< Back

Защита покупателя в Израиле банковские гарантии и сопровождение проекта

Покупатель квартиры в строящемся доме в Израиле платит значительные суммы задолго до того, как получит ключи. Чтобы защитить эти деньги, закон о продаже квартир обязывает застройщика предоставить одно из установленных обеспечений, чаще всего банковскую гарантию. Кроме того, крупные проекты обычно проходят под банковским сопровождением, при котором банк контролирует поступление и расходование средств. Похожие механизмы применяются в проектах пинуй-бинуй и TAMA 38 для защиты владельцев старых квартир. В этом материале мы объясняем, как устроена защита, где её слабые места и что стоит проверить перед подписанием.

Закон о продаже и его обеспечения

Закон о продаже квартир, известный как хок амехер, требует, чтобы застройщик, получающий от покупателя деньги сверх определённой части цены, предоставил обеспечение. Законом предусмотрено несколько видов обеспечения, но на практике наиболее распространена банковская гарантия на каждый платёж.

Гарантия позволяет покупателю вернуть уплаченные средства, если застройщик не может передать квартиру, например из-за банкротства. Важно, чтобы гарантия выдавалась на каждый платёж, а не только на первый.

Покупателю стоит проверить, что гарантия выдана на его имя, отражает сумму фактически уплаченного платежа и относится именно к той квартире, которая указана в договоре. Ошибки в этих данных могут осложнить её реализацию.

Банковское сопровождение проекта

При банковском сопровождении банк открывает для проекта отдельный счёт, на который поступают все платежи покупателей. Он выдаёт гарантии, финансирует строительство и следит, чтобы деньги расходовались только на этот проект. Инспектор банка регулярно проверяет ход работ.

Для покупателя это означает дополнительный уровень контроля, но и обязанность платить только на счёт проекта по платёжному ваучеру, а не напрямую застройщику.

Отдельный счёт проекта
Платёжные ваучеры для каждого платежа
Инспектор, проверяющий ход строительства
Гарантии, выдаваемые сопровождающим банком

Гарантии в проектах обновления

В проектах пинуй-бинуй и TAMA 38 владельцы старых квартир не платят денег, но передают права на своё имущество и часто покидают квартиры на время строительства. Поэтому им предоставляются гарантии, обеспечивающие передачу новой квартиры, оплату аренды на время работ и исправление дефектов.

Объём и форма этих гарантий определяются договором с застройщиком, поэтому представитель собственников должен тщательно их согласовать.

Особое внимание нужно уделить гарантии на аренду, поскольку жильцы старого дома на время строительства переезжают в съёмное жильё. Если застройщик перестанет платить аренду, гарантия позволяет продолжить выплаты.

Типичные слабые места

Защита не бывает абсолютной. Проблемы чаще всего возникают тогда, когда покупатель не соблюдает порядок платежей или не проверяет документы.

Отдельный риск связан с дополнительными работами, заказанными напрямую у подрядчика застройщика. Такие платежи часто остаются вне системы гарантий, поэтому их лучше оформлять через договор с застройщиком.

Платёж не на счёт проекта, а напрямую застройщику
Гарантия не получена после очередного платежа
Доплаты за изменения, не покрытые гарантией
Размытые формулировки о сроке сдачи
Отсутствие гарантии на аренду в проекте обновления

Гарантия на качество и дефекты

Помимо финансовой защиты закон о продаже устанавливает гарантийные сроки на дефекты в новой квартире. В течение определённого периода застройщик обязан исправлять недостатки, а покупатель должен сообщать о них письменно.

При передаче ключей полезно пригласить инженера, который составит протокол дефектов. Это облегчит требования к застройщику и защитит права покупателя в будущем.

Роль адвоката покупателя

Адвокат покупателя проверяет договор, наличие банковского сопровождения, реквизиты счёта проекта и форму гарантий. Он также следит за регистрацией предупредительной записи и за тем, чтобы каждая гарантия была получена после оплаты.

Хотя застройщик нередко предлагает своего адвоката, у покупателя должен быть независимый представитель, интересы которого не связаны с продавцом.

Адвокат также объяснит, какие изменения в договор можно внести, а какие застройщик не согласует. Небольшие уточнения формулировок о сроках и штрафах нередко заметно усиливают позицию покупателя.

Чек-лист для покупателей и владельцев

Перед подписанием и в процессе строительства полезно регулярно проверять несколько пунктов. Это простая дисциплина, которая существенно снижает риски.

Уточните, какой банк сопровождает проект, получите платёжные ваучеры, проверьте, что после каждого платежа выдана гарантия, храните все документы и фиксируйте переписку с застройщиком письменно.

Частые вопросы

Что такое банковская гарантия по закону о продаже

Это обязательство банка вернуть покупателю уплаченные средства, если застройщик не может передать квартиру. Гарантию выдают на каждый платёж.

Можно ли платить застройщику напрямую

В проекте с банковским сопровождением платить нужно только на счёт проекта по ваучеру. Прямой платёж может лишить вас защиты.

Получают ли гарантии владельцы в проекте пинуй-бинуй

Да, обычно им предоставляют гарантии передачи новой квартиры и оплаты аренды. Условия зависят от договора.

Что делать, если гарантия не выдана

Немедленно обратитесь к своему адвокату и не вносите следующие платежи, пока ситуация не будет урегулирована.

Elkayam Group

Elkayam Group, Kobi Elkayam Real Estate Ltd, расположена на Rival Street 37 в Тель-Авиве и опирается на семейную традицию, которую продолжают три поколения. Работая в девелопменте, пинуй-бинуй, TAMA 38, комбинированных и сложных сделках, группа хорошо знает механизмы гарантий и сотрудничает с финансирующими компаниями, которые позволяют ей предоставлять гарантии клиентам. Команда говорит на иврите, английском и французском.

Хотите проверить гарантии по вашему проекту. Elkayam Group поможет разобраться.

+972-53-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · Rival St 37, Tel Aviv