< Back

Пинуй-бинуй и городское обновление в Модиине

Когда говорят о пинуй-бинуй, обычно вспоминают старые районы Тель-Авива или Хайфы. Модиин моложе, и большая часть его жилого фонда построена сравнительно недавно. Тем не менее вопрос обновления здесь уже возникает: в старых частях Маккабима и Реута, в первых кварталах города и на участках, где возможна более плотная застройка. Рассказываем, где городское обновление в Модиине реально, как защищены права собственников и что учитывать инвестору.

Где обновление в Модиине актуально

Модиин-Маккабим-Реут объединил несколько населённых пунктов. Маккабим и Реут застраивались раньше основной части города, преимущественно частными и малоэтажными домами, поэтому там чаще обсуждаются укрепление, расширение и новая застройка отдельных участков.

В ранних кварталах самого Модиина здания пока относительно новые, и полноценный пинуй-бинуй здесь – вопрос более отдалённой перспективы. Однако собственникам полезно понимать механизмы заранее.

Как работает пинуй-бинуй

При пинуй-бинуй старые здания сносятся, а на их месте возводится новый проект с большим количеством квартир. Собственники получают новые квартиры, как правило, большей площади, с защищённой комнатой, лифтом и парковкой, а девелопер финансирует строительство за счёт продажи дополнительных квартир.

На практике успех проекта во многом зависит от доверия между жильцами и девелопером. Прозрачные условия, понятный график, регулярные встречи и независимый юрист жильцов снижают вероятность затяжных конфликтов, из-за которых проекты годами стоят на месте.

Согласие собственников – закон устанавливает требуемое большинство, а несогласие меньшинства рассматривается особо
Представитель жильцов – собственники выбирают своего адвоката, оплачиваемого девелопером
Гарантии – на период строительства жильцы получают гарантии и компенсацию аренды
Утверждение плана – проект проходит планировочные комитеты

ТАМА 38 и другие механизмы

Помимо пинуй-бинуй, в Израиле применяются механизмы усиления и расширения существующих зданий, известные как ТАМА 38, а также муниципальные программы обновления. Какой из механизмов доступен для конкретного здания в Модиине, зависит от года постройки, градостроительного плана и политики муниципалитета. Это проверяется индивидуально.

Сроки и параметры проекта во многом определяет местный планировочный комитет. Поэтому перед переговорами с девелопером полезно узнать позицию муниципалитета по конкретному кварталу и существующие градостроительные планы.

Что важно собственнику и инвестору

Собственнику важно не подписывать эксклюзивных соглашений с девелопером без консультации независимого юриста. Инвестору, который покупает квартиру ради будущего обновления, стоит трезво оценить сроки: проекты требуют согласий, утверждения планов и времени на строительство. Для иностранного покупателя действуют обычные правила сделки – адвокат, счёт в банке и регистрация права.

Для собственников частных домов в Маккабиме и Реуте отдельный вопрос – реализация неиспользованных строительных прав. Иногда выгоднее расширить дом или построить дополнительную единицу на участке, чем ждать крупного проекта. Это решается после проверки плана застройки.

Опыт Elkayam Group в городском обновлении

Городское обновление – одно из основных направлений группы. Мы оцениваем потенциал здания или участка, помогаем собственникам разобраться в предложениях девелоперов и сопровождаем комбинированные сделки. Для клиентов группа привлекает партнёров и гарантии, которые защищают интересы собственников на всех этапах.

Частые вопросы – пинуй-бинуй в Модиине

Есть ли в Модиине проекты пинуй-бинуй

Город молодой, поэтому таких проектов немного. Обновление чаще обсуждается в старых частях Маккабима и Реута и в первых кварталах.

Что получает собственник при пинуй-бинуй

Как правило, новую квартиру в новом здании, с защищённой комнатой и парковкой, а также гарантии и компенсацию аренды на время стройки.

Стоит ли покупать квартиру ради будущего обновления

Только с учётом долгих сроков и после проверки планировочной ситуации. Такая стратегия подходит терпеливому инвестору.

Нужно ли платить налог при получении новой квартиры

Для проектов городского обновления предусмотрены налоговые льготы для собственников, но условия зависят от конкретной ситуации. Их проверяет юрист.

Почему Elkayam Group

Kobi Elkayam Real Estate Ltd работает в Тель-Авиве, адрес офиса – улица Ривал, 37. С 1945 года семья связана с промышленностью, сегодня делом руководит третье поколение. Группа специализируется на девелопменте, пинуй-бинуй, ТАМА 38, комбинированных и сложных сделках и привлекает для клиентов партнёров и гарантии. Международные клиенты получают сопровождение на иврите, английском и французском.

Контакты: +972-53-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ул. Ривал, 37, Тель-Авив