בנייה עצמית, מס שבח והקבלות שאין: אילו הוצאות בנייה יוכרו?
בניתם בית לאורך עשר שנים ושילמתם בדרך מאות תשלומים לבנאים, לספקים ולבעלי מקצוע, אבל כמה מהם מגובים בחשבונית? בבנייה עצמית, מס שבח נקבע במידה רבה לפי מה שתצליחו להוכיח, ולא רק לפי מה שהוצאתם בפועל. לפני שמפרסמים את הבית למכירה כדאי לבדוק אילו הוצאות בנייה יוכרו, מה הולך לאיבוד כשחסרים מסמכים, ואיך אפשר לשחזר תיעוד גם בדיעבד.
מה עדכני (נכון ל-6.11.2026): ב-16.1.2025 פרסמה רשות המסים את תוספת מספר 1 להוראה מספר 3, "הצהרת הון – אסמכתא על הוצאה להשבחה", במסגרת הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 28/87. התוספת מסדירה את הטיפול בהוצאות בנייה שאין להן אסמכתאות. המידע כאן הוא כללי ואינו ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. לפני כל דיווח יש לבדוק את המקרה הספציפי מול עורך דין או רואה חשבון.
למה בבית שבניתם בעצמכם יש שני תאריכים ולא אחד?
בדירה שנקנתה מקבלן יש בדרך כלל תאריך רכישה אחד וברור. בבית שבניתם על מגרש שקניתם יש שני מועדים נפרדים, ולכל אחד מהם תפקיד אחר בחישוב.
יום הרכישה בבנייה עצמית
לפי סיכומים מקצועיים של עורכי דין, יום הרכישה בבנייה עצמית הוא יום רכישת הזכות בקרקע או יום החתימה על החוזה לקנייתה. זה נכון גם כשהבנייה הסתיימה שנים רבות אחר כך. לתאריך הזה יש משמעות כשבוחנים את החישוב הליניארי המוטב, שמחלק את השבח בין התקופות שלפני מועד השינוי בחקיקה ושאחריו. הטעות הנפוצה היא להניח שיום הרכישה הוא יום סיום הבנייה או יום קבלת טופס 4. טעות כזו עלולה לשנות את כל החישוב.
מועד "גמר ההשבחה"
הוצאות הבנייה עצמן מוצמדות למדד ממועד מסוים. בבניין חדש על קרקע פנויה, נוסח החוק קובע שגמר ההשבחה הוא היום שבו תמו שני שלישים מהתקופה שהתחילה בתחילת הבנייה. הוצאות שהוצאתם בשנה הראשונה ובשנה האחרונה של הבנייה מוצמדות אפוא מאותה נקודה.
מה קורה אם קניתם מגרש, ההיתר התעכב, והבנייה התפרסה על פני שנים? תאריך קניית המגרש קובע את נקודת הפתיחה לחישוב הליניארי. משך הבנייה קובע מאיזו נקודה מוצמדות ההוצאות. מכאן שאם לא תתעדו מתי התחילה הבנייה ומתי הסתיימה, יהיה קשה לקבוע את המועדים האלה.
אחרי שהמועדים ברורים, צריך לבדוק אילו הוצאות בכלל נכנסות לחישוב.
בנייה עצמית ומס שבח: אילו הוצאות בנייה מוכרות?
מי שקנה קרקע ובנה עליה בעצמו רשאי להפחית מהשבח גם את עלויות הבנייה, כי הן נחשבות הוצאות השבחה. סעיף 39(1) לחוק מיסוי מקרקעין מתיר לנכות את כל ההוצאות שהוציא המוכר מיום הרכישה ועד יום המכירה לשם השבחת המקרקעין. התנאי הוא שההוצאות אינן מותרות בניכוי לפי פקודת מס הכנסה. סקירה רחבה על כלל ההוצאות שאפשר לנכות מופיעה במדריך אילו הוצאות מותרות בניכוי במס שבח.
בבית פרטי, הוצאות בנייה מוכרות כוללות בדרך כלל:
עבודות שלד, בנייה וגמר שביצעו קבלנים וקבלני משנה
חומרי בנייה שנקנו ישירות מספקים
עבודות של בעלי מקצוע, כמו חשמלאים, אינסטלטורים ורצפים
שכר טרחה של מתכננים, כמו אדריכל ומהנדס, הקשור להקמת הבית
ומה עם עבודה שעשיתם בעצמכם?
