אילו הוצאות מותרות בניכוי במס שבח
אילו הוצאות מותרות בניכוי במס שבח
למה ההוצאות חשובות
השבח הוא, בפשטות, ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה. החוק מאפשר להוסיף לשווי הרכישה הוצאות מסוימות שהמוכר הוציא, ובכך להקטין את השבח החייב במס. לפי מדריך רשות המסים, יתרת שווי הרכישה היא שווי הרכישה בצירוף ההוצאות המותרות בניכוי ובהפחתת סכומי הפחת. ההוצאות גם מתואמות למדד מיום הוצאתן ועד יום המכירה.
התנאים הכלליים
לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין ולפי המדריך, הוצאה מותרת בניכוי רק אם הוציא אותה המוכר, אם היא הוצאה בגין הנכס הנמכר, אם אינה כלולה כבר בשווי הרכישה ואם אינה מותרת בניכוי לפי פקודת מס הכנסה. ההוצאות צריכות להיות מוכחות באסמכתאות, שמצורפות להצהרה.
רשימת ההוצאות העיקריות לפי סעיף 39
הוצאות השבחה – כל ההוצאות שהוציא המוכר מיום הרכישה ועד יום המכירה לשם השבחת המקרקעין. החוק מתיר גם את השווי המוערך של עבודה שהמוכר וקרוביו עשו בעצמם להשבחה, בתנאים שנקבעו.
תשלום לפינוי מחזיק – סכום ששולם למי שהחזיק במקרקעין שנה או יותר בעד פינויים, ובלבד שאינו קרוב של המוכר.
אגרות רישום – אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות לפי תקנות העברת מקרקעין (אגרות).
דמי תיווך ברכישה – עד 2% מהתמורה ששילם המוכר ברכישה.
דמי תיווך במכירה – עד 2% מהתמורה שקיבל, אלא אם שוכנע המנהל שבנסיבות מיוחדות שולמו דמי תיווך גבוהים יותר.
שכר טרחת עורך דין – בקשר לרכישת הזכות ולמכירתה.
שמאי ומודד – שכר טרחת שמאי מקרקעין ומודד מוסמך בקשר לרכישה, להשבחה ולמכירה.
הוכחת זכויות – הוצאות שהוציא בעל הזכות כדי להוכיח את זכותו במקרקעין.
מס רכוש וארנונת רכוש – לפי החוקים שנקבעו בסעיף.
דמי הסכמה והיוון בחכירה – סכומים ששולמו לבעל המקרקעין, לרבות דמי חכירה מהוונים ודמי היוון לרשות מקרקעי ישראל.
דמי עמילות למשכנתה – עד 2% מסכום המשכנתה שטרם נפרע, בעד הסכמת בעל המשכנתה למכירה.
מס השבחה או תשלום חובה כיוצא באלה – ששילם המוכר על המקרקעין.
הוצאות לפי סעיף 17(11) לפקודה – לרבות בשל הליכי השגה, ערר וערעור.
מס רכישה וריבית ריאלית
מדריך רשות המסים מציין במפורש כי מס רכישה ששולם ברכישה ותשלומי ריבית ריאלית נכללים בין ההוצאות המותרות. לפי סעיף 39א, ריבית ריאלית מותרת בניכוי אם אינה מותרת לפי הפקודה, אם שולמה מיום הרכישה ועד 90 ימים אחרי יום המכירה, בשל הלוואה שהתקבלה לרכישה או להשבחה של הזכות סמוך לרכישה או להשבחה (או למחזור הלוואה כזו), ובתנאי שההלוואה אינה מקרוב.
מתנה וגירושין
לפי סעיף 39(12), כשהזכות התקבלה ללא תמורה או אגב הליכי גירושין לפי סעיף 4א, מותרות בניכוי גם ההוצאות שהוציא האדם שממנו התקבלה הזכות. כלומר, מקבל מתנה מהורה יכול לנכות, בתנאים, הוצאות שההורה הוציא.
מה בדרך כלל לא נחשב השבחה
תיקונים שוטפים ותחזוקה רגילה נבחנים בדרך כלל אחרת מהשקעה שמשביחה את הנכס. ההבחנה נעשית לפי העובדות, ולכן כדאי לשמור חשבוניות מפורטות שמתארות א ת העבודה.
הערה מקצועית שלנו (דעה)
לדעתנו, תיקייה מסודרת של חשבוניות מיום הרכישה – שיפוץ, עורך דין, תיווך, שמאי, מס רכישה – היא אחד הכלים הפשוטים והיעילים להקטנת מס השבח. בלי אסמכתאות, קשה מאוד להוכיח הוצאה שנים אחרי.
שאלות נפוצות
שיפצתי את המטבח לפני עשר שנים. האם אפשר לנכות
הוצאות להשבחת המקרקעין מיום הרכישה ועד המכירה מותרות לפי סעיף 39(1), אם הן עומדות בתנאים ויש להן אסמכתאות.
האם דמי תיווך של 3% מוכרים במלואם
לפי סעיף 39(6), דמי תיווך במכירה מוכרים עד 2%, אלא אם המנהל שוכנע שבנסיבות מיוחדות שולם סכום גבוה יותר.
האם הוצאות על ערר במס שבח מוכרות
לפי סעיף 39(11א), הוצאות כאמור בסעיף 17(11) לפקודה, לרבות בשל הליכי השגה, ערר וערעור, מותרות בניכוי.
חשוב לדעת
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.
מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.