< Back

Налог на улучшение недвижимости в Израиле простыми словами

Налог на улучшение, на иврите хетель ашбаха, представляет собой муниципальный сбор с роста стоимости земли, возникшего благодаря плановым решениям. Многих собственников он удивляет, ведь налог привязан не к покупке, а к изменению плана и часто становится подлежащим уплате только при продаже или при выдаче разрешения на строительство. Каждому, кто продаёт недвижимость в Израиле, улучшает её или вносит в проект обновления, важно понимать основы. Этот материал намеренно остаётся общим и не приводит ставок, поскольку их нужно проверять в каждом конкретном случае с профессионалами.

Что вызывает налог

Налог возникает, когда стоимость участка растёт из-за планового решения. По сути речь идёт о трёх ситуациях: утверждении нового или изменённого плана, предоставлении отступления от действующих правил и одобрении особого вида использования.

Налог начисляет местная строительная комиссия, а размер прироста стоимости определяет оценщик по её поручению.

Изменение плана, расширяющее права или варианты использования
Отступление от плана в конкретном случае
Особое использование, временное или постоянное

Кто платит и когда

В принципе налог обязан уплатить собственник или долгосрочный арендатор земли. Обычно он наступает в момент реализации прироста, например при продаже, при получении разрешения на строительство или при фактическом использовании дополнительных прав. При продаже, как правило, нужна справка об отсутствии задолженности по сборам, без которой регистрация в земельном реестре не состоится.

В договоре купли-продажи должно быть чётко указано, какая сторона несёт налог, возникший в результате прошлых изменений плана.

Нередко покупатель просит, чтобы часть оплаты была задержана у адвоката до получения муниципальной справки. Такой механизм защищает обе стороны и позволяет завершить регистрацию без спора о том, кто должен погасить неожиданное начисление.

Связь с продажей и городским обновлением

В проектах пинуй-бинуй, TAMA 38 и похожих программах появляются значительные дополнительные права. Закон предусматривает для отдельных видов обновления жилья освобождения или льготы, но их условия меняются и по-разному применяются муниципалитетами. Во многих договорах обновления налог берёт на себя застройщик, однако это должно быть прямо прописано.

В комбинированных сделках также нужно заранее решить, кто отвечает за налог на долю владельца и на долю застройщика.

Как налог влияет на расчёт сделки

Для покупателя налог важен потому, что он может уменьшить потенциал участка, который выглядит привлекательным на бумаге. Для продавца налог снижает чистую выручку. Для застройщика он становится одной из статей затрат, влияющей на соотношение квартир между сторонами.

Поэтому в любой модели оценки, будь то продажа, улучшение или совместный проект, этот сбор должен присутствовать с самого начала, а не появляться на последнем этапе.

Опытный оценщик может смоделировать несколько сценариев: продажу с текущими правами, продажу после утверждения нового плана и участие в проекте обновления. Сравнение этих сценариев с учётом сбора часто меняет первоначальное решение владельца.

Возражение и пересмотр

Если собственник не согласен с оценкой, у него есть правовые возможности добиться пересмотра, например через возражение и назначение независимого решающего оценщика. Здесь огромную роль играют сроки. Собственный оценщик нередко обнаруживает ошибки в базе расчёта или в выбранной дате оценки.

Проверка начисления, его основы и даты оценки
Встречная оценка собственного оценщика
Своевременная подача возражения
Проверка процедуры и льгот адвокатом

Практические советы

Перед покупкой или продажей участка узнайте в строительной комиссии о существующих или ожидаемых начислениях. Включайте налог в каждый расчёт улучшения и просите проверить возможность освобождения. Поскольку правила и практика меняются, конкретные суммы всегда должны подтверждать израильский адвокат или оценщик, а иностранным владельцам стоит дополнительно проконсультироваться с налоговым советником в своей стране.

Храните все документы о прошлых начислениях и платежах. Они понадобятся при следующей сделке и помогут доказать, что часть прироста уже была учтена ранее.

Особенности для иностранных владельцев

Собственники, живущие за пределами Израиля, часто узнают о налоге на улучшение только тогда, когда покупатель уже найден и сделка готова к подписанию. Чтобы избежать задержки, полезно заранее поручить адвокату запросить в муниципалитете сведения о начислениях и подготовить справку об отсутствии долгов.

Кроме того, иностранному владельцу нужно учитывать налоговые правила своей страны проживания. Израильский налоговый советник и консультант по месту жительства помогут понять, как сбор отражается в общем расчёте.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог, если я так и не построю

Налог обычно наступает при реализации, например при продаже или использовании прав. Поэтому продажа может его вызвать даже без собственного строительства.

Есть ли освобождения при городском обновлении

Для некоторых проектов обновления закон предусматривает освобождения или льготы. Применимы ли они, нужно оценивать отдельно в каждом случае.

Кто несёт налог при продаже

По закону обычно продавец, но стороны могут договориться иначе. Это должно быть ясно записано в договоре купли-продажи.

Можно ли оспорить сумму налога

Да, существует процедура возражения и пересмотра. Важно соблюсти сроки и подготовить собственную оценку при поддержке адвоката.

Elkayam Group

Сегодня группа работает в девелопменте, городском обновлении по моделям пинуй-бинуй и TAMA 38, в комбинированных и сложных сделках. Мы привлекаем финансирующих партнёров, можем предоставлять гарантии и ведём работу на иврите, английском и французском, координируя адвокатов и оценщиков.

Планируете продажу или проект обновления. Обсудите налоговые вопросы с Elkayam Group на раннем этапе.

+972-53-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · Rival St 37, Tel Aviv