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Käuferschutz in Israel mit Bankgarantien und Projektbegleitung

Beim Kauf einer Neubauwohnung in Israel zahlt der Käufer einen großen Teil des Preises, lange bevor er die Schlüssel erhält. Damit dieses Geld nicht verloren geht, wenn der Entwickler in Schwierigkeiten gerät, schreibt das israelische Verkaufsgesetz Sicherheiten vor. Die wichtigste ist die Bankgarantie, meist im Rahmen einer Projektbegleitung durch eine Bank. Auch Eigentümer in Projekten wie Pinui Binui, TAMA 38 oder Kombinationsgeschäften erhalten Garantien. Dieser Ratgeber erklärt, wie diese Schutzmechanismen funktionieren, wo ihre Grenzen liegen und welche Fragen Käufer und Eigentümer vor der Unterschrift stellen sollten, damit ihre Zahlungen und Rechte tatsächlich abgesichert sind.

Das Verkaufsgesetz und seine Sicherheiten

Das Gesetz über den Verkauf von Wohnungen und die Sicherung von Investitionen der Käufer verpflichtet Entwickler, Zahlungen oberhalb einer geringen Grenze abzusichern. Zulässig sind verschiedene Sicherheiten, in der Praxis dominiert aber die Bankgarantie, die der Käufer bei Zahlung erhält.

Andere Formen wie eine Versicherungspolice oder eine Vormerkung im Grundbuch sind möglich, bieten aber nicht immer denselben Schutz. Käufer sollten wissen, welche Sicherheit sie für welche Zahlung erhalten.

Bankgarantie für jede geleistete Zahlung
Versicherungspolice als Alternative
Vormerkung im Grundbuch in bestimmten Fällen
Übertragung des Eigentums als Sicherheit

Die Bankbegleitung eines Projekts

Größere Projekte werden meist durch eine Bank begleitet, auf Hebräisch Livui Banka'i. Die Bank finanziert den Bau, führt ein gesondertes Projektkonto und stellt sicher, dass Zahlungen der Käufer nur für dieses Projekt verwendet werden. Aus diesem Rahmen heraus stellt sie die Garantien für Käufer aus.

Für Käufer bedeutet das zweierlei: Zahlungen sollten ausschließlich auf das Projektkonto erfolgen, und für jede Zahlung sollte die entsprechende Garantie ausgestellt werden. Zahlungen auf andere Konten sind möglicherweise nicht geschützt.

Wer eine Wohnung vom Entwickler kauft, sollte zudem darauf achten, dass der Kaufvertrag dem gesetzlich vorgeschriebenen Muster für die Baubeschreibung folgt. Diese Beschreibung legt Materialien, Ausstattung und Maße fest und bildet später die Grundlage für jede Reklamation bei der Übergabe.

Garantien in Erneuerungsprojekten

Bei Pinui Binui und TAMA 38 geben die Eigentümer ihre alte Wohnung auf und warten auf eine neue. Deshalb enthalten gute Verträge Garantien, die die Übergabe der neuen Wohnung absichern, Garantien für die Mietzahlungen während der Bauzeit und Sicherheiten für Gewährleistung und Steuern.

Die Eigentümer sollten durch einen eigenen Anwalt vertreten werden, dessen Kosten üblicherweise der Entwickler trägt, und dieser Anwalt sollte die Garantien einzeln prüfen.

Typische Schwachstellen

Auch gute Systeme haben Lücken. Käufer verlieren Schutz, wenn sie an einen Vermittler statt auf das Projektkonto zahlen oder wenn sie Garantien nicht abholen. Die Garantie deckt in der Regel den gezahlten Betrag, nicht aber jeden Folgeschaden aus einer Verzögerung.

Bei Erneuerungsprojekten kann eine Garantie zu spät ausgestellt werden oder einen zu geringen Umfang haben. Es kommt deshalb auf die genaue Formulierung im Vertrag an.

Bewahren Sie alle Garantien im Original auf und notieren Sie, welche Zahlung jeweils abgesichert ist.

Verzögerungen und Ansprüche

Verzögert sich die Übergabe, hat der Käufer nach dem Gesetz Anspruch auf eine Entschädigung, deren Rahmen gesetzlich festgelegt ist. Der Vertrag darf diesen Anspruch nicht unterschreiten. Bei längeren Verzögerungen kann unter Umständen ein Rücktritt möglich sein.

Wie Verzögerungen berechnet werden und welche Ausnahmen der Entwickler geltend machen kann, sollte ein Anwalt vor der Unterschrift erläutern.

Was ausländische Käufer beachten sollten

Käufer aus dem Ausland unterschreiben oft aus der Ferne und überweisen in Tranchen. Umso wichtiger ist es, dass ein Anwalt vor Ort die Garantien entgegennimmt, prüft und sicher verwahrt. Auch Überweisungsdetails sollten stets über einen zweiten, unabhängigen Weg bestätigt werden, um Betrug mit gefälschten Kontodaten zu vermeiden.

Checkliste für Käufer und Eigentümer

Eine kurze Checkliste hilft, die wichtigsten Punkte nicht zu übersehen und den Schutz vollständig zu nutzen.

Begleitet eine Bank das Projekt
Zahle ich ausschließlich auf das Projektkonto
Erhalte ich für jede Zahlung eine Garantie
Deckt die Garantie in Erneuerungsprojekten Wohnung und Miete
Sind Übergabetermin und Entschädigung klar geregelt
Vertritt mich ein eigener Anwalt

Häufige Fragen

Bin ich beim Kauf vom Entwickler automatisch geschützt

Das Gesetz verpflichtet den Entwickler zu Sicherheiten, doch Sie müssen darauf achten, dass Sie diese tatsächlich erhalten und richtig zahlen.

Was ist Livui Banka'i

Die Begleitung eines Bauprojekts durch eine Bank, die Finanzierung, Kontrolle der Mittel und die Ausstellung von Garantien übernimmt.

Welche Garantien erhalten Eigentümer bei Pinui Binui

Üblich sind Garantien für die neue Wohnung, für Mietzahlungen während der Bauzeit sowie für Steuern und Gewährleistung. Der Umfang steht im Vertrag.

Was passiert mit meiner Garantie nach der Übergabe

Nach Übergabe und Eintragung wird die Garantie in der Regel zurückgegeben, weil ihr Zweck erfüllt ist. Die Gewährleistung ist separat geregelt.

Elkayam Group

Garantien sind nur so gut wie das Unternehmen und die Partner, die dahinterstehen. Die Elkayam Group, ansässig in der Rival Street 37 in Tel Aviv, stützt sich auf eine Unternehmerfamilie in dritter Generation und arbeitet in Projektentwicklung, Stadterneuerung und Kombinationsgeschäften mit finanzierenden Partnerunternehmen, die es ermöglichen, Kunden Garantien zu stellen. Das Team berät auf Hebräisch, Englisch und Französisch.

Fragen Sie uns, wie Ihr Projekt abgesichert sein sollte.

+972-53-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · Rival St 37, Tel Aviv