מטרדי בנייה תמ"א 38: מה לכתוב בהסכם כשנשארים לגור בבניין
השעה 7:05 בבוקר. הקודח מתחיל לעבוד מאחורי הקיר של חדר הילדים, וזה חוקי לגמרי. בפינוי בינוי עוזבים את הבניין, אבל בתמ"א 38/1 נשארים לגור בתוכו שנה ויותר. לכן מטרדי בנייה תמ"א 38, כלומר רעש, אבק, ניתוקים ונזקים לדירות, נקבעים בעיקר לפי מה שנכתב בהסכם לפני שהעבודות התחילו. את מה שלא נכתב, קשה מאוד לדרוש בדיעבד.
מה עדכני (נכון ל-8 בנובמבר 2026): המידע מבוסס על התקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש), התשנ"ג-1992, ועל מדריכי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לדיירים. נהלים מקומיים משתנים מרשות לרשות, ולכן כדאי לבדוק מול העירייה הרלוונטית.
למה מטרדי בנייה תמ"א 38 שונים מכל פרויקט אחר?
בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש, הדיירים עוברים לדירה שכורה והבעיה העיקרית שלהם היא לוחות זמנים. בחיזוק ועיבוי (תמ"א 38/1) הדיירים חיים בתוך האתר. הפיגום עומד מול חלון חדר השינה, המעלית מושבתת לתקופות מסוימות, הקירות החיצוניים נפתחים, ובמקביל נבנות על הגג קומות חדשות.
תחשבו על משפחה עם תינוק או על אדם שעובד מהבית. התמורה בסוף התהליך יכולה להיות משמעותית: ממ"ד, מרפסת, מעלית ובניין מחוזק. אבל תקופת המעבר מתנהלת בתוך הבית שלהם, וזה מה שהופך את ההסכם לכלי הגנה מרכזי.
ההבדל בבטוחות
לפי מדריכים מקצועיים בתחום, בחיזוק ועיבוי בדרך כלל לא ניתנת לדיירים ערבות חוק מכר כמו בפרויקט של הריסה ובנייה. המשמעות המעשית היא שסעיפי הביטוח, הנזקים והפיקוח בהסכם החיזוק נושאים משקל גדול יותר. היקף הבטוחות שונה מפרויקט לפרויקט, ואת הבדיקה עושים מול עורך הדין של הדיירים.
המטרד שעליו מתלוננים הכי הרבה הוא הרעש, וכאן מתחיל הפער בין מה שמותר לבין מה שאפשר לחיות איתו.
שעות עבודה: האם "מותר בחוק" זה גם סביר?
מה התקנות קובעות
התקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש) מבחינות בין שני סוגים של עבודות:
הפעלת ציוד ומכונות בנייה באזור מגורים: אסורה בין 19:00 ל-07:00 למחרת, ומ-17:00 בערבי ימי מנוחה ועד 07:00 בבוקר שאחרי יום המנוחה (תקנה 5). יש חריג לעבודה דחופה שנועדה למנוע סכנה.
עבודות שיפוץ בתוך בניין מגורים: אסורות בימי חול בין 20:00 ל-07:00 למחרת (תקנה 4).
יש גם נקודה שרוב הדיירים לא מכירים: עבודה בשעות המותרות עלולה להיות אסורה אם הרעש חריג או בלתי סביר. השעון לא מכשיר כל רעש.
בנוסף, יש רשויות מקומיות שמחמירות. למשל, בכפר יונה העבודה ביום שישי מוגבלת לשעות 7:00–16:00, ועבודה מעבר לכך מחייבת אישור של מהנדס העיר. לכן שווה לברר מה הנוהל ברשות שבה נמצא הבניין שלכם.
מה אפשר להוסיף בהסכם
ההסכם יכול לקבוע תנאים מחמירים מהחוק. מה קורה אם אחד הדיירים עובד במשמרות לילה וישן בבוקר? אפשר לסכם על:
שעת התחלה מאוחרת יותר לעבודות הרועשות במיוחד, כמו קידוח, חציבה והריסת קירות.
שעות שקט קבועות באמצע היום.
הודעה מראש על ימים של עבודה רועשת במיוחד.
מנגנון תלונה מסודר ותגובה בזמן מוגדר.
סנקציה מוגדרת על הפרה חוזרת.
רעש מפריע, אבל ניתוק של מים בשעה שמתקלחים מפריע יותר. זה הנושא הבא.
ניתוקי מים וחשמל: כמה זמן ובאיזו התראה?
