העברת דירה במתנה לילדים – מס שבח ומס רכישה

מתנה היא "מכירה" לעניין החוק

לפי מדריך רשות המסים, מכירה לעניין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה, מוגדרת בחוק כהענקה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה. לכן גם מתנה היא אירוע שמחייב דיווח לרשות המסים בתוך 30 ימים, גם אם בסופו של דבר אין מס לשלם.

הצד של הנותן: פטור ממס שבח

לפי סעיף 62(א) לחוק מיסוי מקרקעין, מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו פטורה ממס. לפי המדריך, "קרוב" לעניין זה הוא בן זוג (כולל ידועים בציבור), הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן הזוג ובני זוגם של כל אחד מאלה. אח או אחות נחשבים קרובים רק לגבי נכס שהתקבל במתנה או בירושה מההורים או מהסבים. המדריך מבהיר שהפטור הזה הוא דחיית מס עד למכירה עתידית בידי המקבל.

הצד של המקבל: שליש ממס הרכישה

לפי המדריך, לפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה, במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, מס הרכישה הוא שליש ממס הרכישה הרגיל. הקרובים לעניין התקנה הם בן זוג, הורה, צאצא, נכד, נין, בן זוג של צאצא, אח ואחות. שימו לב שהרשימה בתקנה אינה זהה לרשימה בסעיף 62. לפי תקנה 21, העברה ללא תמורה של זכות בדירת מגורים לבן זוג המתגורר עם המוכר באותה דירה פטורה ממס רכישה.

איך מחשבים את השליש

מס הרכישה "הרגיל" נקבע לפי סוג הנכס ולפי מצב המקבל: בדירת מגורים – לפי מדרגות דירה יחידה או לפי המדרגות הרגילות, בהתאם לשאלה אם למקבל יש דירה נוספת. לאחר החישוב הרגיל, משלמים שליש ממנו. לכן חשוב לבדוק מראש את מצב הדירות של המקבל ושל התא המשפחתי שלו.

השלכה על מניין הדירות של המקבל

לפי המדריך, לעניין מס רכישה, דירה או חלק מדירה שהתקבלו במתנה מעל שליש נחשבים דירה שבבעלות הרוכש. כלומר, ילד שקיבל במתנה יותר משליש מדירה, ואחר כך קונה דירה לעצמו, עלול לא להיחשב בעל דירה יחידה ברכישה הבאה.

תקופת הצינון במכירה העתידית

לפי סעיף 49ו, מי שקיבל דירה במתנה לא יקבל פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1 עד שיחלפו ארבע שנים מיום שנעשה בעליה, או שלוש שנים מיום שהחל לגור בה דרך קבע כבעלים. מקבל מתנה קטין – הספירה מתחילה מגיל 18. על כך בהרחבה בעמוד נפרד.

הוצאות שעוברות למקבל

לפי סעיף 39(12)(א), כשהזכות התקבלה ללא תמורה, מותרות בניכוי במכירה העתידית גם ההוצאות שהוציא האדם שממנו התקבלה הזכות. לכן כדאי שהנותן ימסור למקבל את כל החשבוניות והמסמכים על ההוצאות שהוציא לאורך השנים.

דיווח

העברה במתנה מדווחת כמו כל עסקה, בתוך 30 ימים. לפי המדריך, בטופס ההצהרה 7000 יש אפשרות לסמן בקשה לפטור לפי סעיף 62, והרוכש מצהיר על הקרבה המשפחתית כשהוא מבקש פטור או פטור חלקי במכר ללא תמורה בין קרובים. בדירה עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות או בנכס שאינו דירה מגישים בטופס 7002. בדרך כלל נדרש גם כתב מתנה.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, מתנה של דירה היא החלטה משפחתית ומיסויית יחד. כדאי לבדוק מראש שלושה דברים: מה מצב הדירות של המקבל, האם הוא מתכנן למכור בשנים הקרובות, והאם לנותן יש צורך בדירה למגוריו. התשובות עשויות לשנות את הדרך הנכונה לבצע את ההעברה.

שאלות נפוצות

האם יש מס שבח כשנותנים דירה במתנה לבן

לפי סעיף 62(א), מכירה ללא תמורה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח. לפי המדריך, זו דחיית מס עד למכירה בידי המקבל.

כמה מס רכישה משלם הבן

לפי תקנה 20, שליש ממס הרכישה הרגיל.

האם אח יכול לקבל מאחיו דירה בפטור ממס שבח

לפי סעיף 62, אח או אחות נחשבים קרובים רק לגבי זכות שהתקבלה מההורים או מהסבים במתנה או בירושה.

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.