< Back

Налоги и право для иностранных инвесторов в недвижимость Израиля

Иностранные покупатели могут приобретать недвижимость в Израиле, однако налоговые и правовые правила для них во многом отличаются от правил для местных жителей. Налог на покупку, налог на прирост стоимости при продаже, налогообложение арендного дохода и обязанности по отчётности складываются в систему, которую важно понять ещё до подписания договора. К этому добавляются налоговые правила страны проживания и возможные соглашения об избежании двойного налогообложения. Этот материал даёт общий обзор без ставок и сумм, поскольку конкретный расчёт всегда должен выполнять израильский налоговый советник вместе с консультантом в вашей стране.

Налог на покупку

При покупке недвижимости в Израиле уплачивается налог на покупку, на иврите мас рехиша. Для покупателей, у которых нет другой квартиры в Израиле и которые являются израильскими резидентами, действуют льготы. Иностранные покупатели и владельцы нескольких объектов, как правило, платят по менее выгодной шкале.

Точный размер зависит от вида объекта, статуса покупателя и действующих правил на момент сделки. Декларацию подаёт адвокат покупателя в установленный срок.

Некоторые покупатели, планирующие репатриацию, интересуются, как их будущий статус повлияет на налог. Это отдельный вопрос, который требует консультации до покупки, а не после.

Налог на прирост стоимости

При продаже недвижимости уплачивается налог на прирост стоимости, мас шевах. База рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой покупки с учётом допустимых расходов и индексации. Для жилой недвижимости существуют освобождения, но их доступность для иностранцев ограничена и зависит от обстоятельств.

Планирование будущей продажи начинается уже при покупке: важно сохранять документы о расходах, улучшениях и платежах, которые могут уменьшить налоговую базу.

Если объект куплен в валюте, а продан после значительных изменений курса, расчёт базы может оказаться сложнее ожидаемого. Этот нюанс нужно заранее обсудить с налоговым советником.

Налогообложение арендного дохода

Доход от сдачи квартиры в Израиле облагается налогом. Для жилой аренды существуют несколько режимов, различающихся по способу расчёта и уровню отчётности. Выбор режима влияет на итоговую нагрузку и должен учитывать налоги в стране проживания владельца.

Режим с освобождением до определённого порога для жилой аренды
Упрощённый режим с фиксированной ставкой от оборота
Обычный режим с вычетом расходов
Учёт израильского налога в стране проживания

Правовая база и обязанности по отчётности

Иностранец регистрирует права так же, как местный покупатель, через адвоката в земельном реестре или в Управлении земель Израиля. В отдельных случаях, например для некоторых земель, находящихся под управлением государства, могут действовать дополнительные ограничения.

После покупки владелец должен подавать отчёты о налоге на покупку, о доходе от аренды и о продаже. Многие страны также требуют декларировать зарубежную недвижимость и доход от неё, поэтому важно координировать отчётность в обеих юрисдикциях.

Перевод средств и банковская проверка

Израильские банки тщательно проверяют происхождение средств, поступающих из-за рубежа. Покупателю понадобятся документы, подтверждающие источник денег, и время на открытие счёта. Эти шаги лучше начать до подписания договора, чтобы не нарушить график платежей.

Если планируется ипотека в Израиле, условия для нерезидентов обычно строже, а требования к документам выше. Предварительное одобрение банка снижает риск срыва сделки.

Полезно заранее уточнить, какие документы о доходах и налоговом резидентстве примет конкретный банк, и подготовить их переводы.

Двойное налогообложение

Израиль заключил соглашения об избежании двойного налогообложения с рядом государств. Они определяют, какая страна имеет право облагать доход от недвижимости и как учитывается налог, уплаченный в другой стране.

Содержание соглашений различается, поэтому инвестору необходимо проверить именно то соглашение, которое действует между Израилем и страной его проживания, при участии профессионального консультанта.

Практические рекомендации

Перед покупкой получите письменную консультацию израильского налогового советника и консультанта в своей стране. Определите, на кого будет зарегистрирован объект, частное лицо или компания, поскольку это влияет на налоги при покупке, аренде и продаже.

Храните все документы, связанные с объектом, и ведите учёт расходов. Правила меняются, поэтому перед каждой крупной операцией стоит обновить консультацию, а не полагаться на прежние выводы.

Отдельно стоит продумать вопрос наследования. Если объект в Израиле перейдёт наследникам в другой стране, правила обеих юрисдикций могут применяться одновременно, и своевременное планирование облегчит этот переход.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить квартиру в Израиле

В большинстве случаев да. Права регистрируются через адвоката, а налоговые последствия нужно заранее проверить с профессионалами.

Платят ли иностранцы больший налог на покупку

Как правило, иностранные покупатели не пользуются льготами для единственной квартиры резидента. Конкретную сумму рассчитывает адвокат или налоговый советник.

Нужно ли платить налог с аренды и в Израиле и в своей стране

Это зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения и местных правил. Обычно налог, уплаченный в Израиле, частично учитывается в стране проживания.

Стоит ли покупать через компанию

Иногда это выгодно, иногда нет. Решение принимается только после консультации с налоговыми специалистами в обеих странах.

Elkayam Group

Elkayam Group, Kobi Elkayam Real Estate Ltd с офисом на Rival Street 37 в Тель-Авиве, работает с покупателями и партнёрами из разных стран. Команда общается на иврите, английском и французском, координирует адвокатов и налоговых советников и может предоставлять гарантии через партнёрские компании.

Планируете инвестиции в Израиле из-за рубежа. Свяжитесь с Elkayam Group для первой беседы.

+972-53-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · Rival St 37, Tel Aviv