< Back

Пинуй-бинуй в Израиле руководство для владельцев квартир

Если в вашем доме заговорили о пинуй-бинуй, у вас наверняка появилось много вопросов. Что именно предлагает застройщик, какая квартира будет получена взамен, что будет с жильём на время строительства и как защитить свои интересы. Проект сноса и нового строительства может заметно улучшить качество жизни и стоимость квартиры, но он длится долго и требует согласия большинства жильцов. В этом материале мы объясняем этапы проекта, правила о большинстве, роль представительства жильцов, то, что владельцы обычно получают, и гарантии, о которых стоит спросить.

Этапы проекта пинуй-бинуй

Проект начинается с инициативы жильцов, застройщика или муниципалитета. Затем выбирается застройщик, подписываются договоры, готовится и утверждается план, выдаётся разрешение на строительство, жильцы выселяются, дом сносится и строится новый. Каждый этап требует времени и согласований.

На ранних этапах жильцы имеют наибольшее влияние на условия. Поэтому важно организоваться заранее, а не реагировать на готовое предложение застройщика.

Узнайте, есть ли у муниципалитета план обновления для вашего района. Иногда городские власти сами инициируют проекты и предлагают жильцам поддержку, в том числе бесплатную информацию о правах.

Инициатива и первичные собрания
Выбор застройщика и подписание договоров
Подготовка и утверждение плана
Разрешение, выселение и строительство
Сдача новых квартир

Большинство и отдельные владельцы

Закон не требует единогласия. При согласии определённого большинства владельцев проект может продвигаться, а владелец, который необоснованно отказывается, может быть привлечён к ответственности за причинённый ущерб. При этом закон учитывает особые обстоятельства, например пожилой возраст или здоровье.

Отдельный владелец имеет право на свою позицию и на справедливые условия, но не может блокировать проект без веских причин.

Если вы сомневаетесь, лучше выразить свои опасения на собраниях и через адвоката жильцов. Часто их можно решить отдельными положениями договора, например особой планировкой или этажом.

Представительство жильцов

Жильцам важно выбрать представительство, обычно комитет и собственного адвоката, которого оплачивает застройщик, но который представляет только жильцов. Иногда привлекается также управляющий проектом со стороны жильцов.

Представительство сравнивает предложения застройщиков, ведёт переговоры по договору и следит за исполнением обязательств. Правильный выбор адвоката и комитета во многом определяет результат.

Хорошее представительство регулярно информирует всех жильцов, ведёт протоколы собраний и отвечает на вопросы. Прозрачность внутри дома снижает конфликты и ускоряет принятие решений.

Что получают владельцы

Обычно владелец получает новую квартиру большей площади в новом доме, часто с защищённым помещением, балконом, парковкой и лифтом. Кроме того, застройщик оплачивает аренду жилья на время строительства, переезд и сопутствующие расходы.

Условия у разных застройщиков могут заметно различаться, поэтому сравнивайте не только площадь, но и этаж, ориентацию, качество отделки и сроки. Ваш адвокат поможет свести предложения в единую таблицу для сравнения.

Новая квартира с согласованной площадью и планировкой
Защищённое помещение, балкон и парковка
Оплата аренды на время строительства
Покрытие расходов на переезд и адвоката

Гарантии для владельцев

Поскольку владелец передаёт квартиру застройщику до получения новой, ему нужны надёжные гарантии. Обычно это банковская гарантия на стоимость новой квартиры, гарантия на аренду, страхование и гарантия качества строительства.

Проверьте, от какого банка исходят гарантии, на какие суммы и при каких условиях их можно реализовать. Этим занимается адвокат жильцов.

Помимо гарантий важна и запись в реестре, которая защищает ваше право на новую квартиру. Её регистрирует адвокат жильцов после подписания договора.

Особые ситуации

Пожилым жильцам закон и практика предоставляют особые варианты, например переезд в меньшую квартиру или в дом с услугами, либо денежную компенсацию. Людям с ограничениями здоровья важна доступная квартира.

Если квартира заложена или имеет несколько владельцев, эти вопросы нужно урегулировать до выселения, чтобы не задерживать проект.

Владельцам, которые живут за границей, понадобится доверенность и надёжное доверенное лицо в Израиле, чтобы участвовать в собраниях и подписывать документы вовремя.

Вопросы, которые стоит задать

Перед подписанием договора задайте застройщику и адвокату ключевые вопросы. Сколько проектов обновления застройщик завершил, какой банк сопровождает проект, какие гарантии предусмотрены, какие сроки установлены и какие штрафы предусмотрены за задержку.

Не подписывайте договор под давлением. Хороший застройщик понимает, что владельцам нужно время, чтобы изучить условия и посоветоваться с семьёй и адвокатом.

Спросите и о том, как будут распределяться квартиры между жильцами в новом доме. Прозрачный порядок распределения, согласованный заранее, предотвращает споры на этапе сдачи.

Частые вопросы

Могу ли я отказаться от проекта

Вы можете не подписывать договор, но при согласии большинства необоснованный отказ может повлечь ответственность. Обсудите ситуацию с адвокатом.

Кто оплачивает адвоката жильцов

Обычно застройщик, но адвокат должен представлять только интересы жильцов.

Где я буду жить во время строительства

В съёмной квартире, аренду которой оплачивает застройщик по договору. Необходимо проверить гарантию на эти платежи.

Что если застройщик не завершит проект

Для этого существуют банковские гарантии и банковское сопровождение. Степень защиты зависит от договора.

Elkayam Group

Elkayam Group, Kobi Elkayam Real Estate Ltd, офис которой находится на Rival Street 37 в Тель-Авиве, работает в проектах пинуй-бинуй и TAMA 38, в девелопменте, комбинированных и сложных сделках. Опыт трёх поколений семьи, сотрудничество с финансирующими компаниями и возможность предоставлять гарантии помогают группе строить доверительные отношения с жильцами. Команда говорит на иврите, английском и французском.

В вашем доме обсуждают пинуй-бинуй. Свяжитесь с Elkayam Group, чтобы разобраться в процессе.

+972-53-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · Rival St 37, Tel Aviv