תמ"א 38 במודיעין עילית – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 במודיעין עילית – מדריך לבעלי דירות
בעלי דירות במודיעין עילית שומעים הרבה על תמ"א 38 ועל התחדשות עירונית בערים אחרות, ושואלים אם זה רלוונטי גם אליהם. התשובה מורכבת. העיר צעירה יחסית, ורוב הבניינים בה נבנו לפי תקנים עדכניים יותר מהשיכונים הוותיקים שתמ"א 38 נועדה לחזק. בנוסף, העיר נמצאת מעבר לקו הירוק, שם התכנון מתנהל במסגרת שונה ותוכניות מתאר ארציות אינן חלות באותו אופן כמו בתוך הקו הירוק. המדריך מסביר מה כן רלוונטי במודיעין עילית – תוספות בנייה, הרחבות והתחדשות עתידית של השכונות הראשונות – ואיך בודקים הצעה של יזם.
תמ"א 38 בקצרה
תמ"א 38 היא תוכנית שנועדה לעודד חיזוק של בניינים ותיקים מפני רעידות אדמה, באמצעות מתן זכויות בנייה נוספות ליזם.
בתוך הקו הירוק, התוכנית אפשרה לבעלי דירות בבניינים ותיקים לקבל שדרוג משמעותי בלי לשלם, והיזם מימן את העבודות ממכירת הדירות הנוספות.
תמ"א 38/1 – חיזוק הבניין הקיים, תוספת ממ"ד ומעלית, הרחבת דירות ותוספת קומות.
תמ"א 38/2 – הריסת הבניין ובנייתו מחדש, עם דירות חדשות לבעלים ודירות נוספות ליזם.
למה המצב במודיעין עילית שונה
שני גורמים מבדילים את העיר. הראשון הוא גיל הבניינים: תמ"א 38 נועדה בעיקר לבניינים שנבנו לפני שנקבע התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה, ורוב הבניינים במודיעין עילית נבנו אחרי כן. השני הוא המסגרת התכנונית: העיר נמצאת מעבר לקו הירוק, והתכנון בה נעשה במוסדות תכנון אחרים ולפי דינים שחלקם שונים.
לכן מי שמציע לכם פרויקט תמ"א 38 במודיעין עילית צריך להסביר בדיוק על איזה בסיס תכנוני הוא נשען. הבטחה כללית אינה מספיקה.
המעבר למסלולים עירוניים
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם הרשות המקומית ומוסדות התכנון קובעים את היקף הזכויות ואת כללי התכנון לכל אזור. גם במודיעין עילית, ההתחדשות העתידית של השכונות הראשונות תיקבע ככל הנראה בתכנון מקומי ולא בתוכנית ארצית.
כדאי לעקוב אחרי המדיניות של העירייה ולבדוק מה מתוכנן לשכונה שלכם, ובמיוחד בשכונות הראשונות של העיר, שבהן הבניינים הם הוותיקים ביותר.
מה כן רלוונטי היום: תוספות והרחבות
בעיר שבה המשפחות גדולות, הצורך במקום נוסף הוא מיידי. בעלי דירות רבים במודיעין עילית כבר הרחיבו את הדירות שלהם במסגרת הזכויות שהיו להם, ובבניינים מסוימים יש עדיין זכויות שלא נוצלו.
לפני שמתחילים תוספת בנייה, כדאי לבדוק מה הזכויות שנותרו בבניין אחרי ההרחבות שכבר בוצעו, ואיך כל תוספת חדשה תשפיע על האור, האוויר והפרטיות של השכנים. תכנון משותף לכל הבניין עדיף בדרך כלל על פני הרחבות נפרדות של כל דירה.
הרחבת דירות – תוספת חדרים לפי הזכויות וההיתרים החלים על הבניין.
תוספת קומות – במקום שבו התכנון מאפשר, לעיתים בשיתוף עם יזם.
ממ"ד – תוספת מרחב מוגן כחלק מהרחבה או משדרוג הבניין.
שדרוג משותף – מעלית, לובי ותשתיות, במימון תוספת בנייה.
מה מקבלים בעסקה עם יזם
כשיש זכויות בנייה לא מנוצלות, יזם יכול לממש אותן ובתמורה לשדרג את הבניין הקיים: להוסיף מעלית, לשפץ חזית ולובי, לשפר תשתיות ולעיתים גם להרחיב דירות או להוסיף ממ"ד. בעלי הדירות לא משלמים על העבודות, והיזם מממן אותן ממכירת היחידות החדשות.
התמורה תלויה בהיקף הזכויות ובכלכליות, וחשוב שתיכתב בהסכם בפירוט: מה מקבל כל בעל דירה, מתי, ובאיזה מפרט.
לתכנן לפי אורח החיים
כל תוספת או התחדשות בעיר צריכה להתאים לתושבים: דירות גדולות עם הרבה חדרים, מרפסות סוכה, מעליות שבת ושטחים משותפים לעגלות. תכנון שמכבד את הצרכים האלה משפר את איכות החיים ואת ערך הנכס.
בנוסף, בזמן העבודות חשוב לקבוע הסדרים שמתחשבים בשבתות ובחגים, בשעות מנוחה ובמשפחות עם ילדים קטנים, ולכתוב אותם בהסכם.
בחירת יזם ובטוחות
בדקו את האיתנות הפיננסית של היזם ואת הליווי הבנקאי שלו, השוו בין כמה הצעות ובחרו עורך דין שמייצג רק את בעלי הדירות. דרשו ערבויות לפי הדין וההסכם: ערבות חוק מכר כשמקבלים דירה או שטח חדש, ערבות ביצוע להשלמת העבודות, ביטוחים וערבות בדק. מפקח מטעם הבעלים ילווה את העבודות.
שאלות נפוצות
האם תמ"א 38 חלה במודיעין עילית?
העיר נמצאת מעבר לקו הירוק, ושם תוכניות מתאר ארציות אינן חלות באותו אופן כמו בתוך הקו הירוק. בנוסף, רוב הבניינים בעיר צעירים יחסית. לכן כל הצעה צריכה להסביר על איזה בסיס תכנוני היא נשענת.
הבניין שלנו בשכונה הראשונה של העיר. כדאי לבדוק?
כן. הבניינים בשכונות הראשונות הם הוותיקים בעיר, וכדאי לדעת מה הזכויות ומה המדיניות העירונית לגביהם, גם אם הפרויקט אינו מיידי.
אפשר להוסיף ממ"ד בלי פרויקט גדול?
במקרים רבים אפשר לבחון תוספת ממ"ד במסגרת בקשה להיתר, לפי הזכויות והתכנון החלים על הבניין. מהנדס ואדריכל יבדקו מה אפשרי.
מי מחליט על תוספת קומות בבניין?
תוספת בנייה בבניין משותף משפיעה על כל בעלי הדירות, ולכן נדרשת הסכמה לפי הדין והמסמכים החלים על הבניין.
מה עושים כשמגיעה הצעה מיזם?
לא חותמים לפני בדיקה משפטית ותכנונית, השוואה בין הצעות ובחירת עורך דין מטעם בעלי הדירות.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת ביזמות, תמ"א 38, פינוי בינוי, עסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות. אנחנו פועלים עם שלושה דורות, עובדים עם חברות גיבוי ושותפים ומעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם. כל בעל דירה מקבל מאיתנו ליווי אישי מהבדיקה הראשונה ועד מסירת המפתח.
בעלי דירה במודיעין עילית ורוצים לדעת אילו אפשרויות יש לבניין שלכם? התקשרו ל-053-658-4252.