דירה חלופית ופטור ממס שבח – קניתם לפני שמכרתם

הבעיה: שתי דירות בבת אחת

פטור דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין ניתן רק כשהדירה הנמכרת היא הדירה היחידה של המוכר. משפחה שקנתה דירה חדשה ועדיין לא מכרה את הקודמת מחזיקה, לכאורה, בשתי דירות. כדי שמצב זמני כזה לא יפגע בפטור, החוק קובע "חזקת דירה יחידה" בסעיף 49ג.

מה קובע סעיף 49ג(1)

לפי הסעיף, רואים את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה של המוכר גם אם יש לו, בנוסף, דירת מגורים שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-24 החודשים שקדמו למכירה. במילים פשוטות: אם קניתם דירה חלופית, ובתוך 24 חודשים מיום רכישתה אתם מוכרים את הדירה הישנה, הדירה החדשה לא תיספר במניין הדירות לעניין הפטור – כל עוד שאר התנאים מתקיימים.

מדריך רשות המסים לשנת 2026 מציין כי ברכישה שבוצעה בתקופה שבין 1.6.2023 ל-31.5.2025, התקופה היא 18 חודשים. לכן חשוב לבדוק מתי בדיוק נרכשה הדירה החלופית.

שאר התנאים עדיין חלים

החזקה עוסקת רק בשאלת מספר הדירות. המכירה עדיין צריכה לעמוד בכל יתר תנאי הפטור: דירת מגורים מזכה, 18 חודשי בעלות מיום שהדירה הפכה לדירת מגורים, אי-מכירה של דירה אחרת בפטור זה ב-18 החודשים הקודמים, מכירת כל הזכויות, תושבות ותקרת השווי.

הצד של מס הרכישה

אותה משפחה נתקלת בשאלה דומה גם כשהיא קונה. לפי מדריך רשות המסים, רוכש שיש לו דירה נוספת אחת שהוא מוכר בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, או בתוך שנה מיום מסירת הדירה החדשה אם נרכשה מקבלן (לפי המאוחר), ייחשב כבעל דירה יחידה לצורך חישוב מס הרכישה. גם כאן, ברכישה בתקופה שבין 1.6.2023 ל-31.5.2025 התקופה היא 18 חודשים. בעת מכירת הדירה הנוספת יש לדווח על כך למשרד מיסוי מקרקעין האזורי.

כך נוצרות שתי ספירות זמן נפרדות: אחת לצורך מס הרכישה על הדירה החדשה, ואחת לצורך מס השבח על הדירה הישנה. הן דומות אבל לא זהות, ולכן כדאי לחשב את שתיהן.

מה קורה אם לא מכרתם בזמן

במס שבח – אם הדירה הישנה נמכרת אחרי שחלפה התקופה, החזקה לא תחול, והמוכר ייחשב כבעל שתי דירות. אז ייבחנו פטורים אחרים, ואם אין – המכירה תחויב במס. במס רכישה – מי שהצהיר שימכור את הדירה הנוספת ולא מכר בזמן, צפוי לחיוב לפי המדרגות של מי שאינו בעל דירה יחידה.

הקלה לרוכשים מקבלן

לפי מדריך רשות המסים, רכישת דירה מקבלן מאפשרת לדחות את מכירת הדירה הנוספת עד שנה ממועד מסירת דירת הקבלן או שנתיים ממועד רכישתה (ברכישה שבין 1.6.2023 ל-31.5.2025 – שנה וחצי), לפי המאוחר, לעניין חישוב מס הרכישה לפי מדרגות דירה יחידה. יש לשים לב שמדובר בהקלה לעניין מס הרכישה, ולא בהכרח לעניין מס השבח על הדירה הישנה.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, משפרי דיור שקונים מקבלן צריכים לשים לב במיוחד: עיכוב במסירת הדירה החדשה עשוי להאריך את התקופה במס הרכישה, אבל אינו מאריך בהכרח את תקופת 24 החודשים שבסעיף 49ג(1) במס השבח, שנספרת מיום רכישת הדירה החלופית.

שאלות נפוצות

קניתי דירה חדשה לפני 20 חודשים. האם אקבל פטור אם אמכור עכשיו את הישנה

אם הרכישה נעשתה מחוץ לתקופה המיוחדת של 18 חודשים, ונמצאים בתוך 24 החודשים, ייתכן שהחזקה תחול – בכפוף לשאר התנאים.

האם החזקה חלה גם אם הדירה החדשה עדיין בבנייה

לצורך מס השבח, דירה שבנייתה לא הסתיימה אינה נחשבת דירת מגורים. כל מקרה כזה דורש בדיקה פרטנית.

האם צריך להודיע לרשות המסים כשאני מוכר את הדירה הישנה

כן. לפי המדריך, בעת מכירת הדירה הנוספת יש לדווח למשרד האזורי, וכמובן להגיש הצהרה על המכירה עצמה.

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.