ביטול הסכם פינוי בינוי: מתי היזם איבד את הזכות להמשיך
חתמתם לפני שש שנים, ומאז קיבלתם בעיקר הדמיות ועדכון שנתי ש״התכנית בטיפול״? ייתכן שכבר עומדת לכם זכות לצאת. ביטול הסכם פינוי בינוי אינו תלוי רק בתחושת הייאוש של הדיירים. החוק קובע אבני דרך מדידות שהיזם חייב לעמוד בהן, והשאלה היא אם הוא עמד בהן בפועל או רק נראה עסוק.
במאמר נמפה את אבני הדרך שבחוק, נבחין בין קידום אמיתי לבין פעילות על הנייר, ונפרט מה כדאי לתעד לפני שמודיעים ליזם על ביטול. זהו הסבר כללי ולא ייעוץ משפטי. כל מקרה מחייב בדיקה מול עורך דין שמכיר את ההסכם ואת הבניין.
מה עדכני (נכון ל-6.11.2026, לפי אתר החקיקה הממשלתי): סעיף 1ד לחוק פינוי ובינוי קובע לוחות זמנים לקידום העסקה. בנוסף, תקנות התשפ״ה-2025 מסדירות את התשלום ליזם כשעסקה מבוטלת.
מתי מותר ביטול הסכם פינוי בינוי לפי החוק?
סעיף 1ד קובע שאם היזם לא עמד בלוחות הזמנים שבחוק, לבעלי הדירות קמה זכות לחזור בהם מהסכמתם לעסקה. אלה אבני הדרך המרכזיות, כפי שהן מוצגות בהסברי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית:
רוב ראשון: היזם לא הגיע להסכמה של 50% מבעלי הדירות בתוך 24 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה בבניין.
רוב שני: היזם לא הגיע להסכמה של 60% בתוך 48 חודשים מאותו מועד.
תכנון: לא הוגשה תכנית פינוי ובינוי למוסד תכנון בתוך 54 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה.
במתחמים גדולים של 120 יחידות דיור לפחות, התקופות האלה מוארכות בשנה. לכן לפני שמחשבים משהו, צריך לברר אם הבניין שלכם הוא חלק ממתחם כזה.
השעון מתחיל בבניין, לא אצלכם
זו אחת הטעויות הנפוצות. התקופות נמנות ממועד העסקה הראשונה בבניין, ולא ממועד החתימה האישית שלכם. נניח שחתמתם לפני שלוש שנים, אבל השכן מהקומה הראשונה חתם שנתיים לפניכם. ייתכן שהמועד הרלוונטי חלף מזמן, גם אם מבחינתכם זה מרגיש מוקדם.
לפני שמתחילים לספור, כדאי לבדוק מה היזם מציג כ״קידום״. כאן מתחיל ההבדל בין תחושה לבין עילה.
״אנחנו בתהליך מול העירייה״: האם זה נחשב קידום?
יזם שלא מקדם פרויקט כמעט אף פעם לא אומר זאת במפורש. בדרך כלל מגיעים עדכונים כמו ״נפגשנו עם מהנדס העיר״, ״התכנית בהכנה אצל האדריכל״ או ״הזמנו סקר היתכנות״. כל אלה עשויים להיות פעולות אמיתיות, אבל הם אינם אבני הדרך שבחוק.
אבני הדרך שבסעיף 1ד מדידות: אחוז חתימות מתוך בעלי הדירות, והגשה של תכנית למוסד תכנון. פגישה אינה הגשה, והדמיה אינה תכנית שהוגשה.
איך בודקים אם הוגשה תכנית בפועל?
בקשו מהיזם בכתב את מספר התיק התכנוני ואת תאריך ההגשה.
בדקו את המספר במערכת המקוונת של מוסדות התכנון, והדפיסו את מצב התכנית.
אם התשובה היא ״עוד לא, אבל אנחנו קרובים״, רשמו את התאריך שבו נמסרה.
חשוב לדעת: לא אימתנו את הנוסח המדויק של החוק בשאלה אם נדרשת ״הגשה״ של התכנית או ״קליטה״ שלה במוסד התכנון, וגם לא פסיקה שמפרשת מה נחשב קידום. זו בדיוק נקודה שבה עורך דין צריך לקרוא את הנוסח העדכני ולהחיל אותו על המקרה שלכם.
