< Back

Пинуй-бинуй в Иерусалиме: реновация и возможности для покупателя

Иерусалим активно обновляет жилой фонд, построенный в середине прошлого века. Программы пинуй-бинуй, когда старые дома сносят и на их месте строят новые, меняют целые кварталы. Для покупателя это одновременно возможность и зона повышенного внимания: квартира в доме под реновацию может превратиться в новую, но путь долгий и зависит от многих участников. Разбираем, как устроен процесс, в каких районах он заметен, как оценивать стадию проекта и как иностранцу или репатрианту безопасно войти в такую сделку.

Как устроен пинуй-бинуй

В проекте пинуй-бинуй жильцы старых домов подписывают договор с застройщиком: старые здания сносятся, на их месте строятся новые дома с большим числом квартир. Жильцы получают новые квартиры, как правило, большего размера, а застройщик продаёт дополнительные квартиры на рынке.

Для запуска проекта нужно согласие установленного законом большинства владельцев, утверждённый план и разрешение. На время строительства жильцам оплачивается съёмное жильё.

Где идёт обновление в Иерусалиме

Реновация заметна в районах с массовой застройкой середины прошлого века: Кирьят-Йовель, Катамон (Гонен), Кирьят-Менахем, Гило, Тальпиот и других. Город поощряет обновление вдоль транспортных коридоров, в том числе у линий трамвая.

Конкретные проекты находятся на разных стадиях, и именно стадия определяет риск и потенциал сделки.

Стадии проекта и их смысл

Чем дальше продвинулся проект, тем меньше неопределённость и тем выше обычно цена входа.

Инициатива – жильцы и застройщик обсуждают идею, неопределённость высокая
Подписи жильцов – собирается необходимое большинство
Утверждение плана – план проходит комиссии по планированию
Разрешение и снос – проект получает разрешение, жильцы переезжают
Строительство – новые дома строятся, покупатели ждут сдачи

Как покупать квартиру в доме под реновацию

Юрист изучает договор жильцов с застройщиком: что получит владелец, какие гарантии предусмотрены, как оплачивается аренда на время строительства и что происходит при задержках. Проверяется и репутация застройщика, и финансовая сторона проекта.

Иностранец покупает такую квартиру на общих основаниях: налог на покупку для нерезидента обычно выше, у репатрианта возможна льгота. Важно также понимать налоговые последствия получения новой квартиры, которые разъясняет юрист.

Опыт Elkayam Group в городском обновлении

Пинуй-бинуй и ТАМА 38 — одно из основных направлений группы. Мы понимаем проекты со стороны застройщика и со стороны жильцов, умеем оценивать стадию, договор и реальность сроков. Клиентам помогаем выбрать квартиру в проекте с разумным балансом риска и потенциала, а в сложных случаях подключаем партнёров и гарантии.

Частые вопросы – пинуй-бинуй в Иерусалиме

Что получает владелец квартиры в проекте пинуй-бинуй?

Как правило, новую квартиру большего размера в новом доме и оплату съёмного жилья на время строительства. Точные условия определяет договор с застройщиком.

Сколько длится проект?

Это зависит от стадии и сложности проекта. Путь от инициативы до заселения обычно долгий, поэтому важно оценивать текущую стадию.

Можно ли иностранцу купить квартиру в доме под снос?

Да, на общих основаниях. Юрист проверяет договор жильцов и права, которые переходят к покупателю.

Чем пинуй-бинуй отличается от ТАМА 38?

При ТАМА 38 существующий дом укрепляют и надстраивают или сносят и строят заново на том же участке, а пинуй-бинуй обычно охватывает несколько зданий и перестраивает целый квартал.

Почему Elkayam Group

Elkayam Group (Kobi Elkayam Real Estate Ltd), Тель-Авив, ул. Ривал, 37. За компанией — промышленная семья с историей с 1945 года, три поколения. Ключевые направления — девелопмент, городское обновление по программам пинуй-бинуй и ТАМА 38, комбинированные и сложные сделки. Клиентам группа обеспечивает поддержку компаний, партнёров и гарантии и работает с международными инвесторами на иврите, английском и французском.

Контакты: +972-53-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ул. Ривал, 37, Тель-Авив