תמ"א 38 באור יהודה – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 באור יהודה – מדריך לבעלי דירות
בשכונות הוותיקות של אור יהודה יש בניינים רבים שנבנו לפני כניסת תקן הבנייה לעמידות ברעידות אדמה, בלי ממ"ד ובלי מעלית. במשך שנים תמ"א 38 הייתה הדרך המוכרת לשדרג בניינים כאלה: חיזוק בתמורה לתוספת קומות, או הריסה ובנייה מחדש. היום במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, והכללים נקבעים יותר ויותר ברמה המקומית. בעיר מבוקשת בגוש דן, שבה יזמים רבים מחפשים הזדמנויות, חשוב שבעלי הדירות יבינו את האפשרויות וידעו לבחור נכון. המדריך מסביר מה כל מסלול אומר בפועל ומה חשוב לבדוק.
שני המסלולים של תמ"א 38
תמ"א 38/1 היא חיזוק הבניין הקיים. היזם מחזק את השלד, מוסיף ממ"דים, מעלית ומרפסות ומשפץ את הבניין, ובתמורה מקבל זכויות לבנות קומות ודירות נוספות. הדיירים נשארים לרוב בדירותיהם בזמן העבודות.
תמ"א 38/2 היא הריסה ובנייה מחדש. הבניין הישן נהרס, הדיירים עוברים לדיור חלופי, ובמקומו נבנה בניין חדש עם דירה חדשה לכל בעל דירה. במרכז הארץ המסלול הזה הפך לנפוץ, כי הוא מאפשר תכנון מחדש של המגרש, חניון תת קרקעי ודירות מודרניות לגמרי.
הבניינים הוותיקים של אור יהודה
השכונות הוותיקות של העיר, סביב מרכז העיר ולאורך הרחובות הראשיים, כוללות בעיקר בניינים של כמה קומות שנבנו בעשורים הראשונים של העיר. הבניינים האלה מאופיינים בדירות קטנות, בחדרי מדרגות צרים ובתשתיות ישנות. לצידם יש גם בנייני רכבת ארוכים, שבהם תכנון מחדש של כל המגרש יכול לשפר משמעותית את איכות המגורים.
בניינים אלה נמצאים בעיר שהביקוש לדירות חדשות בה גבוה, ולכן הכלכליות של פרויקטי חיזוק ובנייה מחדש טובה יחסית. זה יתרון לבעלי הדירות, בתנאי שהם מאורגנים ויודעים לנהל משא ומתן.
המסלול העירוני במקום תמ"א 38
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. במסלולים האלה הוועדה המקומית קובעת את היקף התוספת, את האזורים המתאימים ואת דרישות התכנון, כמו חניה, שטחי ציבור וחזית מסחרית. לבעלי הדירות באור יהודה המשמעות היא שכל בניין נבחן לפי המדיניות העירונית שחלה עליו, ולא לפי כלל ארצי אחיד. לכן הצעד הראשון הוא בירור מסודר של המצב התכנוני, יחד עם בדיקת מגבלות הגובה שעשויות לחול באזורים הקרובים לנמל התעופה.
מה מקבלים בעלי הדירות
התמורה תלויה במסלול ובזכויות שיאושרו, ונקבעת בהסכם.
בחיזוק – ממ"ד, מעלית, מרפסת, שיפוץ חזיתות ולובי וחיזוק מלא של הבניין.
בהריסה ובנייה – דירה חדשה, לרוב גדולה יותר, עם ממ"ד, מרפסת וחניה לפי התוכנית.
דיור חלופי – בהריסה ובנייה, שכר דירה לכל תקופת הבנייה.
ייצוג – עורך דין, שמאי ומפקח מטעם הדיירים, בדרך כלל במימון היזם.
איך בוחרים יזם ובודקים הצעה
בעיר שבה מגיעות הצעות רבות, ההבדלים בין היזמים לא תמיד נראים במבט ראשון. הצעה עם דירה גדולה יותר לא שווה הרבה אם היזם לא יכול לממן את הפרויקט או אם הבטוחות חלשות.
איתנות – גב פיננסי, הון עצמי וליווי בנקאי.
בטוחות – ערבות חוק מכר או ערבות ביצוע לפי המסלול, ערבות לשכר דירה וביטוח עבודות, לפי הדין וההסכם.
לוחות זמנים – מחויבות למועדים ופיצוי על עיכובים.
זמינות – איש קשר קבוע שעונה לדיירים לאורך כל התהליך.
בדיקת היתכנות לפני שמחליטים
לפני שבוחרים בין חיזוק לבין הריסה ובנייה, ולפני שחותמים עם יזם, כדאי שהבניין יקבל תמונה מקצועית ובלתי תלויה. בדיקה כזאת כוללת בדיקה הנדסית של השלד, בירור של המדיניות העירונית ושל מגבלות הגובה באזור, בדיקה של מצב הרישום של הדירות והערכה כלכלית של מספר הדיר ות שאפשר להוסיף. עם הנתונים האלה הדיירים יכולים להשוות בין הצעות באופן ענייני, ולא רק לפי ההבטחה הגדולה ביותר.
בניינים שבהם יש דירות גג או חדרים על הגג, דירות קרקע עם חצר או הרחבות שנבנו בעבר דורשים תשומת לב מיוחדת, כי הזכויות של בעליהן צריכות לקבל מענה הוגן בהסכם.
התארגנות הבניין
כמו בכל פרויקט התחדשות, ההצלחה מתחילה בהתארגנות של הדיירים: נציגות מוסכמת, עורך דין שמייצג רק את בעלי הדירות והחלטה משותפת על תהליך בחירת היזם. החוק קובע רוב מיוחד של בעלי הדירות לקידום פרויקט, ולכן כדאי לשתף את כולם מההתחלה, כולל בעלי דירות שמשכירים אותן ואינם גרים בבניין.
שאלות נפוצות
מה עדיף באור יהודה, חיזוק או הריסה ובנייה?
זה תלוי בבניין, במגרש ובמדיניות העירונית. במקרים רבים במרכז הארץ הריסה ובנייה מאפשרת תוצאה טובה יותר, אבל רק בדיקת היתכנות תיתן תשובה לגבי הבניין שלכם.
האם תמ"א 38 עדיין קיימת?
רשויות רבות עוברות במקומה למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. העיקרון של חיזוק או בנייה מחדש בתמורה לזכויות נשאר, אבל הכללים נקבעים יותר ברמה המקומית.
נצטרך לצאת מהדירה?
בחיזוק בדרך כלל נשארים בדירה בזמן העבודות. בהריסה ובנייה עוברים לדיור חלופי שהיזם משלם עליו עד המסירה.
מי בודק שהיזם בונה לפי מה שסוכם?
מפקח מטעם הדיירים, שבדרך כלל ממומן על ידי היזם, בודק את העבודות לאורך הדרך ומוודא שהן תואמות את המפרט ואת ההסכם.
האם דירות קרקע וגג מקבלות יחס שונה?
לעיתים כן. לבעלי דירות עם חצר, גג צמוד או הרחבה יש זכויות שצריך להביא בחשבון בחלוקת התמורה. עורך הדין של הדיירים ידאג שההסכם יהיה הוגן לכולם.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת ביזמות, תמ"א 38, פינוי בינוי ועסקאות קומבינציה, עם שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם, ומלווים את בעלי הדירות באופן אישי מהשיחה הראשונה ועד מסירת המפתח.
רוצים לדעת מה אפשר לעשות עם הבניין שלכם באור יהודה? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק יחד.