< Back

Повышение стоимости недвижимости в Израиле через строительные права

Цена недвижимости в Израиле во многом зависит от того, что на участке разрешено строить и как его разрешено использовать. Владелец, которому удаётся расширить эти права, нередко создаёт больше ценности, чем при самой дорогой реконструкции. На иврите этот процесс называют ашбахат нехасим, то есть улучшение недвижимости. Сюда относятся дополнительные строительные права, изменение целевого назначения, увеличение числа жилых единиц и переход к новому виду использования. Ниже мы объясняем, как возникает такой прирост стоимости, какие шаги для этого нужны и где скрываются основные риски.

Как планирование создаёт стоимость

Участок стоит столько, сколько позволяет разрешённое использование. Когда новый градостроительный план допускает большую площадь, больше квартир или более доходное назначение, стоимость растёт ещё до начала строительства. Именно этот рост лежит в основе любой стратегии улучшения.

Одновременно изменение плана обычно влечёт за собой налог на улучшение, который взимает местная комиссия. Его необходимо сразу включать в расчёт, иначе ожидаемая прибыль окажется завышенной.

Важно помнить и о том, что рынок оценивает не только уже утверждённые права, но и вероятность их утверждения. Участок, для которого подготовлен сильный пакет документов, иногда продаётся дороже соседнего ещё до окончательного решения комиссии.

Основные рычаги

Существует несколько инструментов, и их можно сочетать. Какой из них подходит, зависит от действующего плана, политики муниципалитета и характера окружающей застройки.

Дополнительные строительные права и этажи
Изменение назначения земли, например с сельскохозяйственного на жилое
Увеличение числа единиц за счёт более компактных квартир
Смена использования, например офис под жильё или гостиницу
Отступление от плана в конкретном случае

Путь через плановые органы

Небольшие изменения обычно решает местная строительная комиссия, более крупные изменения плана проходят и через окружной уровень. Каждое обращение требует чертежей, заключений и часто уведомления соседей, у которых есть право подать возражение. Результат не гарантирован, а сроки трудно предсказать.

Опытный специалист по планированию и адвокат по градостроительному праву заметно повышают шансы, поскольку знают, что именно принимает комиссия в конкретном городе и как лучше подготовить пакет документов.

Риски и расходы

Улучшение недвижимости остаётся проектом с неопределённым исходом. Расходы на планирование и консультантов возникают даже тогда, когда заявку отклоняют. Соседи могут возражать, политика муниципалитета может измениться, а налог на улучшение способен забрать значительную часть выгоды. При совместной собственности сотрудничать должны все правообладатели.

Плановый риск, когда заявку отклоняют или сокращают
Длительные процедуры
Налог на улучшение и сборы
Необходимость согласия всех владельцев

Как оценить потенциал участка

Прежде чем тратить средства на заявку, полезно изучить окружение. Какие планы уже утверждены по соседству, какую плотность допускает муниципалитет вдоль ближайших транспортных коридоров, есть ли в районе проекты обновления. Ответы на эти вопросы показывают, насколько реалистична цель.

Оценщик сравнит стоимость участка при нынешних правах и при расширенных, а специалист по планированию подскажет, какой вариант имеет лучшие шансы на утверждение.

Не менее полезно поговорить с инженерным отделом муниципалитета. Там подскажут, какие ограничения по инфраструктуре, парковке или охране памятников могут повлиять на решение, и это позволит заранее скорректировать заявку.

Как реализовать созданную ценность

После улучшения у владельца обычно есть три пути. Можно строить самостоятельно, если есть опыт и финансирование. Можно продать участок уже с новыми правами и получить выгоду без строительных рисков. Можно внести землю в совместный проект с застройщиком.

На практике многие собственники выбирают партнёрство или комбинированную сделку, поскольку так созданный потенциал превращается в готовые квартиры без необходимости самим управлять стройкой.

Совместная собственность и наследники

Многие участки с большим потенциалом принадлежат сразу нескольким родственникам или наследникам. Для подачи заявки на изменение плана и для последующей сделки нужна согласованная позиция всех правообладателей. Если кто-то из них живёт за границей или не отвечает, процесс может надолго остановиться.

Поэтому до начала плановой работы стоит урегулировать отношения между совладельцами, оформить доверенности и договориться о том, как будут распределены расходы и будущая выгода. Эту часть лучше поручить адвокату, который имеет опыт в делах о наследстве и совместной собственности.

Частые вопросы

Что означает ашбахат нехасим

Так на иврите называют улучшение недвижимости, прежде всего за счёт дополнительных строительных прав, изменения назначения земли или смены вида использования.

Нужно ли платить налог с роста стоимости

Как правило, да. Налог на улучшение взимается с прироста стоимости, возникшего из-за изменения плана или отступления от него. Подробности следует обсудить с израильским адвокатом и оценщиком.

Можно ли продать улучшенный участок, не строя самому

Да. Многие владельцы продают землю уже с новыми правами или вносят её в комбинированную сделку с застройщиком.

Сколько времени занимает изменение плана

Сроки сильно различаются и зависят от масштаба изменения, города и возражений соседей. Точный прогноз дать невозможно, поэтому проект стоит планировать с запасом времени.

Elkayam Group

За Elkayam Group стоит семейная история, которая продолжается уже три поколения, с сороковых годов. Компания Kobi Elkayam Real Estate Ltd из офиса на Rival Street 37 в Тель-Авиве ведёт девелоперские проекты, городское обновление, пинуй-бинуй, TAMA 38, комбинированные и сложные сделки. Группа работает с финансирующими компаниями, объединяет партнёров и может выдавать гарантии, а её команда общается на иврите, английском и французском.

Хотите узнать, есть ли у вашего участка скрытый потенциал. Обратитесь в Elkayam Group.

+972-53-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · Rival St 37, Tel Aviv