TAMA 38 explicado para propietarios en Israel
TAMA 38 explicado para propietarios en Israel
TAMA 38 es un plan nacional israelí creado para reforzar edificios antiguos frente a terremotos, ofreciendo a cambio derechos de construcción adicionales que financian la obra. Durante años ha sido una de las principales herramientas de renovación a escala de un solo edificio. Sin embargo, el marco normativo ha cambiado varias veces y en muchas ciudades está siendo sustituido por planes locales o por vías alternativas. Esta guía explica la lógica del mecanismo en términos generales; los detalles vigentes deben comprobarse siempre con profesionales.
La idea central
Los edificios construidos antes de la entrada en vigor de las normas sísmicas modernas pueden no resistir un terremoto fuerte. TAMA 38 permite que un promotor refuerce la estructura y, como contraprestación, construya viviendas adicionales que vende en el mercado. Los ingresos de esas ventas cubren el coste del refuerzo y de las mejoras que reciben los propietarios existentes.
Vía de refuerzo con pisos añadidos
En la primera vía, conocida a menudo como TAMA 38/1, el edificio existente se mantiene. Se refuerza la estructura, se añaden una o varias plantas y, con frecuencia, se amplían los apartamentos existentes con una habitación protegida o un balcón. Los propietarios suelen seguir viviendo en el edificio durante la obra, lo que implica molestias que conviene gestionar por contrato.
Refuerzo estructural – mejora la seguridad del edificio
Ampliación – a menudo una habitación protegida o balcón
Ascensor y fachada – mejoras frecuentes en el conjunto
Obra con ocupantes – requiere un plan de convivencia
Vía de demolición y reconstrucción
En la segunda vía, a menudo llamada TAMA 38/2, el edificio se derriba y se construye uno nuevo con más viviendas. Los propietarios se trasladan temporalmente, el promotor paga su alquiler y al final reciben un apartamento nuevo. La lógica se parece a la del pinui-binui, pero a escala de un solo edificio y con un marco de planificación diferente.
Un marco que cambia
La aplicación de TAMA 38 ha sido objeto de reformas, prórrogas y sustituciones por planes municipales o por mecanismos alternativos. Lo que era posible en un momento puede no serlo después, y las reglas varían según la ciudad. Por eso cualquier análisis debe partir de la situación normativa vigente en el municipio concreto, verificada con un abogado, un arquitecto y el comité de planificación local.
Preguntas que conviene hacer
Antes de firmar, los propietarios deberían aclarar qué vía de renovación es posible en su edificio, qué recibirán exactamente, qué garantías ofrece el promotor, cómo se gestionará la obra y qué ocurre si cambian las reglas durante el proceso.
Situación normativa – qué permite hoy el municipio
Contrapartida – ampliación, vivienda nueva o ambas
Garantías – bancarias, de alquiler y de calidad
Calendario – plazos realistas y penalizaciones
Cómo ayuda Elkayam Group
El grupo trabaja en renovación urbana, incluido TAMA 38 y pinui-binui, colabora con empresas de respaldo y ofrece garantías a sus clientes. Ayuda a los propietarios a comprender las opciones reales de su edificio y a coordinarse con sus asesores.
Preguntas frecuentes – TAMA 38
¿Sigue vigente TAMA 38?
El marco ha cambiado y en muchas ciudades se sustituye por planes locales u otras vías. Hay que verificar la situación actual en cada municipio.
¿Tengo que dejar mi casa durante la obra?
En la vía de refuerzo normalmente no; en la de demolición y reconstrucción sí, con alquiler pagado por el promotor.
¿Necesito un abogado propio?
Sí. Los propietarios deben contar con representación independiente, aunque el promotor suela pagar sus honorarios.
Por qué Elkayam Group
Kobi Elkayam Real Estate Ltd, empresa de Elkayam Group, tiene sus raíces en una familia activa desde 1945 y ya lleva tres generaciones. El grupo trabaja en desarrollo, renovación urbana con TAMA 38 y pinui-binui, combinaciones y operaciones complejas, colabora con empresas de respaldo, incorpora socios y ofrece garantías. El equipo atiende en hebreo, inglés y francés.
Contacto: +972-53-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · calle Rival 37, Tel Aviv