מה קורה אם היזם הגיע לרוב הנדרש אבל לא הגיש תכנית? מדובר בעילה נוספת שעומדת בפני עצמה. עמידה באבן דרך אחת אינה מכסה על החמצה של אחרת. ועדיין, מי שחתם לפני כמה שנים צריך קודם לברר מאיזה מועד בכלל מתחילים לספור.
חתמתם לפני נובמבר 2021: איזה שעון חל עליכם?
השאלה ״החוק החדש חל גם עלינו?״ חוזרת שוב ושוב. התשובה הקצרה היא כן, אבל עם הסתייגות. סעיף 1ד חל גם על עסקאות שנחתמו לפני התיקון, אלא שבעסקאות כאלה התקופות נמנות מיום התחילה של התיקון, ולא מהחתימה המקורית.
בנוסף, לפי אתר החקיקה הממשלתי, מי שהתקשרו בעסקה לפני 18.11.2021 רשאים לבחור את המסלול:
ביטול לפי סעיף 8 לחוק המארגנים, כנוסחו ערב ביטולו.
ביטול לפי סעיף 1ד לחוק פינוי ובינוי.
למה זה משנה את התמונה?
קחו לדוגמה בניין שחתם ב-2019. אם המועדים נמנים מתחילת התיקון, ייתכן שבשלב הזה חלק מהם כבר חלפו, אלא אם מדובר במתחם גדול שזכאי לתוספת זמן. זה חישוב עקרוני בלבד, והוא תלוי במועד התחילה המדויק ובנסיבות הבניין. לכן הוא מחייב בדיקה משפטית ואין לראות בו מסקנה.
גם כשהשעון ברור, נשארת שאלה מעשית אחת: מי בכלל מוסמך להחליט על ביטול?
מי מחליט: דייר אחד, החותמים או כל הבניין?
כאן נופלים לא מעט דיירים. לפי החוק, ההחלטה על ביטול מתקבלת ברוב מקרב בעלי הדירות בבניין, כולל מי שלא חתם כלל על העסקה. כלומר, הדירה של השכן שמעולם לא חתם נספרת גם היא.
ההליך עצמו מוגדר כך:
כינוס אסיפה כללית של בעלי הדירות.
קבלת החלטת רוב על ביטול.
מסירת הודעה בכתב ליזם.
בעל דירה שמבטל אחרי החלטת רוב כזו ומסירת הודעה ליזם לא ייחשב מפר חוזה. לעומת זאת, מה קורה אם דייר אחד שולח ליזם מכתב ביטול על דעת עצמו? הוא עלול להיחשב מי שהפר את ההסכם, עם כל הסיכונים שנובעים מכך.
בבניינים רבים יש נציגות דיירים שמרכזת את התהליך. כדאי להכיר את הסמכויות והאחריות של נציגות הדיירים לפני שמכנסים אסיפה. אבל אסיפה בלי תיק מסודר עלולה להסתיים בוויכוח במקום בהחלטה.
מה מתעדים לפני ששולחים הודעת ביטול?
הודעת ביטול חזקה בדיוק כמו המסמכים שעומדים מאחוריה. לפני שמכנסים אסיפה, כדאי לבנות תיק שיענה על כל שאלה שהיזם או בית המשפט עשויים לשאול.
צ׳קליסט תיעוד
מועד העסקה הראשונה בבניין: מי חתם ראשון ומתי. אפשר לבקש את המידע מהיזם או לאסוף אותו מהדיירים.
מניין החותמים לאורך זמן: כמה בעלי דירות חתמו בכל אחד מהמועדים הרלוונטיים, מתוך כלל הדירות בבניין.
גודל המתחם: האם הבניין שייך למתחם של 120 יחידות לפחות.
מצב תכנוני: תדפיס עדכני מהמערכת המקוונת של מוסדות התכנון, או תשובה כתובה של היזם שלפיה לא הוגשה תכנית.
התכתבויות עם היזם: כל העדכונים, ההבטחות והמועדים שנמסרו.
פרוטוקול האסיפה: מי נכח, מי הצביע, ומניין הרוב לפי כלל בעלי הדירות.
אישור מסירה: הוכחה שההודעה הכתובה נמסרה ליזם בפועל.
מה קורה אם חסר אחד הפריטים? לא תמיד מדובר בבעיה קריטית. אבל כל חור בתיעוד הופך לנקודת מחלוקת, וליזם יש אינטרס לנצל אותה.
