקה כזו מצריכה תיאום בין עורך הדין, רואה החשבון והגורם שמנהל את המכירה. בשביל זה קיים ליווי עסקאות נדל״ן מקצועי ומסודר.
3 תובנות עיקריות
הטאבו לבדו והכסף לבדו לא מכריעים. רשות המסים בוחנת את ההודעה, את מקור הכסף ואת ההתנהלות לאורך השנים.
אם לא דיווחתם בזמן, עדיין אפשר לפעול. ההודעה היא דרישה פרוצדורלית, וסעיף 107 מאפשר לבקש הארכת מועד. צריך להגיש את הבקשה במפורש ולגבות אותה בראיות.
הסיכון האמיתי הוא חיוב כפול או פטור שאבד. בדקו לפני המכירה איך יראה המצב בכל אחד מהתרחישים.
שלוש תובנות לקחת איתכם
הטאבו לבדו והכסף לבדו לא מכריעים: רשות המסים בוחנת את ההודעה, את מקור הכסף ואת ההתנהלות לאורך השנים.
אם לא הוגשה הודעה בתוך 30 יום, אפשר לבקש הארכת מועד לפי סעיף 107. צריך להגיש את הבקשה במפורש ולגבות אותה בראיות.
הסיכון העיקרי הוא חיוב כפול או פטור שאבד, ולכן כדאי לבדוק את שני התרחישים לפני המכירה.
שאלות ותשובות
האם אפשר לקבוע מי הנהנה רק אחרי שהדירה נרכשה?
בית המשפט העליון הדגיש שהנהנה צריך להיות ספציפי, סופי ומיודע כבר בעת הרכישה. קביעה בדיעבד עלולה להוביל לכך שהנאמנות לא תוכר, ואף לחיוב כפול במס. לכן חשוב לתעד את זהות הנהנה כבר ביום הרכישה.
האם נאמנות לפי חוק הנאמנות מספיקה לפטור ממס?
לא בהכרח. לצורך מיסוי מקרקעין בוחנים את התנאים של סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין, וקיומם של יחסי נאמנות לפי חוק הנאמנות אינו מבטיח את הפטור. כדאי לבדוק את המקרה מול עורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין.
האם הסכם ממון עם בן הזוג יכול להוכיח שהדירה שלי ולא של ההורים?
הסכם ממון מסדיר את היחסים בין בני הזוג בלבד. ההורים אינם צד לו, והוא אינו מחייב צדדים שלישיים. לכן הוא אינו תחליף להודעה על נאמנות ולראיות על מקור הכסף.
מה אפשר לעשות אם רשות המסים דחתה את טענת הנאמנות?
אפשר להגיש השגה על השומה במסגרת ההליך הקבוע בחוק ובמועדים שנקבעו לכך. כדאי לצרף להשגה את כל הראיות על מקור הכסף ועל ההתנהלות לאורך השנים. אם לא הוגשה בקשה להארכת מועד להודעה, יש לבחון גם אותה.
האם העברת הדירה מההורה הנאמן אליי חייבת במס רכישה?
לפי פסיקת בית המשפט העליון, העברה מנאמן לנהנה פטורה גם ממס שבח וגם ממס רכישה, בתנאי שהנאמנות מוכרת. הפטור אינו חל על הרכישה המקורית שבה הדירה נרשמה על שם הנאמן. מומלץ לבדוק מראש שהתנאים מתקיימים לפני ביצוע ההעברה.
האם רשות המסים מחויבת לפסק דין של בית משפט לענייני משפחה שקבע שהדירה שלי?
רשויות המס אינן כבולות לקביעות של בתי המשפט האזרחיים. פסק דין כזה יכול לשמש ראיה, אבל אינו מחליף את הבדיקה לפי דיני המס. מומלץ לתאם בין עורך הדין בהליך המשפחתי לבין יועץ המס.
אם יש לכם דירה רשומה על שם ההורים או על שם הילדים ואתם שוקלים למכור, כדאי לבדוק מי ייחשב המוכר לפני שתחתמו על הסכם. בקובי אלקיים נדל״ן נעזור לכם לסדר את התמונה, לתאם את העבודה מול עורך הדין ורואה החשבון ולהיערך למכירה. צרו קשר בטלפון או בוואטסאפ 053-658-4252, או במייל support@kobielkayamrealestateltd.com. המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ — טלפון: 053-658-4252 · וואטסאפ: 053-658-4252 · מייל: support@kobielkayamrealestateltd.com
תגובות