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Due Diligence vor dem Immobilienkauf in Israel

Eine Immobilie in Israel kann auf den ersten Blick einwandfrei wirken und trotzdem rechtliche oder planerische Probleme haben. Eine nicht genehmigte Erweiterung, eine eingetragene Hypothek, ein laufender Rechtsstreit oder eine offene Abgabe können den Wert erheblich mindern oder den Kauf blockieren. Eine sorgfältige Prüfung vor der Unterschrift ist deshalb unverzichtbar, ob für eine Wohnung, ein Grundstück oder eine Gewerbeimmobilie. Dieser Leitfaden zeigt, welche Unterlagen wichtig sind und wer welche Rolle übernimmt.

Der Grundbuchauszug

Der erste Schritt ist ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch, dem Tabu. Er zeigt den eingetragenen Eigentümer, die Größe des Anteils, Hypotheken, Pfandrechte, Vormerkungen und Einschränkungen. Wenn eine Wohnung nicht im Grundbuch, sondern bei der Israel Land Authority oder einer Baugesellschaft registriert ist, muss dort eine entsprechende Bestätigung eingeholt werden.

Stimmt der Verkäufer nicht mit dem eingetragenen Eigentümer überein, muss die Kette der Rechte lückenlos nachgewiesen werden.

Eigentümer – stimmt er mit dem Verkäufer überein
Hypotheken – müssen vor oder bei Übergabe abgelöst werden
Vormerkungen – Rechte Dritter an der Immobilie
Pfändungen – Forderungen von Gläubigern

Planungsrecht und Genehmigungen

Beim örtlichen Bauausschuss lässt sich prüfen, ob das Gebäude und die Wohnung genehmigt sind, ob die tatsächliche Größe den Plänen entspricht und ob neue Pläne für die Umgebung in Vorbereitung sind. Nicht genehmigte Anbauten sind in Israel verbreitet und können zu Abrissanordnungen oder Bußgeldern führen.

Prüfen Sie auch, ob die Immobilie in einem Gebiet mit geplanter Erneuerung liegt, denn das kann den Wert positiv beeinflussen.

Abgaben, Schulden und Verfahren

Offene Gemeindesteuern, Wertzuwachsabgaben oder Hausgeldschulden können auf den Käufer übergehen oder die Eintragung verzögern. Ebenso wichtig sind laufende Gerichtsverfahren, Streitigkeiten mit Nachbarn oder Mietverträge, die bestehen bleiben.

Gemeinde – Bescheinigung über bezahlte Arnona und Abgaben
Hausverwaltung – offene Beiträge und geplante Sanierungen
Gerichte – laufende Verfahren zur Immobilie
Mieter – bestehende Mietverträge und Kündigungsschutz

Die Rolle von Anwalt und Gutachter

In Israel führt in der Regel ein Anwalt die rechtliche Prüfung durch, entwirft oder prüft den Kaufvertrag und kümmert sich um die Eintragung. Ein zugelassener Immobiliengutachter bewertet den Marktwert, prüft den baulichen Zustand und die planerische Lage. Bei Finanzierung verlangt auch die Bank ein Gutachten.

Käufer sollten einen eigenen Anwalt wählen und nicht den des Verkäufers oder Bauträgers nutzen.

Praktische Reihenfolge

Holen Sie zunächst den Grundbuchauszug und die Planungsauskunft ein, lassen Sie dann die Immobilie begehen und bewerten. Erst wenn diese Prüfungen keine unlösbaren Probleme zeigen, sollten Sie einen Vertrag unterschreiben oder eine Anzahlung leisten. Fragen Sie den Verkäufer offen nach Anbauten, Streitigkeiten und Schulden und lassen Sie die Antworten schriftlich festhalten.

Häufig gestellte Fragen – Due Diligence

Was ist ein Tabu-Auszug?

Der Auszug aus dem israelischen Grundbuch. Er zeigt Eigentümer, Anteile, Hypotheken und eingetragene Rechte Dritter.

Brauche ich einen eigenen Anwalt?

Ja. Ihr Anwalt prüft die Rechtslage und den Vertrag ausschließlich in Ihrem Interesse und begleitet die Eintragung.

Was tun, wenn ein Anbau nicht genehmigt ist?

Lassen Sie Risiko und mögliche Legalisierung prüfen. Der Preis sollte das Risiko widerspiegeln, oder der Verkäufer regelt die Frage vor dem Kauf.

Warum die Elkayam Group

Die Elkayam Group in der Rival St 37 in Tel Aviv ist in Projektentwicklung, Stadterneuerung, Kombinationsgeschäften und komplexen Geschäften tätig, bei denen gründliche Prüfung zum Alltag gehört. Sie stützt sich auf einen Familienhintergrund seit 1945 über drei Generationen, arbeitet mit finanzierenden Partnerunternehmen und stellt Garantien für Kunden. Das Team arbeitet auf Hebräisch, Englisch und Französisch.

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