זו שאלה ששואלים רבים. מאמר מקצועי משנת 2011 טען שעבודה עצמית היא הוצאה שאין לה ביטוי כספי, ובכל זאת אפשר לנכות אותה לפי הערכת שווי. לא מצאנו עמדה רשמית ועדכנית של רשות המסים בנושא, ולכן אי אפשר להניח שהיא תוכר. אם עשיתם חלק משמעותי מהעבודה בעצמכם, כדאי להתייעץ על כך עם רואה חשבון לפני הדיווח.
השאלה שמטרידה את רוב המוכרים היא מה קורה כשהקבלות אינן.
מה קורה כשאין קבלות: האם ההוצאה פשוט נמחקת?
התשובה הקצרה: לא בהכרח. ההנחה "בלי חשבונית אין הכרה" היא אחת הטעויות הנפוצות ביותר. לפי ההוראה של רשות המסים, כשאין אסמכתאות, מנהל מיסוי מקרקעין אומד בעצמו את עלויות הבנייה שאפשר להתיר בניכוי, על סמך ניסיונו והבנתו. התוצאה תלויה בעיקר באיכות הראיות שתציגו.
שלושה מצבים ותוצאות שונות
יש אסמכתאות מסודרות: חשבוניות וקבלות כדין. זה המצב הפשוט ביותר.
אין חשבוניות, אבל ההוצאה הוכחה בראיות עקיפות: לפי סיכומים מקצועיים של ההוראה, בבנייה שבוצעה מ-1.1.2014 ואילך יותר הסכום שבשומה העצמית, אבל בלי מע״מ ובלי רכיב הרווח הקבלני. לגבי בנייה מוקדמת יותר יש הבדלים קלים בין הסיכומים, ולכן כדאי לבדוק מול נוסח ההוראה באתר רשות המסים.
ההוצאה לא הוכחה: לפי אותם סיכומים, בבנייה שאחרי 2014 יותר רק חלק מעלות הבנייה לפי המחירון, ומדובר בשני שלישים. ההכרה מותנית באישור רואה חשבון שההוצאה לא נדרשה ולא תידרש במקום אחר. אם יש פער מול מחירוני בנייה מקובלים, כמו "מידע שמאי" ודקל, הניכוי יינתן לפי המחירונים.
מוכר שאין לו אסמכתאות צריך לצרף טופס "דיווח על הוצאה בגין בניה במכירת דירת מגורים מזכה ללא אסמכתאות". המשמעות המעשית: ההבדל בין "הוכחתי" ל"לא הוכחתי" עשוי להיות גדול, והוא תלוי במסמכים שתאספו כבר עכשיו.
אם אתם לפני מכירה ורוצים לבדוק מה מצב התיעוד שלכם, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל״ן בטלפון או בוואטסאפ 053-658-4252, או במייל support@kobielkayamrealestateltd.com. אנחנו נעזור לכם לסדר את התמונה ולתאם בין עורך הדין לרואה החשבון.
אז מה בעצם נחשב "ראיה עקיפה"?
5 מקורות שיכולים לשחזר תיעוד בדיעבד
אפשר להוכיח הוצאה גם במסמכים עקיפים, למשל הסכם עבודה, תיעוד תשלומים או כל מסמך אחר. העיקרון הוא התאמה של מקורות המימון: צריך להראות שיצא מכם כסף בהיקף שדומה למה שאתם טוענים, ובתקופה שבה נבנה הבית.
דפי בנק: העברות לקבלנים ולספקים, משיכות מזומן חריגות בתקופת הבנייה ותשלומים בכרטיס אשראי לחנויות חומרי בניין. רוב הבנקים מאפשרים להפיק דפי חשבון היסטוריים.
משכנתה לבנייה: בדרך כלל הבנק משחרר כספים לפי שלבי התקדמות ודוחות שמאי. מסמכי הליווי הבנקאי מעידים גם על היקף הבנייה וגם על לוחות הזמנים.
תיק ההיתר ברשות המקומית: היתר הבנייה, התוכניות, תאריכי הביקורות וטופס 4 מבססים את המועדים ואת היקף הבנייה.
תמונות ותכתובות: תמונות מתוארכות של השלד והגמר, והתכתבויות עם בעלי מקצוע על הצעות מחיר ותשלומים.
הסכמים והצעות מחיר: גם הסכם עבודה שלא נחתם באופן פורמלי עשוי לעזור, אם התשלומים בבנק תואמים אותו.
מה אומרת הפסיקה?