לפי מדריך הדיירים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, היזם מחויב להודיע על ניתוק זמני של כמה שעות. מדריך תמ"א 38 של הרשות מזכיר גם הגבלה על מספר השעות שבהן יהיו ניתוקים, וגם הודעה מראש עליהם. מה שהמדריכים לא מפרטים, ולכן נקבע בהסכם, הוא הפרטים עצמם:
כמה זמן מראש מודיעים על ניתוק, ובאיזה ערוץ (קבוצת דיירים, שלט בכניסה, הודעה אישית).
מה המשך המרבי של כל ניתוק.
באילו שעות אסור לנתק, למשל בבוקר המוקדם ובערב.
מה קורה אם ניתוק מתארך מעבר למה שהוגדר: מי מטפל, תוך כמה זמן, ואיזה פיצוי נקבע.
התייחסות מיוחדת לדיירים שתלויים בחשמל מסיבה רפואית.
תרחיש מוחשי: ניתוק המים "לשעתיים" נמשך עד הערב בגלל צינור ישן שהתפרק. אם ההסכם קובע זמן מרבי ומנגנון טיפול, יש לכם על מה להסתמך. אם לא, נשארתם עם שיחות טלפון למנהל העבודה.
במקביל לניתוקים מגיע האבק, ואיתו שאלה מטרידה עוד יותר: איפה מתמגנים כשהמקלט סגור?
אבק, פיגומים ומיגון: מה קורה כשהמקלט נסגר?
אבק
לא מצאנו תקנה ארצית אחידה שמסדירה אבק בפרויקטים של חיזוק, אבל יש הנחיות מקומיות שמראות מה אפשר לדרוש. איגוד ערים לאיכות הסביבה שומרון מנחה להשתמש בקרבת מגורים במכונות קידוח עם מסנני אבק. עיריית בת ים מנחה לעטוף את הפיגומים בבד רשת צפוף. את הדרישות האלה אפשר להכניס להסכם גם כשהרשות שלכם לא מחייבת אותן, יחד עם ניקוי שוטף של חדר המדרגות והכניסה.
פיגומים ופרטיות
פיגום מול החלון מעורר שאלות של פרטיות וביטחון. כדאי לסכם על כללי גישה לפיגום, על תאורה ועל אחריות לנזק לתריסים, לחלונות ולמזגנים שמותקנים על הקיר החיצוני.
מיגון חלופי
בחולון דיווחו דיירים שהמקלט הוצא משימוש במסגרת העבודות. מאחר שהממ"ד הוא בדרך כלל אחד הדברים האחרונים שמושלמים, ההסכם צריך לקבוע מה פתרון המיגון בזמן הביניים, מי אחראי עליו, ואיך מעדכנים את הדיירים.
כל אלה עוסקים במניעה. אבל כשמשהו בכל זאת נסדק, השאלה הראשונה תהיה "איך הוכחתם שזה לא היה קודם?"
איך מתעדים את הדירה לפני שהקודח מתחיל?
לפי מדריך הדיירים של הרשות, היזם מתאם סקר פיזי של הדירות עם המפקח או עם הנציגות. כדאי לתעד גם בתצלומים ובסרטונים, והמלצה חשובה נוספת היא לבצע את התיעוד בנוכחות בעל הדירה ולא רק בנוכחות שוכרים.
תיעוד טוב כולל:
סרטון רציף של כל חדר, כולל תקרות, פינות וחיבורי קירות.
צילומים מקרוב של סדקים קיימים, רטיבות, אריחים סדוקים ומשקופים.
בדיקה של ברזים, ניקוז, דוד ולוח חשמל.
תיעוד של המרפסת, הצד החיצוני של החלונות והמזגנים.
עותק חתום של סקר המצב הקיים, שנשמר אצל הנציגות.
מה קורה אם לא תיעדתם? סדק קטן ליד המשקוף יהפוך למחלוקת על השאלה אם היה שם קודם. התיעוד לא מבטיח פיצוי, אבל הוא מוציא את הוויכוח מתחום הזיכרון.
רוצים שמישהו מנוסה יעבור על סעיפי המטרדים בטיוטת ההסכם? צוות קובי אלקיים נדל"ן זמין בטלפון ובוואטסאפ 053-658-4252 או במייל support@kobielkayamrealestateltd.com.
התיעוד הוא הבסיס. השלב הבא הוא לדעת מי אמור לשלם כשמתגלה נזק.
מי משלם על סדק שהופיע באמצע העבודות?
