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TAMA 38 in Israel Gebäudeverstärkung und Aufstockung erklärt

TAMA 38 ist ein nationaler Rahmenplan, der ältere Gebäude in Israel gegen Erdbeben verstärken soll. Als Anreiz erhalten Bauträger zusätzliche Baurechte, etwa weitere Stockwerke, deren Verkauf die Arbeiten finanziert. Die Eigentümer bekommen im Gegenzug ein sichereres, modernisiertes Gebäude und oft zusätzliche Fläche. Der Rahmen wurde mehrfach geändert, und viele Gemeinden setzen inzwischen eigene Regeln oder Nachfolgemodelle ein. Die folgenden Erklärungen sind deshalb allgemein und müssen im Einzelfall mit Fachleuten geprüft werden.

Der Grundgedanke von TAMA 38

Viele ältere Gebäude wurden vor modernen Erdbebennormen errichtet. Statt die Eigentümer die Verstärkung selbst bezahlen zu lassen, erlaubt der Rahmen zusätzliche Bauflächen. Der Bauträger baut und verkauft diese Flächen und finanziert daraus die Verstärkung sowie Verbesserungen für die bestehenden Wohnungen.

Ob ein Gebäude in Frage kommt, hängt von seinem Baujahr, seiner Bauweise, dem örtlichen Planungsrecht und der Politik der jeweiligen Gemeinde ab.

Weg eins: Verstärkung und Aufstockung

Beim ersten Weg bleibt das Gebäude stehen. Es wird verstärkt, erhält häufig einen Aufzug und neue Stockwerke, und die bestehenden Wohnungen werden oft um einen Schutzraum oder Balkon erweitert. Die Bewohner bleiben meist während der Arbeiten in ihren Wohnungen, was Belastungen durch Lärm und Staub mit sich bringt.

Verstärkung – statische Ertüchtigung des Gebäudes
Erweiterung – zusätzlicher Raum oder Balkon je Wohnung
Aufzug – nachträglicher Einbau, wo möglich
Fassade – Erneuerung von Außenbereichen und Eingang

Weg zwei: Abriss und Neubau

Beim zweiten Weg wird das Gebäude abgerissen und neu gebaut. Die Eigentümer ziehen für die Bauzeit aus und erhalten eine neue, oft größere Wohnung. Wie bei Pinui Binui zahlt der Bauträger in der Regel eine Ersatzmiete. Dieser Weg führt meist zu einem besseren Ergebnis, erfordert aber mehr Zeit, eine stärkere Finanzierung und umfassendere Garantien.

Rahmen ändert sich – was das bedeutet

Die Regeln rund um TAMA 38 wurden immer wieder angepasst, und Gemeinden haben eigene Pläne und Richtlinien für die Erneuerung einzelner Gebäude eingeführt. Was in einer Stadt möglich ist, kann in einer anderen ausgeschlossen sein. Verlassen Sie sich nicht auf allgemeine Aussagen, sondern prüfen Sie mit einem Anwalt und einem Planer den aktuellen Stand für Ihr Grundstück.

Das betrifft vor allem die zulässigen Zusatzrechte, Abgaben und steuerliche Erleichterungen.

Praktische Schritte für Eigentümer

Organisieren Sie die Eigentümer des Hauses, wählen Sie einen gemeinsamen Anwalt und holen Sie mehrere Angebote ein. Vergleichen Sie diese nach Leistung, Garantien und Zeitplan, nicht nur nach der zusätzlichen Fläche.

Frage – Welcher Weg ist nach aktueller Planungslage möglich
Frage – Welche Garantien stellt der Bauträger während der Bauzeit
Frage – Wer trägt Abgaben und Gebühren
Frage – Wie wird mit Bewohnern während der Arbeiten umgegangen

Häufig gestellte Fragen – TAMA 38

Gilt TAMA 38 heute noch?

Der Rahmen wurde mehrfach geändert, und viele Gemeinden nutzen inzwischen eigene Regelungen. Den aktuellen Stand für Ihr Gebäude klären Sie am besten mit Anwalt und Planer.

Muss ich für die Verstärkung bezahlen?

Im Modell von TAMA 38 finanziert der Bauträger die Arbeiten durch den Verkauf zusätzlicher Einheiten. Einzelne Kosten sollten im Vertrag eindeutig geregelt sein.

Welcher Weg ist besser, Verstärkung oder Neubau?

Das hängt vom Gebäude, den Rechten und den Bewohnern ab. Neubau bringt meist mehr, dauert aber länger und verlangt einen Auszug.

Warum die Elkayam Group

Die Elkayam Group, Rival St 37 in Tel Aviv, ist in Stadterneuerung mit TAMA 38 und Pinui Binui sowie in Projektentwicklung, Kombinationsgeschäften und komplexen Transaktionen tätig. Sie stützt sich auf einen Familienhintergrund seit 1945 über drei Generationen, arbeitet mit finanzierenden Partnerunternehmen und stellt Garantien für Kunden. Das Team arbeitet auf Hebräisch, Englisch und Französisch.

Kontakt: +972-53-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · Rival St 37, Tel Aviv