מס שבח במכירת קרקע או מגרש

למה מכירת קרקע שונה ממכירת דירה

הפטורים הנפוצים ממס שבח – פטור דירה יחידה, פטור לדירת ירושה והפטור החד-פעמי – שייכים לפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין וחלים רק על דירת מגורים מזכה. מגרש ריק או קרקע חקלאית אינם דירת מגורים, ולכן מכירתם תחויב בדרך כלל במס שבח לפי הכללים הרגילים, אלא אם חל פטור אחר ייעודי. גם ההקלה של החישוב הליניארי החדש מיועדת לדירות מגורים מזכות ולא לקרקע.

חישוב השבח

לפי מדריך רשות המסים לשנת 2026, השבח הוא ההפרש בין שווי המכירה לבין יתרת שווי הרכישה – שווי הרכישה בצירוף ההוצאות המותרות בניכוי ובהפחתת פחת. השבח מתחלק לסכום אינפלציוני ולשבח ריאלי. הסכום האינפלציוני שעד 31.12.1993 ("אינפלציוני חייב") מחויב ב-10%, והחלק שמ-1.1.1994 פטור.

השיעורים בליניאריות רגילה

החלוקה נעשית לפי מספר הימים בכל תקופה מתוך כלל תקופת הבעלות. לחברה חל מס חברות על כל השבח הריאלי, ולפי הטבלה. ברכישות ישנות מאוד חלים כללי "שיעור מס היסטורי" לפי סעיף 48א(ד), עם טבלאות מיוחדות.

הוראת שעה: קרקע לשמונה יחידות דיור לפחות

לפי מדריך רשות המסים, חוק ההתייעלות הכלכלית 2023 קבע הוראת שעה לתקופה שמ-1.6.2023 ועד 31.12.2027, שבה ניתנת הטבת מס על השבח הריאלי שעד "יום התחילה" ליחיד שמוכר זכות במקרקעין שתוכנית הבנייה החלה עליה מתירה בנייה של שמונה יחידות דיור לפחות למגורים, או חלק מזכות כזו שתמורתו היא בנייה על יתרת המקרקעין. ההקלה ניתנת לפי התקדמות הבנייה ומחושבת בסיומה.

ההוראה אינה חלה, לפי המדריך, על מכירה ללא תמורה, מכירה לחברה בשליטת המוכר, מכירה שחל עליה פטור מלא או חלקי או שיעור מס מופחת, ומכירה שחל עליה סעיף 5(ב) לחוק. המוכר רשאי לשלם את מלוא המס ובתום הבנייה לבקש תיקון שומה, או להמציא ערובה ליתרת המס עד סיום הבנייה ואישור ההטבה.

הנחה לרכישות בשנים 2001 עד 2003

לפי סעיף 48א(ד1), כפי שמתואר במדריך, מכירת זכות שנרכשה בין 7.11.2001 ל-31.12.2002 מזכה בהנחה של 20% מהמס, ורכישה בשנת 2003 – בהנחה של 10%. ההנחה לא חלה על זכות שהייתה קרקע בעת רכישתה, אלא אם קיימת תוכנית שמתירה בנייה, ותוך חמש שנים מיום הרכישה נבנה עליה בניין ששטחו לפחות מהשטח המותר לבנייה.

מה משלם הקונה

לפי מדריך רשות המסים, שיעור מס הרכישה על זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים הוא 6% משווי המכירה. לגבי קרקע שקיימת לגביה תוכנית המתירה בנייה של דירת מגורים אחת לפחות, אם התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות תוך שנתיים ממועד הרכישה, שומת מס הרכישה תתוקן לשיעור של 5%.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, בעלי קרקע שבוחנים עסקת קומבינציה מול מכירה במזומן צריכים להשוות את התוצאה אחרי מס בשני המסלולים, ולבדוק במיוחד אם הוראת השעה לשמונה יחידות דיור יכולה לחול. ההבדל בין המסלולים עשוי להיות משמעותי.

שאלות נפוצות

האם יש פטור ממס שבח על מגרש שקיבלתי בירושה

פטור דירת הירושה בסעיף 49ב(5) חל על דירת מגורים מזכה. על מגרש יש לבדוק את הכללים הרגילים ואת ההוראות לגבי שווי ויום הרכישה של יורש.

האם הוראת השעה חלה אם אני מוכר לחברה שבשליטתי

לפי המדריך, לא.

כמה מס רכישה משלם קונה של מגרש

לפי המדריך, 6% משווי המכירה, עם אפשרות לתיקון ל-5% אם התקבל היתר לבניית דירת מגורים תוך שנתיים, בתנאים שנקבעו.

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.