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Wertzuwachsabgabe bei Immobilien in Israel erklärt

Die Wertzuwachsabgabe, auf Hebräisch Hetel Hashbacha, ist eine kommunale Abgabe auf die Wertsteigerung eines Grundstücks, die durch planungsrechtliche Entscheidungen entsteht. Viele Eigentümer werden von ihr überrascht, denn sie knüpft nicht an den Erwerb an, sondern an eine Planänderung, und wird häufig erst beim Verkauf oder bei Erteilung einer Baugenehmigung fällig. Wer in Israel eine Immobilie verkauft, aufwertet oder in ein Erneuerungsprojekt einbringt, sollte die Grundzüge kennen. Dieser Ratgeber bleibt bewusst allgemein und nennt keine Sätze, weil jeder Fall individuell von einem israelischen Anwalt und einem Gutachter geprüft werden muss.

Was die Abgabe auslöst

Die Abgabe entsteht, wenn der Wert eines Grundstücks durch eine planerische Maßnahme steigt. Im Wesentlichen gibt es drei Auslöser. Die örtliche Planungs- und Baukommission erhebt die Abgabe und lässt die Wertsteigerung durch einen Gutachter feststellen.

Wichtig ist, dass die Abgabe nicht an eine eigene Bautätigkeit gebunden ist. Schon die Genehmigung eines Plans, der die Rechte erhöht, kann eine spätere Zahlungspflicht begründen, selbst wenn der Eigentümer davon zunächst nichts bemerkt. Deshalb sollten Eigentümer die Planungen in ihrem Viertel aufmerksam verfolgen.

Genehmigung eines neuen oder geänderten Bebauungsplans
Erteilung einer Ausnahme von den bestehenden Planvorschriften
Genehmigung einer abweichenden Nutzung auf Zeit oder auf Dauer

Wer zahlt und wann

Grundsätzlich schuldet der Eigentümer oder Erbbauberechtigte die Abgabe. Fällig wird sie meist bei der Realisierung des Mehrwerts, etwa beim Verkauf, bei Erteilung einer Baugenehmigung oder bei tatsächlicher Nutzung der zusätzlichen Rechte.

Für die Umschreibung im Grundbuch ist beim Verkauf in der Regel eine Bescheinigung erforderlich, dass keine offenen Abgaben bestehen. Der Kaufvertrag sollte klar regeln, welche Partei eine Abgabe trägt, die auf früheren Planänderungen beruht.

Zusammenhang mit Stadterneuerung

Bei Pinui Binui, TAMA 38 und ähnlichen Vorhaben entstehen erhebliche zusätzliche Rechte. Das Gesetz sieht für bestimmte Formen der Wohnungserneuerung Befreiungen oder Erleichterungen vor. Deren Voraussetzungen können sich ändern und werden von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich angewendet.

In vielen Erneuerungsverträgen übernimmt der Entwickler die Abgaben, allerdings nur, wenn dies ausdrücklich vereinbart ist. Auch bei Kombinationsgeschäften muss feststehen, wer die Abgabe für den Anteil des Eigentümers und für den Anteil des Entwicklers trägt.

Wer ein Erneuerungsprojekt begleitet, sollte die Frage der Abgabe schon in der ersten Machbarkeitsrunde ansprechen, weil sie die Zahl der Einheiten beeinflussen kann, die für die Eigentümer übrig bleiben.

Einspruch und Überprüfung

Wer mit der Bewertung nicht einverstanden ist, hat rechtliche Möglichkeiten, die Festsetzung überprüfen zu lassen, etwa durch Einspruch und die Anrufung eines unabhängigen entscheidenden Gutachters. Fristen spielen dabei eine große Rolle. Ein eigener Gutachter kann Fehler in der Berechnung aufdecken.

Bescheid prüfen, insbesondere Grundlage und Stichtag
Eigenes Gegengutachten erstellen lassen
Einspruch fristgerecht einlegen
Verfahren und Befreiungen anwaltlich prüfen lassen

Besonderheiten für ausländische Eigentümer

Eigentümer, die im Ausland leben, erfahren von Planänderungen oft spät, weil öffentliche Bekanntmachungen auf Hebräisch erfolgen. Es lohnt sich, einen Ansprechpartner vor Ort zu haben, der Planungen im Umfeld der Immobilie verfolgt. Zusätzlich sollte ein Steuerberater im Heimatland beurteilen, wie sich die Abgabe dort auswirkt.

Die Abgabe in Kaufverhandlungen berücksichtigen

Beim Kauf eines Grundstücks oder einer älteren Wohnung sollte der Käufer immer fragen, ob in den vergangenen Jahren Planänderungen genehmigt wurden, für die noch keine Abgabe gezahlt ist. Eine solche offene Position kann den Verkauf verzögern oder den Preis beeinflussen. Seriöse Verkäufer legen die Bescheinigungen der Gemeinde frühzeitig vor, damit beide Seiten wissen, woran sie sind.

Umgekehrt kann ein Verkäufer seine Position verbessern, wenn er bereits vor Vertragsbeginn eine Auskunft der Baukommission einholt und gegebenenfalls ein eigenes Gutachten bereithält. So lassen sich Überraschungen in der letzten Phase der Transaktion vermeiden, die sonst oft zu Nachverhandlungen oder zum Abbruch führen.

Praktische Hinweise

Erkundigen Sie sich vor Kauf oder Verkauf eines Grundstücks bei der Baukommission nach bestehenden oder zu erwartenden Abgaben. Beziehen Sie die Abgabe in jede Aufwertungsrechnung ein und lassen Sie Befreiungsmöglichkeiten untersuchen. Da sich Regeln und Praxis verändern, sollten konkrete Beträge stets von einem Anwalt oder Gutachter bestätigt werden.

Häufige Fragen

Muss ich die Abgabe zahlen wenn ich nie baue

Die Abgabe wird meist bei der Realisierung fällig, zum Beispiel beim Verkauf. Ein Verkauf kann sie also auch ohne eigenes Bauen auslösen.

Gibt es Befreiungen bei Stadterneuerung

Für bestimmte Erneuerungsprojekte sieht das Gesetz Befreiungen oder Erleichterungen vor. Ob sie greifen, muss im Einzelfall geprüft werden.

Wer trägt die Abgabe beim Verkauf

Rechtlich meist der Verkäufer, vertraglich kann jedoch etwas anderes vereinbart werden. Das sollte eindeutig im Kaufvertrag stehen.

Kann die Bewertung angefochten werden

Ja, über Einspruch und ein Verfahren vor einem unabhängigen Gutachter. Wichtig ist, die Fristen einzuhalten und früh fachlichen Rat einzuholen.

Elkayam Group

In Projekten der Stadterneuerung ist die Frage der Abgaben oft entscheidend für die Wirtschaftlichkeit. Mit finanzierenden Partnern im Rücken kann die Gruppe Garantien stellen. Das Team spricht Hebräisch, Englisch und Französisch.

Klären Sie mit uns, wie Abgaben Ihr Vorhaben beeinflussen.

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