TAMA 38 в Израиле укрепление зданий и дополнительные этажи
TAMA 38 в Израиле укрепление зданий и дополнительные этажи
TAMA 38 это национальный план, созданный для укрепления старых зданий против землетрясений. Его идея проста: застройщик укрепляет дом за свой счёт, а в обмен получает право надстроить новые этажи и продать квартиры в них. Жильцы получают укреплённое здание, лифт, защищённые помещения, обновлённый фасад и часто расширение своих квартир. Со временем появилась вторая модель, при которой дом сносят и строят заново. В последние годы государство изменило подход к программе, и многие муниципалитеты переходят к собственным планам. В этом материале мы объясняем, как работает TAMA 38 и что это означает для владельцев.
Идея TAMA 38
Большая часть израильских домов, построенных до введения современных норм сейсмостойкости, не рассчитана на сильное землетрясение. Государство не могло финансировать укрепление каждого дома, поэтому предложило рыночный механизм: дополнительные строительные права в обмен на укрепление.
Программа применяется к зданиям, построенным до определённого времени и отвечающим установленным критериям. Её привлекательность зависит от стоимости земли в районе, поэтому в центре страны она была гораздо популярнее, чем на периферии.
Помимо безопасности программа решала и другие задачи: обновление старого жилого фонда, добавление квартир в существующих районах без расширения границ городов и улучшение условий жизни жильцов.
Первый путь укрепление и надстройка
В этой модели дом не сносят. Застройщик укрепляет конструкцию, добавляет защищённые помещения к квартирам, строит лифт и надстраивает новые этажи. Жильцы обычно остаются в квартирах во время работ, что создаёт неудобства, но избавляет от переезда.
Работы при этой модели требуют терпения. Строительство над жилыми квартирами сопровождается шумом и пылью, поэтому договор должен определять часы работ, меры безопасности и порядок возмещения ущерба.
Укрепление конструкции здания
Защищённое помещение для каждой квартиры
Лифт и обновление фасада
Новые этажи, которые продаёт застройщик
Второй путь снос и новое строительство
В этой модели, известной как TAMA 38 второго вида, дом сносят и строят новый с большим количеством квартир. Жильцы переезжают в съёмное жильё на время строительства, аренду оплачивает застройщик, а затем они получают новые квартиры, обычно большей площади.
Этот вариант даёт больше качества и современности, но требует больше времени, согласия большего числа жильцов и более серьёзных гарантий.
Изменения в программе и что это значит
Государство объявило о постепенном завершении TAMA 38 и передаче полномочий муниципалитетам, которые могут разрабатывать собственные планы обновления. В ряде городов уже действуют альтернативные механизмы, основанные на законе, позволяющем муниципалитетам предоставлять права для обновления.
Для владельцев это означает, что условия зависят от конкретного города. Нужно проверить, действует ли ещё TAMA 38 в вашем районе, какие альтернативы предлагает муниципалитет и как это влияет на уже начатые проекты.
Если проект уже подписан или подана заявка на разрешение, переходные правила могут позволить его продолжить. Это нужно проверить в строительной комиссии вместе с адвокатом жильцов.
Гарантии для жильцов
Как и в пинуй-бинуй, жильцы должны получить гарантии: банковскую гарантию на выполнение работ, гарантию аренды при сносе, страхование и гарантию качества. Особенно важно проверить, что застройщик способен завершить проект, поскольку незаконченная надстройка над жилым домом создаёт серьёзные проблемы.
Адвокат жильцов проверяет гарантии и следит за их соответствием договору.
Жильцам также полезно получить от застройщика подробный план работ по этапам. Он показывает, когда будут отключаться коммуникации, как будет обеспечен доступ в квартиры и как долго продлится каждый этап.
Налоговые льготы и сборы
Для проектов TAMA 38 закон предусматривает льготы по ряду налогов и сборов, включая освобождение жильцов от налога на улучшение при определённых условиях. Однако правила меняются, и их применение различается по муниципалитетам.
Перед подписанием договора стоит проверить с адвокатом и налоговым советником, какие льготы применимы к вашему проекту и кто несёт расходы, не покрытые льготами.
Практические шаги для владельцев
Начните с проверки: применима ли TAMA 38 к вашему дому, действует ли она в вашем городе и какие альтернативы предлагает муниципалитет. Организуйте жильцов, выберите комитет и адвоката.
Затем пригласите нескольких застройщиков, сравните предложения и тщательно проверьте договор. Хорошо организованные жильцы с сильным представительством обычно получают лучшие условия и более надёжную защиту.
Если ваш дом не подходит под TAMA 38 или программа в городе уже не действует, стоит изучить альтернативы, включая пинуй-бинуй в рамках районного плана или муниципальные программы обновления.
Частые вопросы
Действует ли ещё TAMA 38
Государство объявило о постепенном завершении программы, и многие муниципалитеты переходят к собственным планам. Статус в вашем городе нужно проверить отдельно.
Нужно ли жильцам платить за укрепление
Как правило, нет. Застройщик финансирует работы за счёт продажи новых квартир.
Могу ли я остаться в квартире во время работ
При укреплении и надстройке обычно да. При сносе и новом строительстве жильцы переезжают, а аренду оплачивает застройщик.
Чем TAMA 38 отличается от пинуй-бинуй
TAMA 38 обычно касается одного здания и изначально связана с укреплением. Пинуй-бинуй чаще охватывает несколько зданий и основан на плане обновления района.
Elkayam Group
Elkayam Group, Kobi Elkayam Real Estate Ltd, работает из офиса на Rival Street 37 в Тель-Авиве и имеет опыт в TAMA 38, пинуй-бинуй, девелопменте, комбинированных и сложных сделках. Группа опирается на корни семьи и три поколения опыта, сотрудничает с финансирующими компаниями и партнёрами и может предоставлять гарантии жильцам. Мы говорим на иврите, английском и французском.
Хотите понять, какие варианты есть у вашего дома. Обратитесь в Elkayam Group.
+972-53-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · Rival St 37, Tel Aviv