לפי סיכומים של משרדי עורכי דין, בפרשת מטסדרוף קבע בית המשפט העליון שגם כשאין אף אסמכתא אפשר להיעזר בשמאות. בערר מאיר (ו״ע 2046/01) נקבעו קריטריונים להכרה בהוצאות שאין להן קבלות, ואחד מהם הוא הצגת העברות כספים בהיקף דומה לסכום הנטען. לא איתרנו את הנוסח המלא של כל הקריטריונים, ולכן לא נפרט אותם כאן.
מה קורה אם כל התשלומים שולמו במזומן ואין אף העברה? המצב קשה יותר, אבל משיכות מזומן גדולות בתקופת הבנייה, יחד עם היתר ותמונות, עדיין מספרות סיפור. לחלופין, ייתכן שתצטרכו להסתפק בניכוי לפי המחירון.
לשחזור כזה יש מחיר שלא תמיד חושבים עליו מראש.
האם שחזור התיעוד חושף את הקבלן ואתכם?
במסגרת הדיווח על הוצאות בלי חשבונית, את פרטי נותן שירותי הבנייה מעבירים לפקיד השומה או לתחנת המע״מ. כלומר, גם "שחזור תיעוד" יוצר חשיפה. השאלה "מה יקרה לקבלן אם אדווח עליו בלי חשבונית" עולה פעמים רבות, וההחלטה מה להגיש ובאיזה היקף צריכה להתקבל מראש ובליווי מקצועי.
כדאי לשקול:
אילו הוצאות באמת משמעותיות לחישוב, ואילו שוליות
האם אפשר לבקש מבעל המקצוע להוציא חשבונית מתקנת
האם ההוצאה כבר נדרשה במקום אחר, למשל אם חלק מהבית שימש לעסק ונוכה לפי פקודת מס הכנסה. דרישה כפולה היא טעות נפוצה
ומה לגבי האפשרות להחליף את כל זה בחוות דעת אחת?
האם שמאות יכולה להחליף חשבוניות?
שמאות יכולה לעזור, אבל לרוב היא לא מספיקה לבדה. לפי סקירות מקצועיות, הרשות נטתה בעבר לדחות חוות דעת שמאית שהוגשה בלי ראיות למימון. שמאות שמסבירה מה נבנה ובאיזו רמת גמר, לצד דפי בנק ומסמכי משכנתה שמראים שהכסף אכן יצא, חזקה בהרבה משמאות בלבד.
דוגמה: אם השמאי מעריך את עלות הבנייה בסכום מסוים, אבל בדפי הבנק מופיעים רק תשלומים בהיקף קטן בהרבה, צפויות שאלות. כשהמקורות תואמים, הטענה משכנעת יותר.
אם השומה שהתקבלה נמוכה ממה שציפיתם, יש מסלול מסודר: הגשת השגה על שומת מס שבח. עדיף לבנות את התיק נכון כבר בדיווח הראשון.
כל זה חשוב יותר בעסקאות מסוימות מאשר באחרות.
מכירת בית פרטי ומס שבח: מתי התיעוד קריטי ומתי פחות?
במכירה בפטור מלא, למשל דירת מגורים מזכה שעומדת בתנאי הפטור, בדרך כלל לא נדרשת שומה מפורטת של הוצאות. לעומת זאת, במכירה חייבת, כמו דירה שנייה או מכירה מעל תקרת הפטור, פירוט ההוצאות משפיע ישירות על המס.
גם אם אתם מעריכים שהמכירה תהיה פטורה, אל תזרקו מסמכים. הנסיבות משתנות: אולי תרכשו דירה נוספת לפני המכירה, אולי הפטור לא יחול במלואו. בעלי מגרשים שעוד לא בנו מוזמנים לקרוא גם על מס שבח במכירת קרקע או מגרש. כדאי גם לבדוק מראש את לוחות הזמנים לתשלום מס שבח ולדיווח, כדי שלא תאספו מסמכים בלחץ אחרי החתימה.
ומה עושים בפועל, לפני שהשלט "למכירה" עולה?
4 צעדים לפני שמפרסמים את הבית
קבעו את המועדים: תאריך רכישת המגרש, תחילת הבנייה וסיומה, לפי מסמכים ולא לפי הזיכרון.
בנו תיק הוצאות: חשבוניות קיימות, דפי בנק, מסמכי משכנתה, היתר ותמונות, מסודרים לפי שנים.
בדקו את מעמד המכירה: פטורה או חייבת. התשובה קובעת כמה עמוק צריך לחפור.
