< Back

Покупка новостройки на этапе строительства у застройщика в Израиле

Многие покупатели в Израиле приобретают квартиру ещё до того, как дом построен. Такая покупка на этапе проекта позволяет выбрать этаж, вид и планировку, а иногда и получить более выгодные условия по сравнению с готовым жильём. Однако между подписанием договора и получением ключей проходит значительное время, в течение которого покупатель зависит от надёжности застройщика, банка и темпов строительства. В этом материале мы рассматриваем, как проверить застройщика и проект, что должно быть в договоре и технической спецификации, как устроен график платежей и что делать при задержке или дефектах.

Проверка застройщика и проекта

Прежде всего изучите застройщика: какие проекты он уже сдал, как жильцы оценивают качество и соблюдение сроков, есть ли у него судебные споры. Полезно самому посетить завершённые дома и поговорить с жильцами.

Затем проверьте проект: наличие разрешения на строительство или его стадию, банковское сопровождение, выписку из реестра по участку и утверждённый план. Проект без банковского сопровождения требует особой осторожности.

Опыт и репутация застройщика
Стадия разрешения на строительство
Наличие банковского сопровождения
Права застройщика на землю

Договор и техническая спецификация

Договор купли-продажи в новостройке обычно готовит застройщик, и он защищает прежде всего его интересы. Адвокат покупателя должен внимательно изучить условия и договориться об изменениях там, где это возможно.

Техническая спецификация, на иврите мифрат, описывает материалы, отделку, сантехнику, электрику и другие элементы квартиры. Она является частью договора, и любые расхождения при сдаче можно предъявлять застройщику.

Спецификацию стоит сравнить с тем, что показывают в выставочной квартире. Демонстрационные квартиры нередко оснащены лучше стандарта, и покупатель должен точно знать, что входит в цену, а что предлагается как дополнительная опция.

График платежей и защита средств

Платежи обычно распределены по этапам строительства. Важно, чтобы каждый платёж, превышающий установленную законом часть цены, был защищён банковской гарантией или другим законным обеспечением. Когда проект сопровождает банк, деньги перечисляются исключительно по платёжному ваучеру на специальный счёт.

Некоторые застройщики предлагают графики с небольшим авансом и основной оплатой при сдаче. Такие условия выглядят привлекательно, но нужно проверить, как они влияют на цену и что происходит при изменении индекса строительных затрат.

Индексация и дополнительные расходы

Цена квартиры в договоре часто привязана к индексу строительных затрат, и за время строительства итоговая сумма может заметно вырасти. Покупателю важно понимать механизм индексации и договориться о его ограничении, если это возможно.

Кроме того, существуют дополнительные расходы: налог на покупку, услуги адвоката, подключения, изменения в планировке и мебель. Все эти статьи стоит учесть в бюджете заранее.

Полезно заранее уточнить, какие работы и изменения можно заказать у застройщика и как они будут оформлены. Изменения, согласованные устно, почти невозможно потом потребовать.

Задержка и права покупателя

Задержки в строительстве в Израиле нередки. Закон о продаже квартир устанавливает компенсацию покупателю при задержке сдачи сверх допустимого периода. Размер компенсации и условия её выплаты определены законом, но договор может содержать дополнительные положения.

Покупатель должен фиксировать все сообщения застройщика о сроках и при необходимости обращаться к адвокату, чтобы требовать компенсацию своевременно.

Стоит помнить, что застройщик может ссылаться на обстоятельства вне его контроля, чтобы продлить срок. Какие именно обстоятельства признаются, определяют закон и договор, поэтому формулировки этого пункта важно проверить заранее.

Приёмка квартиры и дефекты

Перед получением ключей проводится приёмка квартиры. Рекомендуется пригласить инженера, который проверит соответствие спецификации и выявит дефекты. Все замечания фиксируются в протоколе приёмки.

После сдачи действует гарантийный период, в течение которого застройщик обязан исправлять дефекты. Покупатель должен письменно сообщать о них и давать застройщику возможность устранить недостатки.

Протокол приёмки с перечнем дефектов
Проверка по технической спецификации
Письменные обращения к застройщику
Сроки гарантийных обязательств

Особенности для иностранных покупателей

Иностранный покупатель, который не живёт в Израиле постоянно, должен заранее решить, кто будет представлять его на этапах строительства и приёмки. Обычно это адвокат по доверенности или доверенное лицо, которое может посещать объект.

Необходимо также учитывать валютные риски, поскольку платежи растянуты во времени, и получить консультацию по налогам в Израиле и в стране проживания.

Если покупка планируется для будущей репатриации или для детей, об этом стоит сообщить адвокату заранее, поскольку от статуса покупателя зависят налоговые последствия и оформление прав.

Частые вопросы

Безопасно ли покупать квартиру на этапе проекта

Это может быть безопасно при надёжном застройщике, банковском сопровождении и правильно выданных гарантиях. Проверку должен проводить ваш адвокат.

Можно ли изменить планировку

Многие застройщики допускают изменения на определённом этапе за дополнительную плату. Условия лучше согласовать письменно.

Что делать, если сдача задерживается

Закон предусматривает компенсацию при задержке сверх допустимого периода. Обратитесь к адвокату, чтобы правильно предъявить требование.

Нужен ли инженер при приёмке

Очень желательно. Инженер выявит дефекты, которые покупатель может не заметить, и поможет составить протокол.

Elkayam Group

Группа ведёт девелоперские проекты, городское обновление, комбинированные и сложные сделки, работает с финансирующими компаниями и может предоставлять гарантии. Команда общается с клиентами на иврите, английском и французском.

Выбираете новостройку в Израиле. Поговорите с Elkayam Group о том, что проверить до подписания.

+972-53-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · Rival St 37, Tel Aviv