ירשתם דירה בבניין שנהרס לפינוי-בינוי? המועד שבו ירשתם קובע אם תשלמו מס שבח
עודכן: לפני 5 ימים
ההורה נפטר, הבניין בדרך להריסה או כבר נהרס, ובעוד כמה שנים תקבלו מפתח לדירה חדשה שכנראה תמכרו. השאלה היא אם הפטור ממס שבח שחל על דירה בירושה עובר גם לדירה החדשה. רשות המסים התייחסה לכך בנייר עמדה של חטיבת מיסוי מקרקעין, שפורסם לפי הדיווחים ב-22.3.2026. לפי הדיווחים במרכז הנדל״ן ובמגדילים, התשובה יכולה להיות כן: יורש של דירת מגורים יכול לשמור על הזכאות לפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין גם כשהוא מוכר את הדירה החלופית שקיבל בפינוי-בינוי או בתמ״א 38/2. את הנוסח המחייב של נייר העמדה בודקים מול רשות המסים.
מה שמכריע הוא בעיקר מתי ירשתם: לפני ההריסה, בזמן הבנייה או אחרי המסירה. אם ירשתם בזמן הבנייה, יש תאריך אחד שחשוב לבדוק: 18.11.2021, היום שבו נכנס לתוקף תיקון 96. המידע נכון למועד הפרסום ומבוסס על הדיווחים. את המקרה שלכם בודקים מול עורך דין או יועץ מס לפני שמחליטים למכור, ולא אחרי.
קודם כול: האם המוריש עצמו היה זכאי לפטור?
מועד הירושה משנה רק אם מתקיימים קודם תנאי הבסיס של הפטור ליורש. לפי הדיווחים, סעיף 49ב(5) דורש שלושה תנאים שמתקיימים יחד:
המוכר הוא בן הזוג של המוריש, צאצא שלו או בן הזוג של צאצא שלו.
לפני הפטירה הייתה למוריש דירת מגורים אחת בלבד.
אילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה פטור ממס על המכירה.
אם אחד התנאים לא מתקיים, הדיון במועדים כבר לא רלוונטי. כדאי גם להבחין בין שתי מכירות נפרדות. הראשונה היא העברת הזכויות בדירה הישנה ליזם, במסגרת העסקה. השנייה היא מכירה מאוחרת של הדירה החדשה לקונה, ובה עוסק נייר העמדה כפי שדווח.
מתי ירשתם? שלושה מצבים ומה נייר העמדה אומר על כל אחד
הטבלה מסכמת את המצבים כפי שתוארו בדיווחים. אתרו את השורה שמתאימה לכם, ואחר כך קראו את ההסבר המלא.
מועד הירושה | המצב לפי הדיווחים על נייר העמדה | מה בודקים |
|---|---|---|
לפני ההריסה (או לפני 'יום המכירה' בעסקה) | רואים את היורש כמי שירש את הדירה הישנה. הפטור יכול לחול על הדירה החלופית, בכפוף לתנאי הסעיף | תאריך הפטירה מול מועד ההריסה ומול 'יום המכירה' בהסכם |
אחרי ההריסה ולפני סיום הבנייה, ירושה לפני 18.11.2021 | לפי הדיווח, ירושה כזו לא מזכה בפטור, גם אם הדירה נמכרת אחרי סיום הבנייה | תאריך הפטירה המדויק. ירושה סמוך למועד – בדיקה פרטנית |
אחרי ההריסה ולפני סיום הבנייה, ירושה אחרי 18.11.2021 | הזכות לדירה בבנייה נחשבת 'דירת מגורים מזכה', ואפשר למכור בפטור בכפוף לתנאים | תנאי הבסיס של סעיף 49ב(5). ירושה סמוך למועד – בדיקה פרטנית |
אחרי מסירת הדירה החדשה | הדיווחים אינם עוסקים במצב הזה | בדיקה פרטנית |
סמנו את השורה שלכם ושמרו אותה לפגישה עם עורך הדין או יועץ המס.
ירשתם לפני שהבניין נהרס
לפי הדיווח, במצב הזה רואים אתכם כמי שירשו את הדירה הישנה. כשתמכרו את הדירה החלופית, תוכלו להשתמש בפטור ליורש, אם מתקיימים תנאי הסעיף.
שני הדיווחים מנסחים את נקודת החיתוך בצורה שונה. מרכז הנדל״ן מדבר על יום ההריסה, ובאתר מגדילים מדובר על 'יום המכירה' הנדחה בעסקת ההתחדשות. אנחנו לא מכריעים ביניהם. אם הפטירה הייתה סמוך להריסה, בדקו את הנוסח הרשמי של רשות המסים, ושאלו את עורך הדין שליווה את העסקה מול היזם מהו 'יום המכירה' בהסכם שלכם.
