כמה משלמים ליזם כשמבטלים עסקת פינוי בינוי לפי החוק
כמה משלמים ליזם כשמבטלים עסקת פינוי בינוי לפי החוק
עדכון: תמ"א 38 פקעה ברמה הארצית ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים לחיזוק ולהתחדשות של בניינים מקודמים כיום במסלולים חלופיים, כמו תוכניות עירוניות מחליפות ופינוי בינוי.
סעיף 1ד לחוק פינוי ובינוי מאפשר לבעלי דירות לבטל עסקה עם יזם שלא התקדם בזמן. אבל מה עם הכסף שהיזם השקיע? החוק קבע שהיזם יהיה זכאי לתשלום "בהתאם להוראות שנקבעו" בתקנות בלבד. התקנות האלה נחתמו בפברואר 2025. המדריך מסביר מה הן קובעות.
העיקרון
לפי תקנה 2, כשעסקת התחדשות עירונית בוטלה לפי סעיף 1ד, היזם זכאי לתשלום לפי סוג העסקה, סיבת הביטול והתנאים שבתוספת לתקנות. הסכום נקבע לכל דירה שהעסקה לגביה בוטלה. אם יש יותר מסיבת ביטול אחת, היזם זכאי לסכום הנמוך מביניהן.
הסכומים בעסקת פינוי ובינוי
לפי התוספת לתקנות, נכון למועד כתיבה, הסכום לכל דירה הוא:
בלי תשלום – כשהיזם התקשר עם בעלים של דירה אחת בלבד בבית המשותף.
כשהיזם לא התקשר עם בעלים של מחצית לפחות מהדירות.
כשהיזם לא התקשר עם בעלים של שלוש חמישיות לפחות מהדירות.
כשהיזם לא התקשר עם בעלים של שני שלישים לפחות, בביטול לפי סעיף 43 לחוק התוכנית הכלכלית לשנים 2021–2022.
כשהיזם לא הגיש תכנית מפורטת לפינוי ובינוי.
תוספות והתאמות
מע"מ – לפי תקנה 4, לסכומים מתווסף מס ערך מוסף.
הצמדה – לפי תקנה 5, הסכומים צמודים למדד המחירים לצרכן הידוע ביום תחילת התקנות, עד התשלום בפועל, ומעוגלים לשקל הקרוב.
מסלול רשויות – אם המתחם הוכרז במסלול רשויות לפני שנחתמה העסקה הראשונה בבניין, היזם זכאי למחצית מהסכומים.
תנאי: מחיקת הערת האזהרה
לפי תקנה 3, אם נרשמה הערת אזהרה לטובת היזם על זכויות בעל הדירה בשל העסקה, הזכאות לתשלום כפופה למחיקת ההערה. כלומר, היזם לא יכול גם לקבל את הכסף וגם להשאיר את הדירה רשומה עם הערה לטובתו.
על אילו ביטולים התקנות חלות
לפי תקנה 6, התקנות חלות על כל ביטול לפי הסעיף, גם אם הביטול נעשה לפני תחילתן, ובלבד שעדיין לא שולם ליזם תשלום בשל הביטול.
דוגמה להמחשה
נניח בניין של 24 דירות שבו היזם החתים 10 בעלי דירות בתוך שנתיים. זה פחות ממחצית. בעלי הדירות החליטו באסיפה על ביטול, והעשרה שחתמו ביטלו. אם המתחם הוכרז במסלול רשויות לפני העסקה הראשונה, הסכום יורד למחצית. זו המחשה בלבד, והחישוב בפועל תלוי בנתונים ובנוסח התקנות.
גם בתמ"א 38
התקנות קובעות סכומים נפרדים לעסקה לפי תוכנית החיזוק, נמוכים יותר, בין 500 ל־1,800 ש"ח לדירה לפי סיבת הביטול.
לפני שמבטלים
ודאו שהעילה קיימת – חשבו את המועדים מהעסקה הראשונה, עם הארכה של שנה במתחם מוכרז גדול.
בדקו את נסח הטאבו – האם נרשמה הערת אזהרה לטובת היזם, כדי לדאוג למחיקתה.
תעדו את ההחלטה – פרוטוקול אסיפה והודעה בכתב ליזם.
בדקו אם עבר יזם חדש – אם הבניין עובר ליזם אחר, כדאי להסדיר בחוזה החדש מי נושא בתשלום.
שאלות נפוצות
האם החוזה עם היזם יכול לקבוע פיצוי גבוה יותר?
החוק קובע שהיזם זכאי לתשלום "בהתאם להוראות שנקבעו" בלבד, וגם שהתניה על החוק שאינה לטובת בעל הדירה בטלה.
מי משלם, הבניין או כל דייר?
הסכום נקבע לכל דירה שהעסקה לגביה בוטלה, ולכן כל בעל דירה שביטל עוסק בתשלום עבור דירתו.
האם התשלום מגיע גם אם היזם הפר את החוזה?
התקנות עוסקות בביטול לפי סעיף 1ד. טענות אחרות על הפרה דורשות בדיקה משפטית נפרדת.
מקורות ובדיקה
המידע נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026). מקורות: תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תשלום בשל ביטול עסקת התחדשות עירונית), התשפ"ה–2025 (נחתמו 26.2.2025); חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו–2006, סעיפים 1ד(ד)–(ה) ו־6א. המדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי. חוקים ותקנות מתעדכנים, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את המקרה שלכם מול עורך דין ושמאי מטעמכם.
מדריכים נוספים
רוצים לבדוק מה זה אומר לבניין שלכם?
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38 ועסקאות קומבינציה מאז 2013. לשיחת היכרות ובדיקה ראשונית: 053-658-4252.