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Steuern und Recht für ausländische Immobilieninvestoren in Israel

Ausländische Investoren können in Israel grundsätzlich Immobilien erwerben, müssen aber das israelische Steuer- und Rechtssystem verstehen und oft auch die Regeln ihres Heimatlandes berücksichtigen. Erwerbsteuer, Steuer auf Veräußerungsgewinne, Besteuerung von Mieteinnahmen und Meldepflichten sind die wichtigsten Themen. Da Sätze, Freibeträge und Abkommen sich ändern und vom Einzelfall abhängen, gibt dieser Leitfaden nur einen allgemeinen Überblick. Eine Beratung durch einen israelischen Anwalt und einen Steuerberater ist unerlässlich.

Erwerbsteuer beim Kauf

Beim Kauf einer Immobilie in Israel fällt eine Erwerbsteuer an, auf Hebräisch Mas Rechisha. Ihre Höhe hängt unter anderem davon ab, ob es sich um die einzige Wohnung des Käufers handelt und ob der Käufer in Israel steuerlich ansässig ist. Ausländische Käufer werden dabei häufig anders behandelt als ansässige Käufer mit nur einer Wohnung.

Die Steuer muss innerhalb einer gesetzlichen Frist nach dem Kauf erklärt und bezahlt werden.

Steuer auf Veräußerungsgewinne

Beim Verkauf wird in der Regel eine Steuer auf den Wertzuwachs erhoben, Mas Shevach. Für bestimmte Wohnungsverkäufe gibt es Befreiungen, deren Voraussetzungen streng sind und für Ausländer eingeschränkt sein können. Abzugsfähige Kosten wie Anwaltsgebühren, Makler oder Verbesserungen verringern die Bemessungsgrundlage.

Bemessung – Differenz zwischen Kauf und Verkauf, bereinigt
Kosten – bestimmte Ausgaben sind abziehbar
Befreiungen – nur unter engen Voraussetzungen
Erklärung – fristgerecht bei der Steuerbehörde

Besteuerung von Mieteinnahmen

Mieteinnahmen aus Immobilien in Israel sind grundsätzlich in Israel steuerpflichtig. Das Gesetz sieht verschiedene Wege der Besteuerung vor, zwischen denen der Eigentümer unter bestimmten Bedingungen wählen kann. Hinzu kommt die mögliche Besteuerung im Heimatland, wobei Doppelbesteuerungsabkommen eine Anrechnung ermöglichen können.

Rechtliche Grundlagen und Meldepflichten

Ausländer können Wohnungen kaufen, bei Land der Israel Land Authority gelten jedoch besondere Regeln. Jeder Kauf muss bei der Steuerbehörde gemeldet und im Grundbuch eingetragen werden. Geld aus dem Ausland wird über israelische Banken transferiert, die die Herkunft der Mittel prüfen. Eine vollständige Dokumentation erleichtert Kauf, Finanzierung und späteren Verkauf.

Steuerbehörde – Meldung von Kauf und Verkauf
Grundbuch – Eintragung des neuen Eigentümers
Bank – Nachweis der Herkunft der Mittel
Heimatland – eigene Melde- und Steuerpflichten

Praktische Empfehlungen

Klären Sie vor dem Kauf mit einem israelischen Steuerberater und einem Berater in Ihrem Heimatland, wie Kauf, Vermietung und Verkauf besteuert werden. Prüfen Sie, ob der Kauf über eine Gesellschaft oder als Privatperson sinnvoller ist. Rechnen Sie Steuern und Nebenkosten vollständig in Ihre Kalkulation ein, bevor Sie einen Preis vereinbaren.

Diese Seite ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Häufig gestellte Fragen – Steuern für ausländische Investoren

Zahlen Ausländer beim Kauf mehr Erwerbsteuer?

Häufig ja, weil Vergünstigungen für eine einzige Wohnung an bestimmte Voraussetzungen gebunden sind. Lassen Sie Ihren Fall konkret berechnen.

Muss ich Mieteinnahmen in Israel und im Heimatland versteuern?

Möglicherweise in beiden Ländern, wobei Doppelbesteuerungsabkommen eine Anrechnung vorsehen können. Das klären Sie mit Steuerberatern.

Brauche ich einen israelischen Anwalt?

Ja. Er prüft die Immobilie, entwirft den Vertrag, meldet den Kauf bei der Steuerbehörde und kümmert sich um die Eintragung.

Warum die Elkayam Group

Die Elkayam Group in der Rival St 37 in Tel Aviv ist in Projektentwicklung, Stadterneuerung, Kombinationsgeschäften und komplexen Geschäften tätig. Sie baut auf einem Familienhintergrund seit 1945 in drei Generationen auf, arbeitet mit finanzierenden Partnerunternehmen und stellt Garantien für Kunden. Das Team arbeitet auf Hebräisch, Englisch und Französisch und kann ausländische Investoren mit den nötigen Fachleuten verbinden.

Kontakt: +972-53-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · Rival St 37, Tel Aviv