תמ"א 38 במגדל העמק – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 במגדל העמק – מדריך לבעלי דירות
מגדל העמק נמצאת בצפון, באזור שבו חשוב במיוחד שהבניינים יהיו עמידים ברעידות אדמה. רבים מהשיכונים הוותיקים בעיר נבנו לפני שנקבע התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה, ואין בהם ממ"ד ומעלית. תמ"א 38 נועדה לתת להם פתרון במימון יזם, אבל בערים שבהן מחירי הדירות נמוכים יחסית היא לא תמיד הייתה כלכלית. היום, כשהתוכנית הארצית מוחלפת בהדרגה במסלולים עירוניים, יש הזדמנות לבחון מחדש את האפשרויות. המדריך מסביר את ההבדל בין המסלולים, מה מקבלים בעלי הדירות ואיך בוחרים את הדרך הנכונה לבניין במגדל העמק.
בטיחות קודם כל
חיזוק בניין ותיק הוא לא רק שדרוג, אלא בראש ובראשונה עניין של בטיחות. בניין שנבנה לפני התקן לא תוכנן לעמוד ברעידת אדמה חזקה, ובצפון הארץ הסיכון מוכר היטב. בנוסף, בבניינים הוותיקים של מגדל העמק רבות מהמשפחות נשענות על מקלט משותף, ופרויקט התחדשות מוסיף לכל דירה ממ"ד.
לכן גם כשהשיקולים הכלכליים מורכבים, כדאי לבעלי הדירות לבדוק את מצב הבניין ולהבין אילו אפשרויות פתוחות בפניהם.
חיזוק מול הריסה ובנייה
תמ"א 38 מאפשרת ליזם לקבל זכויות בנייה נוספות ולממן מהן את העבודות, בשני מסלולים.
תמ"א 38/1 – חיזוק השלד הקיים, תוספת ממ"ד ומעלית, הרחבת הדירות ותוספת קומות שבהן היזם מוכר דירות חדשות.
תמ"א 38/2 – הריסת הבניין ובנייתו מחדש, עם דירות חדשות לבעלים ודירות נוספות ליזם.
למה הכלכליות חשובה כל כך במגדל העמק
היזם מממן את החיזוק או הבנייה ממכירת הדירות הנוספות. כשמחירי הדירות נמוכים יחסית, צריך להוסיף יותר דירות כדי לממן את אותן עבודות, ולא תמיד הבניין או המגרש מאפשרים זאת. זו הסיבה שבערים רבות בצפון תמ"א 38 התקדמה לאט.
הפתרון הוא לעיתים לחשוב בגדול: לחבר כמה בניינים סמוכים לפרויקט אחד, לעבור מחיזוק להריסה ובנייה, או להשתלב במתחם של פינוי בינוי שהעירייה מקדמת. יזם רציני יציג לכם את החישוב בשקיפות.
חשוב גם לא לפסול מראש. בניין שנאמר עליו בעבר שהוא לא כלכלי עשוי להיות כלכלי היום, בזכות שינויים בביקוש, במדיניות העירונית או באפשרות לחבר אותו לבניינים סמוכים. בדיקה מחודשת לא עולה הרבה ויכולה לפתוח אפשרויות.
המעבר למסלולים עירוניים
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם העירייה והוועדה המקומית קובעות לכל אזור את היקף הזכויות ואת כללי התכנון. עבור מגדל העמק, המשמעות היא שהמדיניות המקומית תקבע במידה רבה אילו בניינים יוכלו להתחדש ובאיזה אופן.
לפני שמתחילים במגעים עם יזם, בדקו מה המדיניות העדכנית לשכונה שבה נמצא הבניין, והאם היא מעדיפה פרויקטים של בניין בודד או מתחמים גדולים יותר.
מה מקבלים בעלי הדירות
בשני המסלולים בעלי הדירות לא משלמים על העבודות. בחיזוק הם מקבלים בניין מחוזק, ממ"ד, מעלית, חזית ולובי משופצים והרחבה של הדירה. בהריסה ובנייה הם מקבלים דירה חדשה לגמרי, בדרך כלל גדולה יותר, דיור חלופי לאורך הבנייה וחניה לפי התוכנית. היזם מממן בדרך כלל עורך דין, שמאי ומפקח מטעם הבעלים.
ההסכם צריך לפרט בדיוק מה מקבל כל בעל דירה, כולל שטח, מפרט טכני ולוחות זמנים.
בבניינים שבהם יש דירות של חברות לדיור ציבורי, גם הן צריכות להיות חלק מהתהליך. תיאום מוקדם איתן חוסך עיכובים בהמשך.
לפני שחותמים
בדקו את רישום הזכויות בכל דירה, במיוחד בבניינים שבהם יש דירות שנרכשו מחברות לדיור ציבורי או דירות שעדיין שייכות להן. השוו בין כמה יזמים ובדקו את האיתנות הפיננסית ואת הליווי הבנקאי שלהם.
ערבות חוק מכר – בהריסה ובנייה, לכל דירה חדשה.
ערבות ביצוע – בחיזוק, להבטחת השלמת העבודות.
ערבות שכירות – להבטחת שכר הדירה כשיש פינוי.
ביטוחים וערבות בדק – לפי הדין וההסכם.
לגור בבניין בזמן העבודות
בפרויקט חיזוק הדיירים ממשיכים לגור בבניין, ולכן ההסכם צריך להגדיר שעות עבודה, שמירה על ביטחון הדיירים וניקיון, גישה לחניה ומנגנון לטיפול בתקלות. לדיירים מבוגרים כדאי לקבוע פתרונות מיוחדים, כמו מעבר זמני בתקופות העבודה הקשות. מפקח מטעם הבעלים ילווה את העבודות לאורך כל הדרך.
שאלות נפוצות
האם תמ"א 38 עדיין אפשרית במגדל העמק?
התוכנית הארצית מוחלפת בהדרגה במסלולים עירוניים, אבל חיזוק או הריסה ובנייה מחדש ממשיכים במסגרת המדיניות המקומית. כדאי לבדוק מה חל על השכונה שלכם.
אמרו לנו בעבר שהבניין לא כלכלי. זה סופי?
לא בהכרח. שינויים במדיניות העירונית, בביקוש או בגודל המתחם יכולים לשנות את התמונה. כדאי לבדוק מחדש.
מה עדיף – חיזוק או הריסה?
בשיכונים נמוכים עם דירות קטנות, הריסה ובנייה נותנות לעיתים קרובות תוצאה טובה יותר. ההחלטה תלויה במצב השלד, בגודל המגרש ובמדיניות.
האם נקבל ממ"ד?
בפרויקט חיזוק ובפרויקט הריסה ובנייה מקובל להוסיף ממ"ד לכל דירה, בכפוף לתכנון ולהיתר.
מי מפקח על העבודות?
מפקח בנייה מטע ם בעלי הדירות, שממומן בדרך כלל על ידי היזם, בודק שהעבודות מתבצעות לפי ההיתר והמפרט.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת ביזמות, תמ"א 38, פינוי בינוי, עסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות, עם שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם ומלווים את בעלי הדירות באופן אישי עד מסירת המפתח.
בעלי דירה בבניין ותיק במגדל העמק? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק איזה מסלול מתאים לבניין שלכם.