תמ"א 38 במעלה אדומים – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 במעלה אדומים – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 נולדה מתוך הצורך לחזק בניינים ותיקים מפני רעידות אדמה, ובתמורה אפשרה ליזמים להוסיף דירות ולשדרג את הבניין. מעלה אדומים ממוקמת לא הרחק מהבקע של עמק הירדן, ולכן שאלת עמידות המבנים רלוונטית בה לא פחות מבערים אחרות. עם זאת, רוב הבניינים בעיר נבנו מאוחר יחסית, והמסגרת התכנונית בעיר שונה בחלק מהשלבים מזו שבתוך הקו הירוק. לכן לא כל מה שנכתב על תמ"א 38 בתל אביב או בחיפה חל כמו שהוא על בניין במעלה אדומים. המדריך מסביר את העקרונות, את השאלות שצריך לשאול ואת המסלולים שכדאי לבחון.
חיזוק או הריסה ובנייה מחדש
המסלולים של תמ"א 38 מתחלקים לשני סוגים עיקריים, וכל אחד מהם מתאים לבניין אחר.
תמ"א 38/1 – חיזו ק ותוספת – הבניין הקיים מחוזק, מקבל בדרך כלל ממ"ד, מעלית ושיפוץ, והיזם מממן את העבודות מדירות שהוא מוסיף על הגג או בקומת הקרקע.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה – הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש, גבוה יותר, שבו כל בעל דירה מקבל דירה חדשה ובדרך כלל גדולה יותר.
מה חל בפועל במעלה אדומים
תמ"א 38 היא תוכנית ארצית שנועדה בעיקר לבניינים שנבנו לפני שנכנס לתוקף תקן הבנייה לעמידות ברעידות אדמה. חלק גדול מהבניינים במעלה אדומים נבנו אחרי כן, ובנוסף המסגרת התכנונית בעיר שונה בחלק מהשלבים. לכן יש לבדוק באופן פרטני אם ובאיזו מתכונת עקרונות התוכנית חלים על בניין מסוים.
בפועל, במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שמגדירים איפה ואיך אפשר לחזק, להוסיף או להרוס ולבנות. גם בעיר כמו מעלה אדומים, הדרך הנכונה היא לבדוק מול הרשות המקומית והגורמים המוסמכים מה המדיניות לגבי השכונה שלכם.
המשמעות המעשית היא שכדאי להתחיל בבדיקה עובדתית ולא בהבטחות. יזם שמגיע עם הצעה לפני שבדק את מעמד הבניין ואת המסגרת החלה עליו, עלול להציג תמורה שלא תוכל להתממש בסוף.
אילו בניינים בעיר כדאי לבדוק
הבניינים שמתאימים לבדיקה הם בדרך כלל אלה שבשכונות הראשונות של העיר: מבנים בלי מעלית ובלי מרחב מוגן, עם קומת עמודים או חניה פתוחה ועם תשתיות שמתחילות להתבלות. בניינים שחולקים מגרש או שטחים משותפים עם בניינים סמוכים נבחנים לעיתים יחד, כי תכנון משותף מאפשר פתרון טוב יותר לחניה ולשטחים הפתוחים.
בבתים צמודי קרקע ובבתים טוריים המסלול בדרך כלל אחר, ולעיתים עדיף לבחון הרחבה או עסקה נקודתית מאשר התחדשות במתכונת של בניין משותף.
שכונות על מדרונות: מה זה אומר לפרויקט
מעלה אדומים בנויה על רכסים, ורבים מהבניינים הוותיקים יושבים על מגרשים משופעים, עם כניסות בגבהים שונים וקומות שחלקן נמצאות מתחת למפלס הרחוב. תנאים כאלה משפיעים על כל מסלול: בחיזוק הם קובעים איפה אפשר להוסיף ממ"דים ומעלית, ובהריסה ובנייה הם משפיעים על מיקום החניון, על עבודות העפר ועל הקירות התומכים.
האקלים של מדבר יהודה מוסיף שיקול נוסף. בניין מחוזק או חדש צריך לתת מענה לקור בחורף ולחום בקיץ, עם בידוד, חלונות איכותיים והצללה. כדאי לוודא שהדרישות האלה מופיעות במפרט הטכני ולא נשארות בגדר הבטחה כללית.