ירשתם אחרי ההריסה ולפני שהבנייה הסתיימה
במצב הזה נכנס לתמונה תיקון 96 לחוק מיסוי מקרקעין, שנכנס לתוקף ב-18.11.2021. לפי הדיווח, התיקון קובע שהזכות של דייר לדירה חלופית בזמן הבנייה נחשבת 'דירת מגורים מזכה' לעניין מס שבח ומס רכישה. כלומר, גם כשעדיין אין דירה פיזית, לעניין המס מתייחסים לזכות לדירה העתידית כמו לדירה.
לפי הדיווחים על נייר העמדה, ירושה של הזכות לדירה בבנייה אחרי 18.11.2021 נחשבת ירושה של דירת מגורים מזכה, ואפשר למכור בפטור אם מתקיימים התנאים. ירושה לפני המועד הזה לא מזכה בפטור, גם אם הדירה תימכר אחרי שהבנייה תסתיים.
אם אינכם יודעים מתי בדיוק הבניין נהרס, אפשר לברר את זה מול היזם או מול נציגות הדיירים, ואנחנו בקובי אלקיים נדל״ן נשמח לעזור להבין את שלבי הפרויקט.
ירשתם אחרי שהדירה החדשה נמסרה
הדיווחים על נייר העמדה לא מתארים את המצב הזה, ולכן אי אפשר להסיק ממנו דבר לגביו. את הבדיקה עושים מול עורך דין או יועץ מס. במקרה הצורך פונים גם למחלקה המקצועית בחטיבת מיסוי מקרקעין ברשות המסים, שאליה מופנים לפי הדיווח מקרים חריגים ומקרים שההנחיה לא מתייחסת אליהם.
העמדה חלה רק על פינוי-בינוי ותמ״א 38
לפי הדיווחים, רשות המסים הבהירה שהעמדה חלה רק על עסקאות התחדשות עירונית, ושאין להסיק ממנה על עסקאות או מצבים אחרים. הנימוק שדווח הוא המנגנון המיוחד של פטורי ההתחדשות העירונית.
אם הבניין שלכם נמצא בעסקה מסוג אחר, למשל קומבינציה, אל תחילו עליו את מה שכתוב כאן. גם לגבי תמ״א 38/1, חיזוק ותוספת בלי הריסה, אין בדיווחים תשובה. הם מזכירים תמ״א 38/2 או תמ״א 38 בלי פירוט, ולכן גם את המקרה הזה בודקים פרטנית.
מה כדאי לבדוק במתחמים כבר עכשיו
שאלה שחוזרת אצל יורשים רבים היא מה יקרה כשימכרו את הדירה החדשה. השאלה הראשונה שכדאי לשאול היא לא כמה תקבלו על הדירה החדשה, אלא מתי בדיוק ירשתם.
לכן כבר בשלב החתימה אנחנו מבקשים מהמשפחה לברר שני דברים: מתי בדיוק הייתה הפטירה, והאם כבר ניתן צו ירושה או צו קיום צוואה. כך המשפחה מגיעה לעורך הדין עם התאריכים והמסמכים מוכנים, ולא משחזרת אותם בדיעבד ערב המכירה.
לפי הדיווח במרכז הנדל״ן, עורך דין שמתמחה במיסוי נדל״ן אמר שעד ההבהרה, חוסר הוודאות סביב הפטור היה אחד הגורמים שעיכבו יורשים מלחתום על הסכמי התחדשות עירונית. זו פרשנות של מומחה ולא עמדת הרשות. כשסוגיית המס ברורה למשפחה, קל יותר להתקדם בפרויקט.
כדאי לברר את המועדים כבר כשמתקדמים מול היזם, ולא רק כשמגיעים למכירה. בתהליך של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית יש כמה אבני דרך, ובהן החתימה, ההריסה והמסירה. שתיים מהן, ההריסה והמסירה, עשויות להשפיע על השורה בטבלה שמתאימה לכם, בכפוף לשאלה אם נקודת החיתוך היא ההריסה או 'יום המכירה' בהסכם. ירושה גם מביאה לא פעם כמה בעלים לאותה דירה, ואז הבדיקה הופכת לחלק מעסקאות מורכבות עם ריבוי בעלים וירושות.
מה להביא לעורך דין או ליועץ מס לפני שמחליטים למכור
נקודת הפתיחה היא שני התאריכים: יום הפטירה ויום ההריסה בפועל. סביבם בונים את התיק:
תעודת פטירה ותאריך הפטירה המדויק.
צו ירושה או צו קיום צוואה.
הסכם הפינוי-בינוי או התמ״א 38/2.
מסמכים שמראים מתי הבניין נהרס בפועל.