נזקים בזמן חיזוק מבנה הם חלק מוכר מהתהליך: סדקים מרעידות, רטיבות אחרי פתיחת קירות, צנרת שנפגעה. העיקרון המקובל הוא שהיזם אחראי לנזק שנגרם מהעבודות, אבל אחריות על הנייר שווה רק כמו המנגנון שמאחוריה.
ביטוח, ערבויות ומפקח
פוליסת עבודות קבלניות: חשוב לוודא שהיא קיימת, שהיא מכסה גם נזק לדירות הקיימות ולתכולה, ושהנציגות מקבלת עותק ממנה.
ערבות ביצוע וערבות בדק: כדאי לבדוק מה היקפן ומתי הן מוחזרות.
מפקח מטעם בעלי הדירות: הרשות ממליצה למנות מפקח. הוא יכול לזהות נזק מוקדם ולתעד אותו בזמן אמת.
מנגנון תיקון: תוך כמה זמן מתקנים נזק, מי מכריע במחלוקת, ומה קורה אם היזם לא מתקן.
במקרה של עיכוב, יש פסיקה של בית משפט השלום ברמלה שהחילה את חוק המכר, שמכוחו נפסקים פיצויים על איחור במסירה, גם על עבודות תמ"א 38. זו פסיקה של ערכאה נמוכה ולא הלכה מחייבת, ולכן עדיף לקבוע פיצוי על עיכוב ישירות בהסכם. את התאמת הסעיפים למקרה הספציפי עושים עם עורך דין ובליווי מקצועי, למשל במסגרת ליווי עסקאות נדל"ן.
עכשיו אפשר לאסוף הכול לרשימה אחת שאפשר לבדוק מולה את ההסכם.
6 סעיפים שכדאי לבדוק בהסכם תמ"א 38 לדיירים
לפני שחותמים על הסכם תמ"א 38 לדיירים, כדאי לוודא שהנושאים האלה מופיעים בו בצורה מפורשת:
שעות עבודה ושעות שקט: בנוסף למגבלות שבתקנות, עם סנקציה על הפרה.
ניתוקי תשתית: הודעה מראש, משך מרבי, שעות שבהן אסור לנתק ופיצוי על חריגה.
אבק וניקיון: מסנני אבק, עטיפת פיגומים וניקוי שוטף של השטחים המשותפים.
מיגון חלופי: פתרון מוגדר לכל התקופה שבה המקלט או הממ"ד לא זמינים.
סקר מצב קיים ומנגנון נזקים: תיעוד בנוכחות הבעלים, לוחות זמנים לתיקון והכרעה במחלוקות.
ביטוח, ערבויות ופיקוח: עותק פוליסה לנציגות, ערבויות ומפקח מטעם בעלי הדירות.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה הסכם לדוגמה לפרויקטים של חיזוק ועיבוי, וכדאי להשוות אליו את הטיוטה. לפני כן כדאי לוודא שהפרויקט עצמו עומד על בסיס יציב. לפי פרסומים מקצועיים, תוקף תמ"א 38 הסתיים ברוב הארץ במאי 2026, ומה שקורה בכל רשות לפרויקטים שכבר קיבלו היתר צריך לבדוק מול הרשות. הרחבה על כך תמצאו במאמר מתי פקעה תמ"א 38 ומה קורה לבניינים שלא הספיקו. גם הרוב הנדרש לחתימה משפיע על כוח המיקוח של הדיירים, ועליו כתבנו במאמר איזה רוב בעלי דירות נדרש בתמ"א 38.
ההסכם נחתם בין היזם לבעלי הדירות, אבל בבניין גרים גם אנשים שאינם צד לו.
ומה עם שוכרים ודיירים מבוגרים?
שוכרים
השוכר חי את המטרדים יום יום, אבל הוא לא צד להסכם עם היזם. האפשרות שמוזכרת בתקשורת הכלכלית היא לבקש מבעל הדירה הנחה בשכר הדירה לתקופת הבנייה, ולהגדיר זאת מראש בחוזה השכירות. הרחבה על כך במאמר שוכר בבניין שנכנס לפינוי בינוי או תמ"א 38.
קשישים ומי שמרותק לביתו
מדריך הרשות מזכיר אפשרות שהיזם יציע מעבר לדירה שכורה לקשישים ולמי שמרותק לביתו. אם יש בבניין דיירים כאלה, כדאי לעגן את האפשרות בהסכם כבר בשלב המשא ומתן. על ההגנות הקיימות כתבנו במאמר דיירים מבוגרים בתמ"א 38.
מכל הפרטים האלה עולות שלוש מסקנות שכדאי לזכור.
