TAMA 38 y pinui binui para propietarios extranjeros
TAMA 38 y pinui binui para propietarios extranjeros
Muchos latinoamericanos tienen departamentos heredados o comprados hace tiempo en edificios antiguos de ciudades como Ramat Gan, Givatayim, Holón, Bat Yam, Haifa o Jerusalén. Un día reciben un mensaje del comité de vecinos o de un constructor que propone un proyecto de TAMA 38 o de pinui binui. Estas iniciativas pueden aportar a su vivienda un cuarto de seguridad, un balcón, un ascensor o incluso un departamento nuevo en un edificio moderno. Pero también implican firmar contratos largos y complejos desde la distancia. Esta guía explica en qué consiste cada modelo, qué derechos tiene el propietario extranjero y cómo evaluar una propuesta antes de dar su firma.
Qué es TAMA 38
TAMA 38 es un plan nacional creado para reforzar edificios antiguos frente a terremotos. A cambio del refuerzo, el constructor recibe derechos para agregar nuevos departamentos, que vende para financiar la obra. Los propietarios suelen recibir mejoras como un mamad, un balcón, ascensor y renovación de fachada, sin pagar la obra.
Existe una variante de demolición y reconstrucción, en la que el edificio se derriba y se levanta uno nuevo en el mismo terreno. El plan ha ido siendo reemplazado en varias ciudades por planes municipales de renovación, por lo que conviene verificar qué marco se aplica en su caso.
Qué es pinui binui
Pinui binui, que significa evacuación y construcción, es un modelo de mayor escala que abarca varios edificios o un barrio entero. Los edificios existentes se demuelen y se construye un nuevo conjunto con más viviendas, espacios públicos e infraestructura.
Los propietarios originales reciben un departamento nuevo, generalmente más amplio y con estacionamiento, y durante la obra el constructor les paga un alquiler en otro lugar. Estos proyectos llevan más tiempo que un TAMA 38 y requieren aprobaciones urbanísticas específicas.
Sus derechos como propietario que vive fuera
Vivir en el exterior no reduce sus derechos. Usted tiene el mismo voto que cualquier vecino y la misma posibilidad de negociar las condiciones. Lo que sí cambia es la logística: necesitará un poder para que alguien lo represente en asambleas y firmas.
La ley establece mayorías especiales para aprobar estos proyectos y prevé mecanismos frente a propietarios que se oponen sin razón. Por eso conviene participar desde el principio y no quedar al margen de las decisiones.
El abogado de los propietarios
En estos proyectos, los vecinos suelen elegir un abogado que los representa colectivamente frente al constructor. Sus honorarios los paga en general el constructor, pero su deber es defender a los propietarios. Asegúrese de que sea independiente y de que tenga experiencia en renovación urbana.
Si tiene dudas particulares, por ejemplo sobre herencia, hipoteca o impuestos en su país, puede consultar además a un abogado propio.
Garantías que debe exigir
Durante la obra, su departamento deja de existir o queda en construcción. Por eso el contrato debe incluir garantías sólidas para proteger su posición.
Garantía bancaria por el valor de su vivienda
Garantía de pago del alquiler durante la obra
Seguro de la obra y de responsabilidad civil
Garantía de cumplimiento de las especificaciones
Plazos de entrega con penalidades por demora
Cómo evaluar al constructor
La elección del constructor es decisiva. Pida información sobre proyectos terminados, solidez financiera, respaldo bancario y experiencia en la ciudad. Visite o haga visitar edificios que ya entregó y hable con sus antiguos propietarios.
Desconfíe de promesas demasiado generosas sin respaldo, y compare varias propuestas antes de decidir. El comité de vecinos suele organizar este proceso de selección.
Consecuencias fiscales
La ley israelí prevé exenciones y tratamientos especiales para los propietarios que participan en renovación urbana, pero su aplicación depende de cada situación. Además, recibir un departamento nuevo puede tener efectos en su país de residencia.
Pida a un asesor fiscal israelí que revise su caso y consulte también a un contador local antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que viajar para firmar?
No necesariamente. Puede otorgar un poder a su abogado o a un familiar para que firme en su nombre. Asegúrese de que el poder sea específico para el proyecto.
¿Qué pasa si no estoy de acuerdo con el proyecto?
Puede expresar sus objeciones y negociar. La ley permite avanzar con ciertas mayorías, por lo que conviene participar activamente en lugar de ignorar la propuesta.
¿Mi departamento alquilado puede entrar en el proyecto?
Sí. Deberá coordinar con el inquilino la salida antes de la obra. El contrato de renovación suele incluir un pago por alquiler alternativo.
¿Quién paga la obra?
En ambos modelos el constructor financia la obra con la venta de los nuevos departamentos. Los propietarios normalmente no pagan la construcción.
Elkayam Group
La renovación urbana es una de las especialidades de Elkayam Group: participamos en proyectos de TAMA 38, pinui binui y operaciones de combinación, con el respaldo de compañías y socios y la posibilidad de ofrecer garantías. La empresa pertenece a una familia que lleva tres generaciones en la actividad productiva, iniciada en la industria en los años cuarenta, y recibe a sus clientes en Rival Street 37, Tel Aviv. Nos comunicamos en hebreo, inglés y francés y articulamos el trabajo de abogados y asesores para el propietario que vive lejos.
Si recibió una propuesta de renovación para su edificio, consúltenos antes de firmar y la analizamos juntos.
+972-53-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · Rival St 37, Tel Aviv