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Bestandsimmobilie in Israel durch Anbau und Teilung aufwerten

Nicht jede Wertsteigerung erfordert ein großes Erneuerungsprojekt. Viele Eigentümer in Israel verbessern ihre Immobilie durch einen Anbau, ein zusätzliches Stockwerk, eine separate Einheit oder die Teilung einer großen Wohnung in zwei kleinere. Richtig geplant, kann das Mieteinnahmen schaffen oder den Verkaufswert deutlich erhöhen. Ohne Genehmigung dagegen drohen Bußgelder, Abrissanordnungen und Probleme beim Verkauf. Dieser Leitfaden zeigt die gängigen Wege, die Genehmigungsfragen und wann sich ein solcher Schritt qualitativ lohnt.

Die gängigen Wege zur Aufwertung

Welche Maßnahme möglich ist, hängt vom Gebäudetyp ab. Bei Einfamilienhäusern sind die Spielräume oft größer als in Mehrfamilienhäusern, wo die Zustimmung der Miteigentümer nötig sein kann.

Aufstockung – zusätzliches Geschoss auf einem Haus
Zusätzliche Einheit – separate Wohnung im Haus oder auf dem Grundstück
Teilung – eine große Wohnung wird zu zwei Einheiten
Anbau – Erweiterung um Zimmer, Schutzraum oder Balkon
Dachnutzung – Ausbau von Dachflächen, wo erlaubt

Baurechte und Bebauungsplan prüfen

Der erste Schritt ist die Frage, ob der geltende Plan zusätzliche Fläche oder Einheiten erlaubt. Manche Pläne enthalten ungenutzte Baurechte, andere lassen keine Erweiterung zu. Ein Architekt oder Planer kann die Unterlagen beim örtlichen Bauausschuss prüfen. Wenn die Rechte fehlen, bleibt manchmal der Weg über eine Befreiung oder eine Planänderung, der aufwendiger und unsicherer ist.

Genehmigungen und Miteigentümer

Jede bauliche Erweiterung braucht in der Regel eine Baugenehmigung. In einem Gebäude mit mehreren Wohnungen kann zusätzlich die Zustimmung der anderen Eigentümer nötig sein, besonders wenn Gemeinschaftsflächen wie Dach oder Garten betroffen sind. Die Teilungserklärung und die Hausordnung geben darüber Auskunft.

Nicht genehmigte Bauten sind in Israel verbreitet, bergen aber erhebliche Risiken bis hin zu Strafverfahren.

Wann es sich lohnt

Ob sich eine Maßnahme lohnt, hängt vom Verhältnis zwischen Kosten, Zeit und dem zusätzlichen Wert ab. In Lagen mit hoher Mietnachfrage kann eine zusätzliche Einheit laufende Einnahmen bringen. In anderen Fällen ist der Nutzen vor allem ein höherer Verkaufswert. Ein Gutachter kann den Wert vor und nach der Maßnahme schätzen.

Nachfrage – gibt es Mieter oder Käufer für die neue Einheit
Kosten – Planung, Bau, Gebühren und Abgaben
Zeit – Genehmigung und Bauzeit einplanen
Abgaben – mögliche Wertzuwachsabgabe berücksichtigen

Praktische Schritte

Beginnen Sie mit einer Prüfung der Rechte durch einen Architekten, holen Sie dann eine Wertschätzung ein und sprechen Sie früh mit den Miteigentümern. Erst danach lohnt es sich, Pläne einzureichen und Angebote von Bauunternehmen einzuholen. Wenn das Potenzial groß ist, kann auch eine Partnerschaft mit einem Bauträger oder ein Kombinationsgeschäft sinnvoll sein.

Häufig gestellte Fragen – Immobilie aufwerten

Darf ich meine Wohnung einfach teilen?

Nicht ohne Genehmigung. Die Teilung erfordert meist eine Baugenehmigung und muss dem Plan und der Teilungserklärung entsprechen.

Brauche ich die Zustimmung der Nachbarn?

Bei Eingriffen in Gemeinschaftsflächen oder das Gebäude in der Regel ja. Welche Zustimmungen nötig sind, prüft ein Anwalt.

Fällt eine Wertzuwachsabgabe an?

Wenn die Maßnahme auf einer Befreiung oder Planänderung beruht, kann eine Abgabe entstehen. Das sollte vorab geklärt werden.

Warum die Elkayam Group

Die Elkayam Group in der Rival St 37 in Tel Aviv ist in Projektentwicklung, Stadterneuerung, Kombinationsgeschäften und komplexen Geschäften tätig. Sie baut auf einem Familienhintergrund seit 1945 in drei Generationen auf, arbeitet mit finanzierenden Partnerunternehmen, bringt Partner zusammen und stellt Garantien für Kunden. Das Team arbeitet auf Hebräisch, Englisch und Französisch.

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