מה חשוב לקחת מכל זה?
החוק הוא רצפה ולא תקרה. התקנות קובעות שעות מותרות, אבל ההסכם יכול לקבוע שעות מצומצמות יותר, ורעש בלתי סביר עלול להיות אסור גם בשעות המותרות.
תיעוד מוקדם שווה יותר מכל ויכוח מאוחר. סקר מצב קיים בנוכחות הבעלים, עם סרטונים ותמונות, הוא הבסיס לכל דרישה על נזק.
בחיזוק ועיבוי הסעיפים הם ההגנה. הבטוחות שונות מאלה שבהריסה ובנייה, ולכן ביטוח, פיקוח ומנגנון נזקים מפורט הם לב ההסכם.
*המידע במאמר הוא כללי ואינו ייעוץ משפטי. את ההסכם יש לבדוק מול עורך דין לפי נסיבות הבניין.*
שלוש תובנות לקחת איתכם
התקנות קובעות שעות עבודה מותרות, אבל ההסכם יכול לקבוע שעות מצומצמות יותר, ורעש בלתי סביר עלול להיות אסור גם בשעות המותרות.
סקר מצב קיים בנוכחות בעל הדירה, עם תמונות וסרטונים, הוא הבסיס לכל דרישה על נזק בזמן חיזוק המבנה.
בתמ"א 38/1 הבטוחות שונות מאלה שבהריסה ובנייה, ולכן ביטוח, מפקח מטעם הדיירים ומנגנון נזקים מפורט הם לב ההסכם.
שאלות ותשובות
באיזו שעה הקבלן רשאי להתחיל לקדוח בבניין מגורים?
לפי התקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש), הפעלת מכונות בנייה באזור מגורים אסורה בין 19:00 ל-07:00, כך שתחילת עבודה ב-07:00 מותרת בדרך כלל. רשויות מקומיות יכולות להחמיר, וההסכם עם היזם יכול לקבוע שעת התחלה מאוחרת יותר לעבודות רועשות במיוחד.
האם מותר לעבוד בערב שבת או בערב חג?
התקנות אוסרות להפעיל ציוד בנייה באזור מגורים מ-17:00 בערבי ימי מנוחה ועד 07:00 בבוקר שאחרי יום המנוחה. החריג הוא עבודה דחופה שנועדה למנוע סכנה. אם יש עבודה בשעות האלה בלי סיבה כזו, אפשר לפנות לפיקוח העירוני.
תמ"א 38 עדיין בתוקף ב-2026?
לפי פרסומים מקצועיים, התוכנית פקעה ברוב הארץ במאי 2026. מה שקורה לפרויקטים שכבר קיבלו היתר, ומה המסלולים החלופיים בכל רשות, צריך לבדוק ישירות מול הוועדה המקומית ועם עורך דין.
מי ממנה את המפקח מטעם הדיירים ולמה הוא נחוץ?
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצה שבעלי הדירות ימנו מפקח שייצג אותם מול היזם. המפקח עוקב אחרי ביצוע העבודות, משתתף בסקר המצב הקיים ומזהה נזקים מוקדם. את אופן המינוי ואת המימון שלו כדאי להסדיר בהסכם.
מה ההבדל בין ערבות ביצוע לערבות בדק?
באופן כללי, ערבות ביצוע נועדה להבטיח שהעבודות יושלמו כפי שהוסכם, וערבות בדק נועדה להבטיח תיקון ליקויים שמתגלים אחרי הסיום. ההיקף, התנאים ומועדי ההחזרה של כל ערבות נקבעים בהסכם, וכדאי שעורך דין של הדיירים יבדוק אותם.
האם יש הסכם לדוגמה שאפשר להשוות אליו?
כן. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה הסכם לדוגמה לפרויקטים של חיזוק ועיבוי. הוא נקודת התחלה טובה להשוואה, אבל כל בניין צריך התאמות לפי המצב שלו ולפי הדיירים שגרים בו.
גרים בבניין שנכנס לחיזוק ועיבוי, או עומדים לחתום על הסכם? צוות קובי אלקיים נדל"ן יכול לעזור לכם להבין אילו סעיפים חסרים בטיוטה ומה לשאול את היזם לפני החתימה. אפשר לפנות בטלפון ובוואטסאפ 053-658-4252, במייל support@kobielkayamrealestateltd.com, או לקבוע פגישה.
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ — טלפון: 053-658-4252 · וואטסאפ: 053-658-4252 · מייל: support@kobielkayamrealestateltd.com
תגובות