רוצים לעבור על התיק לפני האסיפה? אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל״ן בטלפון או בוואטסאפ 053-658-4252, או במייל support@kobielkayamrealestateltd.com. נעזור לכם לסדר את התמונה ולהבין אילו שאלות כדאי להעביר לעורך הדין.
אלא שגם אחרי שההודעה נמסרה, העבודה עוד לא הסתיימה.
ההודעה נשלחה. האם זה הסוף?
זכות ביטול שווה בדיוק כמו מנגנון המימוש שלה. אחרי ההודעה יש שלושה נושאים פתוחים שחייבים לסגור:
הערת האזהרה
אם נרשמה לטובת היזם הערת אזהרה על הדירה, היא לא נמחקת מעצמה. כדאי להבין מה זה הערת אזהרה בפינוי בינוי ומתי היזם רושם אותה, וגם לבדוק במצב הרישום אם היא אכן קיימת.
ייפויי הכוח
בהסכמים רבים הדיירים חותמים על ייפויי כוח לטובת היזם או לטובת עורך דינו. צריך לוודא שהם מבוטלים כדין, כדי שלא ייעשה בהם שימוש אחרי הביטול.
התשלום ליזם
תקנות התשפ״ה-2025 קובעות שהיזם זכאי לתשלום לפי סוג העסקה, סיבת הביטול ושאר התנאים שמפורטים בתוספת לתקנות. אם נרשמה לטובתו הערת אזהרה, התשלום מותנה במחיקתה. התקנות חלות גם על עסקה שבוטלה לפני המועד הקובע, בתנאי שטרם שולם ליזם תשלום. פירוט נוסף תמצאו במאמר כמה משלמים ליזם כשמבטלים עסקת פינוי בינוי. את הסכום הספציפי במקרה שלכם יש לבדוק מול עורך דין.
החוק הוא רק שכבה אחת. ייתכן שההסכם שלכם כולל דלתות יציאה נוספות.
סעיף יציאה בהסכם עצמו: אילו עילות קיימות מעבר לחוק?
סעיף 1ד הוא רשת הביטחון המינימלית. הסכמים רבים כוללים גם סעיף יציאה חוזי, ולפעמים הוא מאפשר לצאת בתנאים אחרים או מוקדמים יותר. כשקוראים את ההסכם, כדאי לחפש בו:
אבני דרך תכנוניות חוזיות: מועדים שהיזם התחייב אליהם בהסכם עצמו, מעבר לאלה שבחוק.
לוחות זמנים לביצוע: מועדים להיתר, להתחלת עבודות או לפינוי.
ערבויות ובטוחות: האם היזם המציא את הבטוחות שהתחייב להן במועד.
הפרה יסודית או חדלות פירעון של היזם.
תנאים מתלים: אם התנאים לא התקיימו עד מועד מסוים, ייתכן שהחוזה כלל לא נכנס לתוקף. כדאי לקרוא על תנאים מתלים בהסכם פינוי בינוי.
לעיתים עילה חוזית פשוטה יותר להוכחה מעילה לפי החוק, ולעיתים ההפך. ההחלטה באיזה מסלול לפעול היא החלטה משפטית, ולא כדאי לקבל אותה לבד.
ויש גם כמה מוקשים שכדאי לעקוף בדרך.
מה לא לעשות בדרך החוצה?
אלה הטעויות שחוזרות על עצמן:
ביטול על דעת עצמכם בלי החלטת רוב באסיפה.
ספירת הזמן מהחתימה האישית במקום מהעסקה הראשונה בבניין.
התעלמות מדיירים שלא חתמו, שגם הם נספרים ברוב.
אי-בדיקה של גודל המתחם והתוספת שמגיעה ליזם במתחם גדול.
הודעה בעל פה או בהודעת טקסט במקום הודעה כתובה עם אישור מסירה.
השארת הערת האזהרה וייפויי הכוח בלי טיפול.
חתימה מהירה עם יזם חדש לפני שהביטול מול הקודם הושלם.
משרד המשפטים עצמו ציין שעד כה נעשה שימוש מועט באפשרות לבטל עסקה. ייתכן שחלק מהסיבה הוא שדיירים פשוט לא יודעים מאיפה להתחיל. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מזמינה דיירים לפנות אליה או למינהלות העירוניות לקבלת ליווי, ויש עוד גורמים שכדאי להכיר במאמר למי פונים כשיש בעיה עם היזם.