התייעצו לפני הגשה: עם עורך דין ורואה חשבון, כולל אישור רואה חשבון במקרים שבהם הוא נדרש, ובחינה של החשיפה הכרוכה בדיווח על נותני שירות.
במקביל לתכנון המס, כדאי לבדוק גם את מחיר הבית בשוק, כי שווי המכירה הוא הצד השני של חישוב השבח. מי שמעדיף שגורם אחד ירכז את התהליך יכול להיעזר בליווי עסקאות נדל״ן, מהתמחור ועד העבודה מול אנשי המקצוע.
שלוש תובנות לקחת איתכם
בבנייה עצמית יש שני מועדים חשובים: יום קניית המגרש, שקובע את נקודת הפתיחה לחישוב הליניארי, ונקודת שני השלישים של תקופת הבנייה, שממנה מוצמדות ההוצאות.
היעדר חשבוניות לא מבטל את ההכרה בהוצאות. דפי בנק, משכנתה לבנייה, היתר ותמונות יכולים להוכיח אותן, ואיכות הראיות משפיעה על התוצאה.
שחזור תיעוד כרוך בחשיפה של נותני השירות לרשויות, ולכן מה שמגישים צריך להיקבע מראש בליווי עורך דין ורואה חשבון.
שאלות ותשובות
עבודה שעשיתי בעצמי בבית נחשבת הוצאה מוכרת?
מאמר מקצועי ישן טען שאפשר לנכות עבודה עצמית לפי הערכת שווי, אף שאין לה ביטוי כספי. לא מצאנו עמדה רשמית ועדכנית של רשות המסים בנושא, ולכן אין להניח שהיא תוכר. כדאי לבדוק את העניין מול רואה חשבון לפני הדיווח.
האם החישוב הליניארי חל אם הבנייה הסתיימה אחרי 2014?
לפי סיכומים מקצועיים, בבנייה עצמית יום הרכישה הוא יום רכישת הזכות בקרקע, גם אם הבנייה הסתיימה מאוחר יותר. לכן ייתכן שהחישוב הליניארי רלוונטי גם לבית שהושלם לאחרונה. יש הוראות מיוחדות לבנייה על קרקע ריקה, ולכן חשוב לבדוק את המקרה מול עורך דין.
אני מוכר בפטור מלא. צריך לצרף את קבלות הבנייה?
במכירה פטורה בדרך כלל לא נדרשת שומה מפורטת של הוצאות. עם זאת, כדאי לשמור את כל המסמכים, כי אם הפטור לא יאושר או יחול רק בחלקו, תצטרכו להוכיח את ההוצאות.
מה יקרה לקבלן אם אדווח על תשלום אליו בלי חשבונית?
בדיווח על הוצאות בלי אסמכתאות, פרטי נותן שירותי הבנייה מועברים לפקיד השומה או לתחנת המע״מ. המשמעות לגביו תלויה במצבו מול הרשויות. לכן מומלץ לקבל את ההחלטה מה לדווח בליווי מקצועי.
אפשר לדרוש אותה הוצאה גם במס הכנסה וגם במס שבח?
לא. לפי סעיף 39(1), הוצאות השבחה מותרות בניכוי במס שבח רק אם אינן מותרות בניכוי לפי פקודת מס הכנסה. דרישה כפולה היא טעות נפוצה, למשל כשחלק מהבית שימש לעסק.
מנהל מיסוי מקרקעין הכיר בפחות הוצאות ממה שדרשתי. מה אפשר לעשות?
אפשר להגיש השגה על השומה ולצרף לה ראיות נוספות, כמו דפי בנק, מסמכי משכנתה או חוות דעת שמאית שנתמכת בראיות למימון. יש מועדים להגשת השגה, ולכן כדאי לפעול מהר ובליווי עורך דין או רואה חשבון.
בית שבניתם בעצמכם הוא פרויקט של שנים, ומכירה נכונה שלו מתחילה בתיק מסמכים מסודר עוד לפני הפרסום. בקובי אלקיים נדל״ן נשמח לעזור לכם להבין את התמונה, לבדוק את מחיר הבית ולתאם בין עורך הדין לרואה החשבון. אפשר לפנות בטלפון או בוואטסאפ 053-658-4252, או במייל support@kobielkayamrealestateltd.com.
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ — טלפון: 053-658-4252 · וואטסאפ: 053-658-4252 · מייל: support@kobielkayamrealestateltd.com
תגובות