תמ"א 38 בלוד – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בלוד – מדריך לבעלי דירות
בלוד יש מספר גדול של בניינים ותיקים שנבנו לפני שנקבע התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה. רבים מהם הם שיכונים בני כמה קומות, בלי ממ"ד ובלי מעלית, שבהם גרות משפחות שנים ארוכות. תמ"א 38 הייתה אמורה לתת לבניינים כאלה פתרון, אבל בערים שבהן מחירי הדירות היו נמוכים יחסית היא התקדמה לאט. היום, כשהביקוש בלוד עולה והתוכנית הארצית מוחלפת בהדרגה במסלולים עירוניים, התמונה משתנה. המדריך מסביר מה אפשרי בבניין שלכם, מה ההבדל בין המסלולים ומה חשוב לבדוק לפני שחותמים.
שני המסלולים של תמ"א 38
תמ"א 38 נותנת ליזם זכויות בנייה נוספות, ובתמורה הוא מחזק את הבניין ומשדרג את הדירות.
בשני המסלולים היזם אחראי לתכנון, להיתר ולביצוע, ובעלי הדירות מקבלים את השדרוג בלי לשלם על הבנייה. ההבדל העיקרי הוא בהיקף השינוי: בחיז וק נשארים באותה דירה משודרגת, ובהריסה מקבלים דירה חדשה לגמרי.
תמ"א 38/1 – חיזוק השלד, ממ"ד ומעלית, הרחבת הדירות ותוספת קומות שבהן היזם מוכר דירות חדשות.
תמ"א 38/2 – הריסת הבניין ובנייתו מחדש, עם דירות חדשות לבעלים ודירות נוספות שהיזם מוכר.
למה בלוד תמ"א 38 התקדמה לאט
הכלכליות של תמ"א 38 תלויה במחיר שבו היזם יכול למכור את הדירות הנוספות. בלוד, שבה מחירי הדירות היו לאורך שנים נמוכים יחסית לערי המרכז, פרויקטים של חיזוק ותוספת קומות לא תמיד הצליחו לממן את עצמם. זה אחד הגורמים לכך שבניינים רבים בעיר לא עברו חיזוק.
התמונה משתנה בהדרגה. הקרבה למרכז, תחנת ה רכבת והשכונות החדשות שנבנו בעיר משפרים את הביקוש, ובמקביל ההתחדשות העירונית עוברת לכלים עירוניים שמאפשרים לתכנן מתחמים גדולים יותר.
המעבר למסלולים עירוניים
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם העירייה והוועדה המקומית קובעות לכל אזור את היקף הזכויות ואת כללי התכנון. עבור לוד, המשמעות היא שבמקום פרויקט על בניין בודד, לעיתים נכון יותר לחשוב על מתחם של כמה בניינים ועל פינוי בינוי.
לפני שמתחילים במגעים עם יזם, בדקו מה המדיניות העירונית לאזור שבו נמצא הבניין. זה יחסוך זמן ויאפשר לכם להשוות הצעות על בסיס אמיתי.
חיזוק, הריסה או מתחם
הבחירה בין המסלולים תלויה בבניין ובסביבה שלו.
חיזוק ותוספת קומות – מתאים כשהשלד במצב סביר, המגרש מצומצם וניתן להוסיף קומות בלי לפגוע בדיירים.
הריסה ובנייה – מתאימה כשהבניין ישן מאוד, הדירות קטנות והמגרש מאפשר תכנון מחדש.
פינוי בינוי במתחם – כשכמה בניינים סמוכים יכולים להצטרף לפרויקט אחד גדול וכלכלי יותר.
מה מקבלים בעלי הדירות
בכל המסלולים בעלי הדירות לא משלמים על העבודות. בחיזוק הם מקבלים בניין מחוזק, ממ"ד, מעלית והרחבה של הדירה. בהריסה ובנייה הם מקבלים דירה חדשה לגמרי, דיור חלופי לאורך הבנייה וחניה לפי התוכנית. בנוסף, מקובל שהיזם יממן עורך דין, שמאי ומפקח מטעם הבעלים.
בבניינים שבהם יש דירות של דיור ציבורי, צריך לשלב גם את החברות המנהלות אותן בתהליך, כדי שכל בעלי הדירות יהיו חלק מהפרויקט.
חשוב שההסכם יפרט בדיוק מה מקבל כל בעל דירה: שטח הדירה החדשה או ההרחבה, מפרט טכני, חניה ומחסן, ולוחות זמנים לכל שלב. הבטחות כלליות אינן מספיקות, וכל רכיב צריך להיות כתוב.
שכנים, קהילה והחלטות משותפות
לוד היא עיר מעורבת, ובבניינים רבים גרים שכנים יהודים וערבים, ותיקים ועולים, משפחות צעירות ומבוגרים. פרויקט התחדשות מצליח כשכל בעלי הדירות מקבלים את אותו מידע, בשפה שהם מבינים, ומרגישים שההחלטות מתקבלות יחד. נציגות שמייצגת את כולם ועורך דין שמייצג רק את בעלי הדירות הם הבסיס להסכם הוגן.
בחירת יזם ובטוחות
בחרו יזם עם איתנות פיננסית, ליווי בנקאי וניסיון בפרויקטים בערים מתחדשות. דרשו ערבויות לפי הדין וההסכם: ערבות חוק מכר בהריסה ובנייה, ערבות ביצוע בחיזוק, ערבות לשכר הדירה, ביטוחים וערבות בדק. והשוו בין כמה הצעות לפני שמחליטים.
בפרויקט חיזוק, שבו ממשיכים לגור בבניין, ההסכם צריך להגדיר גם שעות עבודה, שמירה על ביטחון הדיירים, פתרונות חניה זמניים ומנגנון לטיפול בתקלות. מפקח מטעם הבעלים ילווה את העבודות ויוודא שהן מתבצעות לפי המפרט.
שאלות נפוצות
האם תמ"א 38 עדיין אפשרית בלוד?
התוכנית הארצית מוחלפת בהדרגה במסלולים עירוניים, אבל חיזוק או הריסה ובנייה מחדש ממשיכים במסגרת המדיניות המקומית. מה שקובע הוא התכנון לאזור שבו נמצא הבניין.
הבניין שלנו קטן. עדיף לחבר אותו לבניינים שכנים?
לעיתים כן. מתחם גדול יותר מאפשר תכנון טוב יותר ופרויקט כלכלי יותר, במיוחד בעיר שבה מחירי הדירות נמוכים מאשר בגוש דן.
מה עם השוכרים שגרים בבניין?
השוכרים אינם צד להסכם, אבל בעל הדירה צריך לתכנן את סיום השכירות לפני הפינוי. כדאי להתחשב בהם ולתת להם מידע מוקדם.
האם מקבלים ממ"ד בחיזוק?
בדרך כלל כן. תוספת ממ"ד לכל דירה היא אחד הרכיבים המרכזיים בפרויקט חיזוק, בכפוף לתכנון ולהיתר.
מי משלם על עורך הדין שלנו?
מקובל שהיזם מממן עורך דין מטעם בעלי הדירות, אבל הבעלים הם שבוחרים אותו, והוא מייצג רק אותם.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת ביזמות, תמ"א 38, פינוי בינוי, עסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות. אנחנו פועלים עם שלושה דורות, עובדים עם חברות גיבוי ושותפים ומעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם. כל בעל דירה מקבל מאיתנו ליווי אישי מהבדיקה הראשונה ועד מסירת המפתח.
בעלי דירה בבניין ותיק בלוד? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק איזה מסלול מתאים לבניין שלכם.