השורה התחתונה
קידום נמדד במסמכים ולא בעדכונים. אחוזי חתימה והגשת תכנית הם המדד שבחוק, ולא פגישות או הדמיות.
השעון שייך לבניין. סופרים מהעסקה הראשונה, ובעסקאות ישנות מתחילת התיקון. במתחם גדול מתווספת שנה.
ביטול הוא תהליך ולא מכתב. הוא דורש החלטת רוב, הודעה כתובה, ואחר כך טיפול בהערת האזהרה, בייפויי הכוח ובתשלום ליזם.
שלוש תובנות לקחת איתכם
אבני הדרך שבחוק מדידות: אחוזי חתימה מתוך בעלי הדירות והגשת תכנית למוסד תכנון. פגישות והדמיות אינן קידום לפי החוק.
התקופות נמנות מהעסקה הראשונה בבניין, ובעסקאות שנחתמו לפני התיקון מיום תחילתו. במתחם של 120 יחידות לפחות הן מוארכות בשנה.
ביטול דורש החלטת רוב באסיפה של כלל בעלי הדירות והודעה כתובה ליזם. אחריהם צריך לטפל בהערת האזהרה, בייפויי הכוח ובתשלום לפי תקנות 2025.
שאלות ותשובות
האם היזם יכול לדרוש פיצוי כרצונו אחרי ביטול?
לא באופן חופשי. תקנות התשפ״ה-2025 קובעות שהתשלום ליזם נגזר מסוג העסקה, מסיבת הביטול ומהתנאים שבתוספת לתקנות. אם נרשמה לטובתו הערת אזהרה, התשלום מותנה במחיקתה. את הסכום הספציפי יש לבדוק מול עורך דין.
האם חוק המארגנים עדיין רלוונטי לנו?
הוא עשוי להיות רלוונטי אם התקשרתם בעסקה לפני 18.11.2021. במקרה כזה רשאים בעלי הדירות לבחור בין ביטול לפי סעיף 8 לחוק המארגנים, כנוסחו ערב ביטולו, לבין ביטול לפי סעיף 1ד לחוק פינוי ובינוי. איזה מסלול עדיף תלוי בנסיבות, ולכן כדאי להתייעץ עם עורך דין.
היזם הגיע לרוב הנדרש אבל לא הגיש תכנית. אפשר לבטל?
אי-הגשת תכנית למוסד תכנון במועד הקבוע בחוק היא עילה נפרדת, ועמידה באחוזי החתימות אינה מכסה עליה. עם זאת, צריך לבדוק את הנוסח המדויק של החוק בשאלה מה נחשב הגשה, וגם אם הבניין שייך למתחם גדול שזכאי להארכה.
האם הודעת הביטול מוחקת אוטומטית את הערת האזהרה?
לא. מחיקת הערת אזהרה מחייבת פעולה נפרדת מול לשכת רישום המקרקעין. לכן חשוב לוודא אחרי הביטול שההערה אכן נמחקה, ושגם ייפויי הכוח שניתנו ליזם בוטלו.
אפשר לחתום עם יזם חדש מיד אחרי ההחלטה באסיפה?
לא מומלץ לחתום לפני שהביטול מול היזם הקודם הושלם, כולל מחיקת הערות וביטול ייפויי כוח. חתימה מוקדמת עלולה ליצור התחייבויות סותרות ולסבך את המצב המשפטי של הדיירים.
למי אפשר לפנות לליווי לפני שמכנסים אסיפה?
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מזמינה דיירים לפנות אליה או למינהלת ההתחדשות העירונית ברשות המקומית. במקביל, כדאי להיעזר בעורך דין מטעם הדיירים ובאנשי מקצוע שיעזרו לבנות תיק תיעוד מסודר.
אם חתמתם לפני כמה שנים ואתם לא בטוחים אם היזם עמד באבני הדרך, זה הזמן לעשות סדר: לאסוף מסמכים, לבדוק את מצב התכנית ולהבין מאיזה מועד בכלל סופרים. קובי אלקיים נדל״ן תשמח לעבור איתכם על התמונה ולעזור לכם לגבש את השאלות הנכונות לעורך הדין ולנציגות. התקשרו או שלחו וואטסאפ ל-053-658-4252, כתבו ל-support@kobielkayamrealestateltd.com, או קבעו פגישה.
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ — טלפון: 053-658-4252 · וואטסאפ: 053-658-4252 · מייל: support@kobielkayamrealestateltd.com
תגובות