תמ"א 38 במבשרת ציון – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 במבשרת ציון – מדריך לבעלי דירות
במבשרת ציון יש לא מעט בניינים ותיקים שנבנו לפני שהתקני הבנייה החדשים נכנסו לתוקף, רבים מהם בלי מרחב מוגן ובלי מעלית. היישוב נמצא באזור ההררי של ירושלים, ושאלת החיזוק מפני רעידות אדמה רלוונטית לבעלי הדירות בבניינים כאלה לא פחות מהרצון לשדרג את הדירה. תמ"א 38 הייתה במשך שנים הכלי המרכזי לכך. היום התמונה משתנה: במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. המדריך מסביר את ההבדל בין חיזוק להריסה ובנייה, מה המשמעות של המסלולים העירוניים ואיך בעלי דירות במבשרת ציון יכולים לקבל החלטה נכונה.
חיזוק ותוספת או הריסה ובנייה
בתמ"א 38 היו שני מסלולים עיקריים, וכל אחד מהם מתאים לסוג אחר של בניין:
תמ"א 38/1 – חיזוק הבניין הקיים, תוספת ממ"ד ומרפסת לכל דירה, מעלית ושיפוץ, כשהיזם בונה דירות חדשות על הגג או בצמוד. הדיירים נשארים בבית.
תמ"א 38/2 – הריסת הבניין ובניית בניין חדש על אותו מגרש. הדיירים עוברים לדיור חלופי וחוזרים לדירה חדשה לגמרי.
בניינים במדרון: שיקולים מיוחדים במבשרת ציון
רוב הבניינים ביישוב עומדים על שיפוע, ולעתים יש להם קומות עמודים או קומות תחתונות שחלקן בתוך הקרקע. זה משפיע על שני המסלולים. בחיזוק, עבודות היסודות והעמודים מורכבות יותר. בהריסה ובנייה, החפירה וקירות התמך מייקרים את הבנייה, אבל מאפשרים לתכנן בניין מדורג שמתאים לנוף.
בנוסף, תושבי מבשרת ציון רגישים לשמירה על קו הרכס ועל הנוף הפתוח. תוספת קומות שמתאימה לעיר שטוחה לא בהכרח תתקבל כאן, ולכן תכנון נכון, עם גובה מתון ושילוב בטופוגרפיה, הוא תנאי להצלחה.
הבניינים הוותיקים של מבשרת ציון
הבנייה הרוויה הוותיקה ביישוב מרוכזת בעיקר בחלקים הוותיקים של מעוז ציון ובאזורים שנבנו בשלבים המוקדמים של היישוב. מדובר בדרך כלל בבניינים נמוכים, חלקם על עמודים וחלקם מדורגים במדרון, עם דירות קטנות יחסית. לצדם יש באזורים אחרים בניינים מאוחרים יותר, שבהם הצורך בחיזוק קטן יותר אבל הרצון לשדרג קיים.
בכל אחד מהמקרים האלה נכון להתחיל בבדיקה הנדסית של הבניין ובבדיקה תכנונית של המגרש. רק אחרי שיש שתי התשובות אפשר לדעת אם כדאי לחזק, להרוס ולבנות, או לחכות לתוכנית כוללת לאזור.
המעבר למסלולים עירוניים
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. בגישה הזו הרשות קובעת מדיניות לאזורים שלמים ול א רק לבניין בודד: איפה מתאים חיזוק, איפה עדיפה הריסה ובנייה, ואיפה נכון לאחד כמה מגרשים לפרויקט אחד עם שטחי ציבור. ביישוב כמו מבשרת ציון, שבו התשתיות, החניה ודרכי הגישה מוגבלות, לתכנון כולל כזה יש משמעות רבה.
לבעלי הדירות זה אומר שהבדיקה הראשונה צריכה להיות מול המדיניות העדכנית של הוועדה המקומית. יזם רציני יעשה את הבדיקה הזו ויציג לכם מה ריאלי לבניין שלכם.
מה מקבלים בעלי הדירות
בחיזוק ותוספת מקבלים בדרך כלל ממ"ד, מרפסת, מעלית, שיפוץ של חדר המדרגות והחזיתות, ולעתים גם חניה, בלי לעזוב את הבית. בהריסה ובנייה מקבלים דירה חדשה עם תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת וחניה, ושכר דירה לכל תקופת הבנייה. בשני המסלולים מקובל שהיזם נושא בעלויות עורך הדין של הדיירים, השמאי והמפקח מטעם הבעלים. מעבר לשדרוג עצמו, בניין מחוזק או חדש שווה יותר ובטוח יותר.
בחירת יזם ובטוחות
בחירת היזם היא ההחלטה החשובה ביותר. כדאי לבדוק:
איתנות וגב פיננסי – מי עומד מאחורי היזם ומי ילווה את הפרויקט מבחינה בנקאית.
ניסיון בתכנון מורכב – במבשרת ציון, בניין במדרון דורש ידע הנדסי ותכנוני מעבר לרגיל.
בטוחות – ערבות חוק מכר בהריסה ובנייה, ערבות ביצוע בחיזוק, ערבות לשכר דירה, ביטוחים והערות אזהרה.
ניהול העבודות – במסלול שבו הדיירים נשארים בבית, חשוב לדעת איך יצומצמו הרעש, האבק וההפרעה.
איך מתחילים
מתחילים בפגישה של בעלי הדירות, בחירת נציגות ומינוי עורך דין שמייצג רק את הדיירים. אחר כך מזמינים בדיקת היתכנות, משווים בין כמה הצעות ובוחרים את היזם שנותן את השילוב הנכון של תמורה, ביטחון ואמינות. החוק קובע רוב מיוחד לקידום הפרויקט, ולכן כדאי להשקיע בשיח פתוח עם כל השכנים כבר מההתחלה.
שאלות נפוצות
האם הבניין שלנו במבשרת ציון צריך חיזוק?
בניינים שנבנו לפני התקנים החדשים לעמידות ברעידות אדמה עשויים להזדקק לחיזוק. בדיקה הנדסית תקבע את מצב הבניין ואת המסלול המתאים.
האם עדיין אפשר לקבל היתר לפי תמ"א 38?
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. המסלול שחל על הבניין שלכם נבדק מול הוועדה המקומית.
האם נצטרך לעזוב את הבית?
בחיזוק ותוספת הדיירים נשארים בבית. בהריסה ובנייה עוברים לדיור חלופי על חשבון היזם עד שהבניין החדש מוכן.
מה עם הנוף מהדירה?
תוספת קומות או בניין חדש יכולים להשפיע על הנוף. אפשר לקבוע בהסכם את מיקום הדירה החדשה ואת הכיוון שלה.
כמה זמן לוקח פרויקט התחדשות?
חיזוק ותוספת קצר יותר, והריסה ובנייה נמשכת זמן רב יותר בגלל התכנון, ההיתר והבנייה עצמה. לוחות הזמנים צריכים להופיע בהסכם, עם פיצוי על עיכובים.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת בתמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות, עסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות. מאחורינו שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם ומלווים את הדיירים באופן אישי עד מסירת המפתח.
גרים בבניין ותיק במבשרת ציון? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק איזה מסלול התחדשות מתאים לבניין שלכם.