מה מקבלים בעלי הדירות
התמורה תלויה במסלול ובזכויות שאפשר לממש. בחיזוק היא מתבטאת בעיקר בשדרוג הבניין והדירה הקיימת, ובהריסה ובנייה בדירה חדשה לגמרי.
מרחב מוגן – ממ"ד או הרחבה של הדירה שכוללת חדר מוגן.
מעלית ולובי – שדרוג שמשנה את איכות החיים, במיוחד לדיירים מבוגרים.
חיזוק ושיפוץ – חיזוק השלד, חידוש חזיתות, צנרת ותשתיות.
דירה חדשה – במסלול של הריסה ובנייה, עם חניה ומחסן לפי ההסכם.
התארגנות וקבלת החלטות בבניין
גם כאן הצעד הראשון הוא התארגנות של בעלי הדירות: בחירת נציגות, מינוי עורך דין שמייצג רק אותם וקבלת כמה הצעות. החוק קובע רוב מיוחד לקבלת החלטות בפרויקט ים כאלה, ולכן חשוב לשתף את כל השכנים מההתחלה, להסביר את משמעות העבודות שיתבצעו בזמן שהדיירים גרים בבניין ואת המשמעות של מעבר לדיור חלופי במסלול של הריסה ובנייה.
בחירת יזם ובטוחות
יזם בפרויקט התחדשות צריך להביא איתנות פיננסית, ליווי של גוף מממן והבנה של המסגרת התכנונית המקומית. בחיזוק, שבו הדיירים ממשיכים לגור בבניין בזמן העבודות, חשובים במיוחד ביטוח, פיקוח הנדסי מטעם הבעלים והתחייבות ללוחות זמנים. בהריסה ובנייה נדרשות ערבות חוק מכר או ערבות בנקאית לכל דירה וערבות לשכר הדירה, לפי הדין וההסכם.
שלבי הפרויקט
בדיקת היתכנות של הבניין והמדיניות העירונית, התארגנות הדיירים ובחירת עורך דין, השוואת הצעות ובחירת יזם, חתימה על הסכם, תכנון והגשה לרשויות, קבלת היתר, ביצוע העבודות ומסירה. בחיזוק, שלב הביצוע מתנהל כשהדיירים בבית, ולכן חשוב לקבוע מראש כללים לגבי שעות עבודה, בטיחות, גישה לדירות ותיקון נזקים. בהריסה ובנייה, השלב המכריע הוא הפינוי לדיור חלופי, שמתחיל רק אחרי שהערבויות הועמדו.
שאלות נפוצות
האם תמ"א 38 חלה על הבניין שלי במעלה אדומים?
זה תלוי במועד הבנייה, במסגרת התכנונית בעיר ובמדיניות הרשות המקומית. בדיקה פרטנית של הבניין תיתן תשובה ברורה.
מה עדיף, חיזוק או הריסה ובנייה?
חיזוק מתאים לבניין שהשלד שלו תקין ושיש על הגג מקום לתוספת. הריסה ובנייה מתאימה כשהבניין ישן מדי או כשהזכויות מאפשרות פרויקט גדול יותר.
האם נצטרך לעזוב את הדירה בזמן העבודות?
בחיזוק הדיירים נשארים בדרך כלל בבית. בהריסה ובנייה הם עוברים לדיור חלופי שמשולם על ידי היזם.
מה המשמעות של המעבר למסלולים עירוניים?
במקום תוכנית ארצית אחת, הרשות המקומית קובעת את הכללים להתחדשות בכל אזור. לכן יש לבדוק את המדיניות העירונית לגבי השכונה שלכם.
מי מפקח על העבודות מטעם הדיירים?
מקובל שהדיירים ימנו מפקח הנדסי מטעמם, שבודק את איכות הביצוע ואת העמידה במפרט. עלותו משולמת בדרך כלל על ידי היזם, אבל הוא עובד בשביל הדיירים.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת בתחומי תמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות, עסקאות קומבי נציה ועסקאות מורכבות. הקבוצה נשענת על שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם, ומלווים את בעלי הדירות באופן אישי עד מסירת המפתח. הצוות שלנו עובד בעברית, באנגלית ובצרפתית.
רוצים לדעת אם הבניין שלכם במעלה אדומים מתאים לחיזוק או להתחדשות? התקשרו ל-053-658-4252 לבדיקה ראשונית.