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Due Diligence beim Immobilienkauf in Israel

Ob Wohnung in Tel Aviv, Haus in der Sharon-Region oder Grundstück im Norden: Vor jedem Immobilienkauf in Israel steht die Due Diligence, also die gründliche rechtliche, planungsrechtliche und technische Prüfung. Sie klärt, ob der Verkäufer tatsächlich berechtigt ist, ob das Objekt mit den Genehmigungen übereinstimmt, welche Abgaben und Schulden bestehen und ob laufende Verfahren den Kauf gefährden. Für Käufer aus dem Ausland ist diese Prüfung besonders wichtig, weil Abläufe und Begriffe anders sind als in Deutschland. Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Dokumente, die Aufgaben von Anwalt und Gutachter und eine sinnvolle Reihenfolge der Schritte.

Der Grundbuchauszug

Am Anfang steht der Auszug aus dem Grundbuch, auf Hebräisch Nesach Tabu. Er zeigt den eingetragenen Eigentümer, die Größe und Zuordnung der Einheit sowie Belastungen wie Hypotheken, Vormerkungen oder Pfändungen. Stimmen Name und Angaben nicht mit dem Verkäufer überein, muss geklärt werden, warum.

Ist die Wohnung nicht im Grundbuch eingetragen, sondern bei einer Wohnungsbaugesellschaft oder der Israel Land Authority vermerkt, braucht es entsprechende Bestätigungen dieser Stellen.

Eigentümer und Anteile
Hypotheken und Vormerkungen
Pfändungen und Verfügungsbeschränkungen
Teilungserklärung und zugeordnete Flächen

Planungsrecht und Genehmigungen

Im nächsten Schritt wird geprüft, ob das Gebäude und die Wohnung so gebaut wurden, wie es genehmigt ist. Dazu gehört ein Blick in die Bauakte der Gemeinde. Häufige Abweichungen sind geschlossene Balkone, ausgebaute Dachflächen oder zusätzliche Zimmer ohne Genehmigung.

Solche Abweichungen können zu Bußgeldern oder Abrissanordnungen führen und die Finanzierung durch die Bank erschweren. Gleichzeitig lohnt ein Blick auf geplante Änderungen in der Umgebung, etwa neue Straßen oder Projekte der Stadterneuerung.

Planen Sie für die Prüfung ausreichend Zeit ein und lassen Sie sich nicht von Verkäufern oder Vermittlern unter Druck setzen, die auf eine schnelle Unterschrift drängen. Ein seriöser Verkäufer versteht, dass ein Käufer aus dem Ausland die Unterlagen gründlich prüfen lassen möchte, und stellt sie bereitwillig zur Verfügung. Wer Druck ausübt, liefert damit oft selbst einen Grund zur Vorsicht.

Abgaben, Schulden und Verfahren

Offene Gemeindesteuer Arnona, Wasserrechnungen oder Rückstände beim Hausgeld belasten den Käufer, wenn sie nicht vor der Übergabe beglichen werden. Auch eine mögliche Wertzuwachsabgabe aus früheren Planänderungen muss geklärt sein, weil ohne entsprechende Bescheinigung die Umschreibung nicht erfolgen kann.

Zudem sollte der Anwalt prüfen, ob gegen den Verkäufer oder das Objekt Gerichtsverfahren laufen, die den Kauf beeinträchtigen könnten.

Technische Prüfung

Neben den Papieren zählt der Zustand des Gebäudes. Ein Bauingenieur oder Sachverständiger kann Feuchtigkeit, Risse, Leitungen und den Zustand des Daches bewerten. Bei älteren Häusern ist auch die Erdbebensicherheit ein Thema, das in Israel eng mit TAMA 38 und anderen Programmen der Erneuerung verbunden ist.

Ein technischer Bericht hilft, den Preis realistisch zu verhandeln und notwendige Investitionen einzuplanen.

Bei Neubauten vom Entwickler kommen weitere Prüfpunkte hinzu, vor allem die Bankbegleitung des Projekts und die Garantien für Ihre Zahlungen.

Die Rolle von Anwalt und Gutachter

In Israel führt in der Regel der Anwalt des Käufers die rechtliche Prüfung durch, entwirft oder prüft den Kaufvertrag und kümmert sich um die Eintragung. Es ist üblich und dringend zu empfehlen, einen eigenen Anwalt zu beauftragen, der ausschließlich Ihre Interessen vertritt.

Ein zugelassener Gutachter, der Shamai, bewertet den Marktwert und das Potenzial. Die finanzierende Bank verlangt ohnehin ein Gutachten, doch ein eigenes gibt Ihnen zusätzliche Sicherheit.

Besonderheiten für ausländische Käufer

Ausländer können in Israel grundsätzlich Immobilien erwerben, doch gelten bei der Grunderwerbsteuer und bei der Finanzierung andere Regeln als für Einwohner. Banken prüfen die Herkunft der Mittel genau. Vollmachten für die Vertretung sollten beglaubigt und, wo nötig, mit Apostille versehen sein. Stimmen Sie steuerliche Fragen mit einem israelischen Steuerberater und einem Berater im Heimatland ab.

Praktische Reihenfolge

Eine bewährte Reihenfolge hilft, keine Punkte zu vergessen und Kosten erst dann zu verursachen, wenn das Objekt ernsthaft in Frage kommt.

Grundbuchauszug einholen und prüfen
Bauakte und Pläne der Gemeinde einsehen
Technische Besichtigung mit Fachmann
Gutachten zum Marktwert einholen
Abgaben und Schulden klären
Kaufvertrag verhandeln und unterzeichnen
Vormerkung eintragen und Zahlungen absichern

Häufige Fragen

Was ist ein Tabu-Auszug

Der Auszug aus dem israelischen Grundbuch. Er zeigt Eigentümer, Belastungen und die Zuordnung der Einheit und ist die Grundlage jeder Prüfung.

Brauche ich einen eigenen Anwalt

Ja. Auch wenn der Verkäufer einen Anwalt hat, sollte ein eigener Anwalt Ihre Interessen prüfen und den Vertrag verhandeln.

Was tun bei einer ungenehmigten Erweiterung

Lassen Sie prüfen, ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist und welche Risiken bestehen. Das Ergebnis kann den Preis beeinflussen.

Wie schütze ich meine Anzahlung

Üblich ist eine Vormerkung im Grundbuch nach Unterzeichnung sowie die Zahlung über ein Treuhandkonto oder in Schritten, die an Bedingungen geknüpft sind.

Elkayam Group

Die Elkayam Group prüft Objekte nicht nur auf ihren heutigen Zustand, sondern auch auf ihr Potenzial für Aufstockung, Erneuerung oder Entwicklung. Mit finanzierenden Partnern kann die Gruppe Garantien stellen. Gearbeitet wird auf Hebräisch, Englisch und Französisch.

Lassen Sie uns vor Ihrem Kauf gemeinsam auf das Objekt schauen.

+972-53-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · Rival St 37, Tel Aviv