מועד המסירה של הדירה החדשה, אם כבר נמסרה.
אלה השאלות שכדאי לשאול בפגישה:
האם למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד לפני הפטירה?
האם הוא היה פטור ממס אילו מכר את הדירה בעצמו?
מהו 'יום המכירה' בעסקה שלנו, והאם הפטירה הייתה לפניו או אחריו?
האם הירושה הייתה לפני 18.11.2021 או אחרי המועד הזה, ואם היא סמוכה לו, איך זה משפיע?
לסיכום
לפי נייר העמדה של רשות המסים כפי שדווח, נכון למועד הפרסום, הפטור ליורש יכול לחול גם על הדירה החלופית בפינוי-בינוי או בתמ״א 38/2. מה שמכריע הם תנאי הבסיס של סעיף 49ב(5) ומועד הירושה ביחס להריסה או ל'יום המכירה' ולתאריך 18.11.2021. ירושה אחרי המסירה דורשת בדיקה פרטנית.
אם הבניין שלכם עדיין בשלב ההתארגנות, כדאי לקרוא גם על מה המשמעות של דייר סרבן בפינוי-בינוי לבעלי הדירות, כדי להבין מה עשוי לעכב את הפרויקט ואת מועד ההריסה.
לפני שמחליטים למכור, כתבו בדף אחד את תאריך הפטירה ואת מועד ההריסה בפועל, סמנו באיזו שורה בטבלה אתם נמצאים, והביאו את הדף ואת המסמכים שברשימה לפגישה עם עורך דין או יועץ מס.
שאלות ותשובות
ההורה נפטר לפני שהבניין נהרס. האם הפטור ממס שבח חל גם על הדירה החדשה?
לפי הדיווחים על נייר העמדה, הפטור יכול לחול, אם מתקיימים תנאי סעיף 49ב(5). במצב הזה רואים את היורש כמי שירש את הדירה הישנה. אם הפטירה הייתה סמוך להריסה, בררו גם את 'יום המכירה' בהסכם, כי הדיווחים מנסחים את נקודת החיתוך בצורה שונה.
מה זה 'יום המכירה' בעסקת פינוי-בינוי, ולמה הוא חשוב ליורשים?
באתר מגדילים מתוארת נקודת החיתוך כ'יום המכירה' הנדחה בעסקת ההתחדשות, ומרכז הנדל״ן מנסח אותה כיום ההריסה. מהו המועד הזה בעסקה שלכם, ואיזה מהניסוחים מחייב, בודקים מול עורך הדין שליווה את העסקה ומול הנוסח הרשמי של רשות המסים.
האם הפטור ליורש חל גם כשהדירה התקבלה בתמ״א 38?
לפי הדיווחים, העמדה חלה על פינוי-בינוי ועל תמ״א 38/2. הדיווחים לא מפרטים דבר לגבי תמ״א 38/1, חיזוק ותוספת בלי הריסה, ולכן מקרה כזה בודקים פרטנית.
האם הפטור שקיבלנו בעסקה מול היזם הוא אותו פטור שחל כשנמכור את הדירה החדשה?
אלה שתי מכירות נפרדות. הראשונה היא העברת הזכויות בדירה הישנה ליזם, והשנייה היא מכירה מאוחרת של הדירה החדשה לקונה. נייר העמדה, כפי שדווח, עוסק במכירה השנייה. את הפטור בכל אחת מהן בודקים מול עורך דין או יועץ מס.
איך יודעים מתי הבניין נהרס בפועל?
מבררים מול היזם, מול נציגות הדיירים או מול עורך הדין שמייצג את הבעלים בעסקה. כדאי לקבל את המועד בכתב ולצרף אותו לתיק שמביאים לבדיקת המס.
איפה אפשר לבדוק מקרה שנייר העמדה לא מתייחס אליו?
מול עורך דין או יועץ מס, ובמידת הצורך מול המחלקה המקצועית בחטיבת מיסוי מקרקעין ברשות המסים. לפי הדיווח, לשם מופנים מקרים חריגים ומקרים שההנחיה לא עוסקת בהם, למשל ירושה אחרי מסירת הדירה החדשה.
לא בטוחים מתי הבניין שלכם נהרס בפועל או מתי צפויה המסירה? אפשר לפנות אלינו בטלפון או בוואטסאפ 053-658-4252, לציין את כתובת הבניין, ונעזור לכם להבין באיזה שלב נמצא הפרויקט, כדי שתגיעו לעורך הדין או ליועץ המס עם התאריכים הנכונים. את שאלות המס עצמן בודקים מולם.
מקורות:
התוכן מיועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי, ואינו מהווה הצעה לציבור או התחייבות לתשואה.
תגובות